房地产行业：六维跟踪楼市复苏月报(2023年4月)

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 六维跟踪楼市复苏月报(2023 年 4 月) 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2087 联系人 陈颖 SAC No. S0570122050022 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 华发股份 600325 CH 13.44 买入 城建发展 600266 CH 6.45 买入 招商蛇口 001979 CH 18.78 买入 建发股份 600153 CH 17.45 买入 滨江集团 002244 CH 13.78 买入 万科 A 000002 CH 19.04 买入 新城控股 601155 CH 21.78 买入 金地集团 600383 CH 9.86 买入 越秀地产 123 HK 15.16 买入 华润置地 1109 HK 44.89 买入 中国海外发展 688 HK 26.33 买入 龙湖集团 960 HK 32.17 买入 中海物业 2669 HK 13.00 买入 保利物业 6049 HK 71.92 买入 滨江服务 3316 HK 38.38 买入 华润万象生活 1209 HK 47.47 买入 招商积余 001914 CH 18.98 买入 万物云 2602 HK 51.87 买入 新大正 002968 CH 24.15 买入 资料来源：华泰研究预测 2023 年 5 月 04 日│中国内地 动态点评 领先指标继续走弱，市场热度从春节后的亢奋快速降温 4 月新房和二手房高频成交数据同比保持正增长，但增速均较 3 月收窄，新房供应放量的趋势并未在 4 月延续。从贝壳领先指标来看，各项指标环比均走弱，新房案场指数已低于去年同期，城市领先指数从 3 月的分化加剧转为几乎全线下滑，显示市场热度从春节后的亢奋快速降温。我们认为二季度房地产市场将迎来分化行情，更加看好具备充裕供应弹性的城市和在主流城市有充裕货值和补货能力的优质房企。 高频数据：同比为正但增速较 3 月收窄，新房供应放量未能延续 新房方面，23 年 4 月 60 城新房成交面积环比-29%，同比+17%，同比增速较 3 月（+38%）收窄，累计同比增速扩大至 9%。二手房方面，4 月 26 城二手房成交面积环比-17%，同比+62%，同比增速同样较 3 月（+99%）收窄，累计同比增速略微收窄至 65%。从高频成交数据来看，4 月初新房和二手房成交数据均出现明显回落，此后于中旬企稳回升，但二手房反弹力度显著高于新房。由于市场热度下滑和拿地的制约，3 月新房供应放量的趋势并未在 4月延续，根据中指院的数据，4 月 31 城推盘面积环比-22%，同比仅+1%。 领先指标：环比继续走弱，新房案场指数已低于去年同期 从贝壳领先指标来看，4 月市场热度继续走弱。二手房方面，带看指数由 27.2回落至 24.0，但仍高于去年同期（23.2）。带看下滑和挂牌量高企导致业主端挂牌价持续松动，市场景气指数环比继续下滑，成交价相较挂牌价的折价幅度扩大。新房领先指标同比表现弱于二手房，案场指数由 24.8 回落至18.0，已低于去年同期（18.6）。这些都使得经纪人预期显著走弱，KMI 指数最低触及 34.0，与去年末的全年最低水平相当，但最新周出现小幅回升。 区域观察：城市领先指数从分化加剧转为几乎全线下滑 根据贝壳研究院的数据，4 月各线城市领先指标变化趋势一致，城市层面从3 月的分化加剧转变为几乎全线下滑。重点城市群来看，京津冀在带看、折价率方面表现最优，海西、粤港澳、成渝城市群分别在市场景气、KMI、新房案场指数方面表现最优。领先指标靠前的城市包括深圳、杭州、西安、上海、成都、北京、天津，靠后的城市包括常州、绍兴、哈尔滨、中山、沈阳。 投资建议 重点推荐：1）A 股开发：华发股份、城建发展、招商蛇口、建发股份、滨江集团、万科 A、新城控股、金地集团；2）港股开发：越秀地产、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；4）物管公司：中海物业、保利物业、滨江服务、华润万象生活、招商积余、万物云、新大正。 风险提示：疫情不确定性；行业政策不确定性；基本面下行；部分房企经营风险。 (22)(13)(3)716May-22Sep-22Dec-22Apr-23(%)房地产开发房地产服务沪深300仅供内部参考，请勿外传 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 高频数据 图表1： 60 城新房日度成交面积 注：折线图为销售面积绝对规模的 7 天移动平均，单位为万平 资料来源：Wind，华泰研究 图表2： 26 城二手房日度成交面积 注：折线图为销售面积绝对规模的 7 天移动平均，单位为万平 资料来源：Wind，华泰研究 贝壳领先指标 图表3： 贝壳楼市领先指标简介 板块 指标 指标简介 更新频率 二手房 市场景气指数 基于贝壳平台上业主挂牌和调价行为数据，计算挂牌房源调价中调升的次数比例来反映当前市场预期， 能够预测未来短期房价走势。单个城市景气指数=调涨次数/调价次数*100，景气指数 20 以下反映市场比较低迷，20-40 反映市场平稳，40以上反映市场景气。 月度 二手带看指数 基于贝壳二手房源带看数据编制而成，通过建模对二手住宅市场房源带看密度进行描述，能够有效衡量不同城市、不同时期二手房市场交易氛围的差别和变化，对二手房成交量有预测作用。指数 35 以上反映市场极热，30-34 较热，25-29 均衡，20-24 较冷，20 以下极冷。 月度 二手折价率指数 二手折价率=合同价/180 天内首次挂牌价。折价率在 95%以上房价大概率上涨，反之下跌。 月度 二手房&新房 KMI 指数 反映贝壳经纪人对未来短期市场成交量的预期。50%以上看好，50%以下看空，数字越大，向好预期越强烈。 周度 新房 新房案场指数 基于贝壳新房项目带看数据编制而成，通过建模对新房住宅市场项目带看密度进行描述，能够有效衡量不同城市、不同时期新房市场交易氛围的差别和变化，对新房成交量有预测作用。指数 35 以上反映市场极热，30-34 较热，25-29 均衡，20-24 较冷，20 以下极冷。 月度 资料来源：贝壳研究院，华泰研究 -150%-100%-50%0%5