房地产行业专题研究：新模式新格局的起步之年

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 新模式新格局的起步之年 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2087 联系人 陈颖 SAC No. S0570122050022 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 联系人 戚康旭 SAC No. S0570122120008 qikangxu@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 华发股份 600325 CH 13.44 买入 城建发展 600266 CH 6.45 买入 招商蛇口 001979 CH 18.78 买入 建发股份 600153 CH 17.45 买入 滨江集团 002244 CH 13.78 买入 万科 A 000002 CH 19.04 买入 新城控股 601155 CH 21.78 买入 金地集团 600383 CH 9.86 买入 越秀地产 123 HK 15.16 买入 华润置地 1109 HK 44.89 买入 中国海外发展 688 HK 26.33 买入 龙湖集团 960 HK 32.17 买入 中海物业 2669 HK 13.00 买入 保利物业 6049 HK 71.92 买入 滨江服务 3316 HK 38.38 买入 华润万象生活 1209 HK 47.47 买入 招商积余 001914 CH 18.98 买入 万物云 2602 HK 51.87 买入 新大正 002968 CH 24.15 买入 资料来源：华泰研究预测 2023 年 5 月 08 日│中国内地 专题研究 看好在主流城市有充裕货值和较强补货能力的优质房企 22 年房地产行业历经格局改善所必经的阵痛，经营不善者倒下；23 年市场迎来复苏，浴火涅槃者方能前行。我们认为二季度房地产市场将迎来分化行情，更加看好具备充裕供应弹性的城市以及在主流城市有充裕货值和较强补货能力的优质房企。中长期看好：1）A 股开发：华发股份、城建发展、招商蛇口、建发股份、滨江集团、万科 A、新城控股、金地集团；2）港股开发：越秀地产、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；4）物管公司：中海物业、保利物业、滨江服务、华润万象生活、招商积余、万物云、新大正。 业绩：业绩增速和盈利能力大幅下滑，龙头房企韧性较强 22 年总体房企营收同比下降 4%，首次出现负增长，归母净利润同比下降49%，降幅较 21 年扩大 31pct。47 家房企中仅有 9 家房企归母净利实现增长，10 家房企录得亏损，亏损数量较 21 年增加 7 个。22 年房地产行业面临供给端部分房企信用危机，交付困难，需求端购买力不足，预期较弱的挑战；房企经营也经历了一番洗礼，各梯队房企盈利能力大幅受挫，总体房企毛利率、归母净利率、加权平均 ROE 分别下降 3.3、3.0、5.8pct 至 17.7%、3.5%、5.6%，从规模看，龙头房企盈利能力依旧具备领先优势，从属性看，国企毛利率与归母净利率高于民企，加权平均 ROE 略低于民企。 销售：预收账款增速首次转负，对营收覆盖度持续下降 22 年房地产市场成交较弱，各属性/梯队房企表现分化，据亿翰数据，百强房企中央企、地方国企、混合制企业、民企销售金额分别同比-32%、-33%、-40%、-53%。预收账款增速进入负增长区间，22 年总体房企预收账款同比-10%，较 21 年-18pct。随着预收账款同比转负，对房企营收覆度也持续降低，22 年总体房企预收账款营收覆盖倍数较 21 年末降低 7.0pct，其中中型房企提升 2.9pct，但或与其竣工节奏受影响较大，导致结算规模下降有关。 扩张：去库存为全年主线，国民企扩张意愿与能动性分化 22 年总体房企购买商品接受劳务支付的现金同比-23%，较 21 年-36pct，房企投资与施工绝对水平有所下降。但“购买商品接受劳务支付的现金”除以“销售商品提供劳务收到的现金”指标较 21 年上升 3pct 至 76%，反映在保交楼大背景之下，工程款支出相对刚性导致拿地及工程支出强度回升。库存方面，截至 22 年末，总体房企存货占总资产比例为 52%；房企存货水平有所下降，且扩表能力尚未完全恢复，或将在供给侧对 23 年的成交水平形成一定制约。拿地方面，国企优势尽显，22 年权益拿地金额 TOP30 房企里民企仅余 3 席。 融资：总体扣预资产负债率持续下降，国企融资优势凸显 22 年总体房企净负债率为 74.3%，较 21 年末+1.4pct；扣除预收账款的资产负债率为 68.0%，较 21 年末-1.3pct；龙头、中型、小型房企分别为 67.6%、71.2%、64.0%。22 年总体房企筹资活动现金流入总额 13181 亿元，同比-15.6%，较 21 年-12.9pct；总体房企有息负债同比-0.3%，龙头、中型、小型房企分别同比+0.5%、-3.5%、-1.6%，龙头房企有息负债同比微增，中型房企和小型房企缩表，龙头房企信用更强，拥有更强的举债能力。国企和民企之间的差距更大，22 年国企/民企有息负债同比+7.2%/-16.8%，国企信用优势十分明显。 风险提示：疫情、行业政策、行业基本面下行、部分房企经营风险。 (22)(13)(3)716May-22Sep-22Dec-22Apr-23(%)房地产开发房地产服务沪深300仅供内部参考，请勿外传 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 正文目录 四维梳理 A/H 股重点上市房企 2022 年报&2023 一季报表现 ....................................................................................... 3 业绩：业绩增速和盈利能力大幅下滑，龙头房企韧性较强 ........................................................................................... 4 营收同比首次下滑，归母净利润同比降幅走阔，龙头房企更为稳健 .........................................................