滨江集团跟踪报告：深耕驱动强Alpha，销售和结转持续走强

证券研究报告 | 公司点评 | 房地产开发 http://www.stocke.com.cn 1/5 请务必阅读正文之后的免责条款部分 滨江集团(002244) 报告日期：2023 年 05 月 06 日 深耕驱动强 Alpha，销售和结转持续走强 ——滨江集团跟踪报告 事件 2023 年 4 月 29 日公司公布 2022 年年度报告及 2023 年一季度报告。 投资要点 ❑ 业绩稳定增长，毛利率企稳回升 2022 年公司营业收入 415.02 亿元，同比+9.28%，归母净利润 37.41 亿元，同比+23.58%；基本每股收益 1.20 元/股，同比+23.71%；公司销售毛利率及净利率分别为 17.48%和 9.41%，同比分别-7.35pct 和-3.55pct。2023Q1 公司营业收入 100.86 亿元，同比+63.13%，归母净利润 5.60 亿元，同比+145.89%；公司销售毛利率及净利率分别为 20.73%和 9.18%，较 2022 年分别+3.25pct 和-0.23pct。我们认为，公司虽然 2022 年受到计提减值损失 8.58 亿元的影响，业绩在行业下行期仍然保持稳定增长，2023Q1 毛利率企稳回升，凸显公司良好的经营韧性及业绩增长潜力。 ❑ 深耕杭州大本营，市占率稳步提升 销售方面来看，2022 年公司销售金额 1539 亿元，位列克尔瑞榜单第 13 位，较2021 年提升 9 位。2023Q1 公司销售金额为 407 亿元，同比+63%，位列克尔瑞榜单第 14 位，销售市占率由 2022 年的 1.15%提升至 1.33%。拿地方面来看，2022 年公司新增土地储备项目 41 个，其中杭州 38 个，金华 2 个，宁波 1 个。新增项目土地面积合计 197 万平方米，新增项目计容建筑面积合计 473 万平方米，权益土地款 374 亿元，新增土储货值权益比例 55%。公司土地储备中杭州占 65%，浙江省内非杭州城市占比 20%，浙江省外占比 15%。杭州市场来看，根据中指研究院数据，2023Q1 杭州成交面积同比+128.4%，短库存去化周期仅4.4 个月，2023 年 2 月 21 日结束的第一轮土拍，杭州出让 13 个地块，8 个地块到达“封顶+摇号”，整体溢价率达 9.3%，杭州市良好的供需结构催生土地市场率先复苏。我们认为，杭州市销售市场供需结构健康，土地市场率先复苏，公司持续重仓杭州保持区域深耕优势，依托杭州市场具备较好的销售弹性。 ❑ 财务指标持续改善，融资成本连续降低 财务方面来看，截至 2022 年末，公司“三道红线”全部保持绿档，且各项指标较2021 年末均有改善。公司有息负债规模 535.45 亿元，其中银行贷款占比 80.37%，直接融资占比 19.63%，债务结构清晰。公司综合融资成本为 4.6%，同比下降 0.3pct，融资成本近 5 年持续降低。我们认为，公司财务指标持续改善，融资成本连续下行，反应出公司较强的经营信用和稳健的经营状况。 ❑ 坚持城市深耕，稳健前行 2023 年，公司设定 1）销售目标：占全国商品房销售额的 1%，确保全国排名前 20 名，争取 15 名；2）土地储备：投资金额控制在 300 亿元，权益回款的 50%以内，城市上除杭州外，重点考虑上海、南京、苏州、宁波、深圳、广州等。3）融资：权益有息负债规模控制在 470 亿元以内，并且直接融资规模控制在20%以内。融资利率继续下行，确保下降 0.1%，争取下降 0.2%及以上。我们认为，公司给予了明确的销售目标和土地储备目标，反应出了公司坚持城市深耕、以量入为出为导向，稳健的发展策略。 投资评级: 买入(维持) 分析师：杨凡 执业证书号：S1230521120001 yangfan02@stocke.com.cn 研究助理：吴贵伦 wuguilun@stocke.com.cn 基本数据 收盘价 ￥9.91 总市值(百万元) 30,834.41 总股本(百万股) 3,111.44 股票走势图 相关报告 1 《三季度业绩高增，区域深耕优势显现》 2022.10.27 2 《【浙商地产】深耕杭州优势显现，拿地销售双增长》 2022.08.18 3 《2022.5.17 - 滨江集团深度报告：深耕杭州基本盘稳健，逆势增储未来成长可期》 2022.05.18 -4%10%25%40%55%70%22-0522-0622-0722-0822-0922-1022-1122-1223-0123-0223-0423-05滨江集团深证成指滨江集团(002244)点评报告 http://www.stocke.com.cn 2/5 请务必阅读正文之后的免责条款部分 图1： 2018-2022 年滨江集团合同销售额 图2： 2015-2022 年滨江集团销售金额排名 资料来源：Wind，公司年报，浙商证券研究所 资料来源：公司年报，克尔瑞，浙商证券研究所 图3： 2018-2022 年滨江集团营业收入 图4： 2018-2022 年滨江集团毛利率与净利率 资料来源：Wind，公司年报，浙商证券研究所 资料来源：Wind，公司年报，浙商证券研究所 -20%-10%0%10%20%30%40%50%02004006008001,0001,2001,4001,6001,80020182019202020212022合同销售额（亿元，左轴）YoY（%，右轴）39423437312722130510152025303540452015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年0%10%20%30%40%50%60%05,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,00045,00020182019202020212022营业收入(百万元，左轴)YoY(%，右轴)35.7 35.1 27.0 24.8 17.5 14.9 15.9 12.4 13.0 9.4 051015202530354020182019202020212022销售毛利率（%）销售净利率（%） ❑ 投资建议 我们认为，公司持续深耕经济基础扎实、房地产行业基本面较优的杭州市场，业绩具备增长弹性，市占率有望逐步提升。综合考虑公司的财务安全性、土储布局、销售及投资能力，我们认为公司应当享有估值溢价。我们预计公司 2023-2025 年归母净利润分别 44、55 和 68 亿元，2023 年 EPS 为 1.43 元每股。我们给予公司 2023 年 9.5 倍 PE 估值，对应目标价 13.59 元。维持“买入”评级。 ❑ 风险提示：杭州市场波动或城市基本面恶化，政策环境改善不及预期。 财务摘要 [Table_Forcast] (百万元) 2022 2023E 2024E 2025E 主营收入 41,502 49,730 58,697 68,506 (+/-) (%) 9.28% 19.83% 18.03% 16.71% 归母净利润 3,7