房地产行业跟踪点评：一边定力持久，一边啃硬骨头

证券研究报告 请务必阅读正文之后第 6 页起的免责条款和声明 一边定力持久，一边啃硬骨头 房地产行业跟踪点评｜2023.5.3 中信证券研究部 核心观点 陈聪 基础设施和现代服务产业首席分析师 S1010510120047 张全国 房地产和物业服务行业联席首席 分析师 S1010517050001 刘河维 房地产和物业服务分析师 S1010523030004 我们认为，复苏是存在的，但复苏也是脆弱的。政策继续强调支持刚需鼓励改善，这有利于房地产持续复苏。房地产存在一条高线带低线，房价波浪式上涨刺激低线开发投资的老路，但这类投资刺激的老路是低效和不可持续的。政策追求高质量发展，直面超大特大城市基础设施和不动产真实需求，不惧超大特大城市城市更新的硬骨头，这也体现了政策久久为功的态度。 ▍新华网报道，4 月 28 日政治局会议召开，指出要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式；在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设；规划建设保障性住房。亿翰智库等第三方纷纷发布企业 2023 年 4 月销售数据。 ▍没有变化就是好的变化，房地产政策目标的达成需要稳定的政策环境。一方面，房地产市场在 2023 年前 4 月出现明显的复苏，15 家大企业的销售同比增长 26%，大多数大中城市房价止跌。另一方面，企业信用环境显然尚未完全修复，不少民营企业和混合所有制企业融资仍然不通畅，保交付任务显然尚未完成，销售的复苏本身也并不十分牢固。我们认为政策既需要防范二次信用风险，又需要考虑未来可能存在的超调风险。在此背景之下，我们认为保持政策稳定，落实此前关于支持刚需改善，保交付保民生保稳定的说法至关重要。我们预计，年内房地产政策仍将精准且平稳，这有利于销售复苏继续推进。投资者不必担心房地产政策转向，也不必担心销售明显下行。 ▍直面社会需要，啃硬骨头的新亮点。政治局会议指出，要在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和平急两用公共基础设施建设，规划建设保障性住房。根据人口普查数据，目前我国超大城市（城区常住人口超 1,000 万）有 7 个，特大城市（城区常住人口 500-1,000 万）有 14 个。与上轮低线城市普遍的棚改不同，超大特大城市城中村改造投资金额大、项目时间长、牵涉利益广、规划约束强，是城市更新中的硬骨头。但反过来讲，这 21 个大城市才是基础设施和房地产增量潜在需求真正存在，固定资产投资长期社会效益显著的地方。我们认为，在 21个超大特大城市，未来城中村改造进度将提速，产业和金融支持政策将进一步涌现，地方国资和具备城市更新能力的央企将十分受益。 ▍销售和拿地的良性循环叠加地产行业进一步分化。我们跟踪的 15 家房企 2023年 4 月销售 3,255 亿元，同比增长 44.0%，环比下降 17.6%。我们跟踪的样本城市新房、二手房 4 月表现也呈现同比高增和环比下降。我们跟踪的样本企业中，拿地积极的企业和拿地不积极的企业 4 月销售同比增速分别为 83.7%及 2.6%。强拿地的企业销售回款充裕，进一步支持项目拓展，实现良性循环，拉大行业内部分化。 ▍风险因素：行业复苏不及预期；部分开发企业可售货值不足，销售表现继续疲软；个别开发企业出现信用风险的可能性。 ▍没有变化是最好的变化，政策不走老路直面需求，行业继续复苏。我们认为，复苏是存在的，但复苏也是脆弱的。政策继续强调支持刚需鼓励改善，这有利于房地产产业链持续复苏进程。房地产存在一条高线带低线，房价波浪式上涨刺激低线开发投资的老路，但这种投资刺激的路径是低效和不可持续的。政策追求高质量发展，直面超大特大城市基础设施和不动产的真实需求，不惧超大特大城市城市更新的硬骨头，这也体现了政策务求长远的态度。我们特别重视企业的发展可持续性和资产运营水平，也重视企业把握周期拿地融资的能力。我们看好上海临港、滨江集团、万科企业、华润置地、华发股份、越秀地产和中国海外宏洋。我 房地产和物业服务行业 评级 强于大市（维持） 仅供内部参考，请勿外传 房地产和物业服务行业跟踪点评｜2023.5.3 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 2 们也看好具备广泛第三方服务能力和品牌竞争力的轻资产公司，如贝壳、万物云、华润万象生活和滨江服务等。 重点公司盈利预测、估值及投资评级 公司名称 评级 股价 EPS（元） PE （交易币种） 22A 23E 24E 25E 22A 23E 24E 25E 开发板块 万科 A 买入 15.14 1.90 1.97 2.04 2.10 8.0 7.7 7.4 7.2 越秀地产 买入 10.42 1.05 1.22 1.58 1.74 8.7 7.5 5.8 5.3 华发股份 买入 10.61 1.22 1.51 2.02 2.15 8.7 7.0 5.3 4.9 滨江集团 买入 9.22 1.20 1.43 1.69 1.72 7.7 6.5 5.5 5.3 华润置地 买入 36.10 3.79 4.10 4.63 5.06 8.4 7.8 6.9 6.3 龙湖集团 买入 21.20 3.55 3.56 3.63 3.74 5.3 5.3 5.1 5.0 美的置业 买入 9.25 1.45 1.61 1.65 1.49 5.6 5.1 4.9 5.5 服务板块 贝壳 买入 40.75 0.8 2.0 2.3 2.4 47.2 17.9 15.4 14.8 万物云 买入 34.7 1.7 2.1 2.6 3.2 17.8 14.6 11.9 9.7 华润万象生活 买入 41.45 1.0 1.3 1.6 2.0 37.4 28.2 22.3 18.0 滨江服务 买入 24.6 1.5 2.0 2.6 3.3 14.5 12.5 9.5 7.4 中海物业 买入 8.65 0.4 0.5 0.7 0.8 19.7 17.0 13.2 10.5 碧桂园服务 持有 11.68 0.6 0.6 0.6 0.7 17.9 17.5 16.3 14.1 绿城服务 持有 4.4 0.2 0.2 0.2 0.2 22.9 20.8 19.2 17.8 资料来源：Wind，中信证券研究部预测 注：A 股股价为 2023 年 4 月 28 日收盘价，港股股价为2023 年 5 月 2 日收盘价，中海物业 EPS 为港币，万物云为核心净利润和核心 EPS 仅供内部参考，请勿外传 房地产和物业服务行业跟踪点评｜2023.5.3 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 3 表 1：历次中央政治局会议对房地产行业的表述 日期 表述 2012 年 12 月 4 日 加强房地产市场调控和住房保障工作。 2013 年 7 月 31 日 积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展。 2013 年 1