2023年4月房地产数据点评：销售及土地市场均呈“弱复苏”

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2023年05月02日超 配12023 年 4 月房地产数据点评销售及土地市场均呈“弱复苏” 公司研究·公司快评 房地产 投资评级：超配（维持评级）证券分析师：任鹤010-88005315renhe@guosen.com.cn执证编码：S0980520040006证券分析师：王粤雷0755-81981019wangyuelei@guosen.com.cn执证编码：S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cn执证编码：S0980522100002事项：2023 年 4 月收官，百强房企销售拿地榜单、30 城商品房成交、300 城住宅用地成交等数据均已出炉。国信地产观点：1）房地产销售单月环比有所回落，但累计同比持续修复，整体维持“弱复苏”态势。2）土地市场持续回温但成交量依旧低迷，拿地主力仍是央国企以及区域深耕民企。3）投资建议：“金三银四”已收官，市场从过度乐观的高预期回落，逐渐认清“弱复苏”现实，过去一段时间的下跌正是上述情况的反映，后续地产股将企稳上行。地产板块投资应更重视个股选择，看好拿地积极、有增长预期的α属性较强的公司，核心推荐越秀地产、华润置地。此外，维持竣工+30%判断，建议布局地产链相关标的。4）风险提示：①政策落地效果及后续推出强度不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。评论： 房地产销售单月环比有所回落，但累计同比持续修复，整体维持“弱复苏”态势根据克而瑞百强房企销售榜单，2023 年 4 月单月，百强房企全口径销售额 6421 亿元，环比-14%，但单月同比+30%，较 3 月提升了 1.7 个百分点。2023 年 1-4 月，百强房企累计全口径销售额 23056 亿元，同比+8.7%，较 1-3 月提升了 6.6 个百分点。从房企维度看，仍是去年拿地强度较高的房企销售表现相对较好，其中，国央企占比较高。根据 30 城商品房成交数据，销售复苏势头放缓。2023 年 4 月单月，30 城商品房累计成交面积 1223 万㎡，环比-25%，单月同比+26%，较 3 月下降了 15 个百分点。2023 年 1-4 月，30 城商品房累计成交面积 4791 万㎡，同比+8%，较 1-3 月提升了 5 个百分点。图1：百强房企单月销售额及当年累计同比图2：百强房企单月销售额同比资料来源：克而瑞，国信证券经济研究所整理资料来源：克而瑞，国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2图3：Top20 房企 2023 年 1-4 月累计销售额及累计同比资料来源：克而瑞，国信证券经济研究所整理图4：30 城商品房单月成交面积及当年累计同比图5：30 城商品房单月成交面积同比资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 土地市场持续回温但成交量依旧低迷，拿地主力仍是央国企以及区域深耕民企根据克而瑞拿地金额百强榜单，2023 年 4 月，拿地主力仍是央国企以及区域深耕民企，有近 7 成销售百强房企 1-4 月未拿地，且百强拿地销售比持续低位，除了对热点城市的优质地块，房企投资态度仍较谨慎。根据中指院数据，2023 年 4 月，300 城住宅用地单月成交建面为 1847 万㎡，单月同比-49%，环比-21%，成交建面仍处于历年较低水平；当月 300 城住宅用地成交溢价率 7.7%，持续回温。2023 年 1-4 月，300 城住宅用地成交建面为 7033 万㎡，累计同比-33%，较 1-3 月累计降幅扩大 8 个百分点。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3图6：300 城住宅用地单月成交面积及当年累计同比图7：300 城住宅用地当月成交溢价率资料来源：中指研究院，国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院，国信证券经济研究所整理 投资建议：“金三银四”已收官，市场从过度乐观的高预期回落，逐渐认清“弱复苏”现实，过去一段时间的下跌正是上述情况的反映，后续地产股将企稳上行。地产板块投资应更重视个股选择，看好拿地积极、有增长预期的α属性较强的公司，核心推荐越秀地产、华润置地。此外，维持竣工+30%判断，建议布局地产链相关标的。 风险提示：①政策落地效果及后续推出强度不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。相关研究报告：《房地产行业 2023 年 5 月投资策略-楼市温和复苏，政策边际放松》 ——2023-04-26《全面实现不动产统一登记事件点评-既非房产税的必要条件，也非充分条件》 ——2023-04-26《房地产行业周观点-楼市“弱复苏”已既成事实，最高法明确商品房消费者权利》 ——2023-04-25《统计局 3 月房地产数据点评-基本面延续弱复苏，但竣工持续强劲修复》 ——2023-04-19《房地产行业周观点-基本面弱复苏延续，个股机会凸显》 ——2023-04-17证券研究报告免责声明分析师声明作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道；分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求独立、客观、公正，结论不受任何第三方的授意或影响；作者在过去、现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬，特此声明。国信证券投资评级类别级别说明股票投资评级买入股价表现优于市场指数 20%以上增持股价表现优于市场指数 10%-20%之间中性股价表现介于市场指数 ±10%之间卖出股价表现弱于市场指数 10%以上行业投资评级超配行业指数表现优于市场指数 10%以上中性行业指数表现介于市场指数 ±10%之间低配行业指数表现弱于市场指数 10%以上重要声明本报告由国信证券股份有限公司（已具备中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）制作；报告版权归国信证券股份有限公司（以下简称“我公司”）所有。本报告仅供我公司客户使用，本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式使用、复制或传播。任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以我公司向客户发布的本报告完整版本为准。本报告基于已公开的资料或信息撰写，但我公司不保证该资料及信息的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映我公司于本报告公开发布当日的判断，在不同时期，我公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。我公司不保证本报告所含信息及资料处于最新状态；我公司可能随时补充、更新和修订有关信息及资料，投资者应当自行关注相关更新和修订内容。我公司或关联机构可能会持有本报告中所提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问或金融产品等相关服务。本公司的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中意见或建议不一致的投资决策。本报告仅供参考之用，不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请。在任何情况下，本报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议。任何形式的分享证券投资