房地产行业：二手房持续回暖能带动新房复苏吗？

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 二手房持续回暖能带动新房复苏吗？ 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2087 联系人 陈颖 SAC No. S0570122050022 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 联系人 戚康旭 SAC No. S0570122120008 qikangxu@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 城建发展 600266 CH 6.45 买入 华发股份 600325 CH 13.44 买入 招商蛇口 001979 CH 18.78 买入 建发股份 600153 CH 17.39 买入 滨江集团 002244 CH 13.23 买入 万科 A 000002 CH 19.04 买入 新城控股 601155 CH 22.51 买入 金地集团 600383 CH 12.10 买入 华润置地 1109 HK 44.89 买入 中国海外发展 688 HK 26.33 买入 越秀地产 123 HK 15.16 买入 龙湖集团 960 HK 32.17 买入 中海物业 2669 HK 13.00 买入 保利物业 6049 HK 71.92 买入 华润万象生活 1209 HK 47.47 买入 招商积余 001914 CH 18.98 买入 万物云 2602 HK 51.87 买入 滨江服务 3316 HK 38.38 买入 新大正 002968 CH 24.15 买入 资料来源：华泰研究预测 2023 年 4 月 28 日│中国内地 专题研究 看好二手房持续复苏激活改善型新房链条，关注更具销售弹性的优质房企 通过对一二手房成交的传导关系研究，我们认为二手房占比较高的核心城市二手房若能保持持续量级，将有望激活对应市场的改善链条。在经历了一季度的整体复苏后，房地产销售市场二季度将趋于分化，我们更加看好具备充裕供应弹性的城市和在主流城市有充裕货值和补货能力的优质房企。中长期看好：1）A 股开发：华发股份、城建发展、招商蛇口、建发股份、滨江集团、万科 A、新城控股、金地集团；2）港股开发：华润置地、中国海外发展、越秀地产、龙湖集团；3）物管公司：中海物业、保利物业、华润万象生活、招商积余、万物云、滨江服务、新大正。 历史复盘：二手房对新房的领先效应取决于阶段和城市结构 从重点城市数据来看，我们发现不同时间阶段和城市结构决定了二手房对新房的领先效应。2020 年前，二手房并不存在显著对新房的领先效应。2020年后，二手房对新房的意义逐步从“滞后”转为“领先”，这阶段的变化我们认为可能在于一方面很多城市的二手房成交占比逐步提高，另一方面则在于越来越多城市实行新房限价令，使得新房价格的市场化定价功能逐步弱化，而二手房相对而言更具市场化特征，能够更快反映市场变化。从城市结构来看，我们发现，二手房成交权重较高的城市，其对新房的领先作用越强。 此轮二手房率先于新房复苏的原因思考 今年以来二手房复苏节奏明显快于新房。我们认为主要有三点原因：1）二手房相对供给平稳，新房存在供给弹性的季节性效应，1-2 月供给偏少一定程度上抑制成交水平；2）“地产业主风波”的疤痕效应，导致购房者在进行购房决策时将更多地倾向于购买无“保交楼”问题困扰的二手房或者准现房。3）二手房挂牌量持续提升导致二手房价格吸引力增加。根据中指院的数据，2023 年 3 月核心城市挂牌量均有所提升，背后原因可能来自于：改善型需求释放、二手房政策持续优化、对房价快速上涨预期弱化、部分城市优化限售政策等，供给量增加导致二手房价格吸引力增加。 短期判断：复苏初期，二手房可能替代作用大于引领作用 在当前处于复苏初期，房地产市场的整体预期较弱。市场：复苏过程仍存有反复，前端指标有所回落，未来市场能否延续 2、3 月份热度依然需要观察；房价：目前价格仍在筑底，不具备系统大幅上行动力，一定程度上影响短期房地产市场复苏节奏；房企：过去两年房企未积极扩大资本开支，或导致核心城市新房市场供应偏紧的情况短期内将继续维持，导致居民偏向于选择供给更为完善的二手房。考虑到居民收入以及对房地产预期等因素，相对谨慎的购房选择会体现在有限的需求兑现上，而当前二手房的繁荣在一定程度上是对新房的替代作用，而非引领作用。 中期判断：二手房如果持续改善，将有望激活新房改善链条 我们认为二手房对改善型新房起带动作用需要三个支点：1）景气持续：核心城市二手房在经历了 2、3 月份的相对景气后，能否在二季度延续量是关键。2）结构推动：目前核心一二线城市的小户型和低总价成交依然是二手房成交主力，如果二季度核心城市二手房成交量持续改善，将有望形成良好的“二手房出售—新房成交改善”成交链条。3）价格推动：如果未来核心城市二手房市场持续回暖，部分核心区域的一二手房倒挂价差有望再次走阔，这也将带动对应区域的新房成交预期改善。 风险提示：疫情、行业政策、行业基本面下行、部分房企经营风险。 (22)(13)(3)716May-22Sep-22Dec-22Apr-23(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 正文目录 历史复盘：二手房对新房有领先意义吗？ .................................................................................................................... 3 此轮二手房率先于新房复苏的原因思考 ........................................................................................................................ 5 二手房的复苏能带动一手房改善吗？ ......................................................................................................................... 11