房地产行业2025年9月70个大中城市房价数据点评：70城新房房价环比跌幅扩大，二手房持平；时隔一年再度出现所有城市二手房房价全部下跌的情形

房地产 | 证券研究报告 — 行业点评 2025 年 10 月 21 日 强于大市 相关研究报告 《资产证券化系列报告二：从“证券化”到“通证化”，RWA 重构资产投资逻辑》（2025/09/24） 《房地产行业 2025 年 8 月统计局数据点评：单月销售面积、开工与投资降幅进一步扩大；商品住宅销售均价环比增速转正》（2025/09/16） 《70 城新房房价环比跌幅持平，二手房扩大；一线城市二手房连续 4 个月跌幅超过二三线城市——房地产行业 2025 年 8 月 70 个大中城市房价数据点评》（2025/09/16） 《解密上海楼市：上海楼市周期性与结构性研究》（2025/09/10） 《地产后增量时代的机遇》（2025/08/09） 《“旧改为主、收储为辅”贯穿 2025 年地产行业主线——房地产行业 2025 年年度策略》（2024/12/13） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业 2025 年 9 月 70 个大中城市房价数据点评 70 城新房房价环比跌幅扩大，二手房持平；时隔一年再度出现所有城市二手房房价全部下跌的情形 国家统计局发布 2025 年 9 月份 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况。70 大中城市新房价格环比下降 0.4%；二手房价格环比下降 0.6%。 核心观点  70 城新房房价环比跌幅扩大；二手房房价环比跌幅持平。9 月 70 大中城市新房房价环比下降 0.4%，环比降幅较 8 月扩大 0.1 个百分点；二手房房价环比下跌0.6%，环比降幅与 8 月持平。从房价下跌的城市数量来看，9 月 70 城中新房房价环比下跌的城市数量有 63 个，较 8 月增加了 6 个，但新房房价下跌城市平均跌幅为 0.47%，较 8 月扩大了 0.06 个百分点；所有 70 城二手房房价环比均下跌，数量较 8 月增加了 1 个（上一次出现所有 70 城二手房房价均下跌的时间点是 2024年 9 月），二手房房价下跌城市平均跌幅为 0.64%，较 8 月扩大了 0.05 个百分点。  9 月一线城市新房房价环比跌幅扩大，二手房房价环比跌幅持平，二手房房价环比跌幅明显大于二、三线城市。1）新房：9 月一线城市新房房价环比下降 0.3%，环比降幅较 8 月扩大 0.2 个百分点。具体来看，上海、北京新房房价环比正增长，广深环比跌幅扩大。其中，上海环比上涨 0.3%（前值：+0.4%），自 2019 年 8月以来新房房价环比持续上涨，房价韧性最足；北京环比上涨 0.2%（前值：-0.4%）；广州环比下降 0.6%（前值：-0.2%）；深圳环比下降 1.0%（前值：-0.4%）。2）二手房：9 月一线城市二手房房价环比下降 1.0%，环比降幅与 8 月持平，5-9 月一线城市二手房房价环比跌幅连续五个月大于二、三线城市。具体来看，北京、广州二手房房价环比跌幅收窄，上海跌幅持平，深圳跌幅扩大。北京环比下降 0.9%（前值：-1.2%）；广州环比下降 0.8%（前值：-0.9%）；深圳环比下降 1.0%（前值：-0.8%）；上海环比下降 1.0%（前值：-1.0%）。  9 月二线城市新房、二手房房价环比跌幅均扩大。1）新房：9 月二线城市新房房价环比下降 0.4%，环比降幅较 8 月扩大了 0.1 个百分点。仅 10%的二线城市新房房价环比持平或上涨：杭州环比上涨 0.3%，长春环比上涨 0.1%，合肥环比持平。2）二手房：9 月二线城市二手房房价环比下降 0.7%，环比降幅较 8 月扩大 0.1个百分点。所有二线城市二手房房价环比均下跌，跌幅相对较大的有：西安、厦门、宁波、郑州，环比跌幅均大于等于 1.0%，南京、武汉、长沙、海口、重庆环比下跌 0.8%-0.9%。  9 月三线城市新房房价环比跌幅持平，二手房房价跌幅扩大。1）新房：9 月三线城市新房房价环比下降 0.4%，环比跌幅与 8 月持平。具体来看，惠州环比上涨0.1%，三亚环比持平，其余三线城市环比均下跌，其中跌幅相对较大的城市有包头、扬州、徐州、温州、九江、赣州、襄阳、常德、北海、泸州，环比跌幅均大于等于 0.6%。2）二手房：9 月三线城市二手房房价环比下降 0.6%，环比跌幅较8 月扩大了 0.1 个百分点。具体来看，所有三线城市环比均下跌，其中跌幅相对较大的城市有：唐山、包头、扬州、徐州、九江、赣州、平顶山、湛江、三亚，环比跌幅均大于等于 0.8%。  9 月刚需产品新房、二手房房价环比跌幅均扩大；刚改产品新房房价环比跌幅扩大，二手房房价环比跌幅持平；改善型产品新房、二手房房价环比跌幅均持平。1）刚需产品：9 月 90 平以下新房房价环比下降 0.4%，二手房房价环比下降 0.7%，环比降幅均较 8 月扩大了 0.1 个百分点。2）刚改产品：9 月 90-144 平新房房价环比下降 0.4%，环比跌幅较 8 月扩大 0.1 个百分点；二手房房价环比下降 0.6%，环比降幅与 8 月持平。3）改善型产品：9 月 144 平以上新房房价环比下降 0.3%，二手房房价环比下降 0.6%，环比降幅均与 8 月持平。 投资建议  当前房价仍然面临持续的下行压力，从统计局口径下的 70 城房价数据来看，9 月新房房价环比跌幅再度扩大，且为 2024 年 11 月以来的最大环比跌幅；全部 70 城的二手房房价均环比下跌。在当前房价绝对值持续走低、库存去化压力仍然较大、居民信心较弱的情况下，后续楼市的成交量价也面临一定压力。市场对于政策出台预期增强，建议关注政策博弈行情机会。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。  现阶段我们建议关注四条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团、华润置地、越秀地产、建发国际集团。2）从 2024 年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团、城投控股。3）经营或策略上有增量或变化的房企：新城控股、金地集团、龙湖集团。4）受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司：贝壳-W、我爱我家 风险提示：  房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。 2025 年 10 月 21 日 房地产行业 2025 年 9 月 70 个大中城市房价数据点评 2 附录 70 个大中城市房地产价格统计一二三线城市划分： 一线城市指北京、上海、广州、深圳等 4 个城市； 二线城市指天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、合肥