房地产行业事件点评：我爱我家，22年受新房和经纪业务影响营收利润均承压，23Q1扭亏为盈

房地产 | 证券研究报告 — 行业点评 2023 年 5 月 4 日 强于大市 相关研究报告 《金地集团：业绩短期承压，地产业务盈利能力有所改善》20230502 《滨江集团：营收业绩稳健增长，23 年计划销售市占率保持 1%以上》20230502 《中国海外发展：业绩短期承压但利润率仍处行业前列；2023 年计划销售增长两成》20230404 《万物云：循环型业务实现有质量的增长，蝶城与空间物联战略持续推进》20230404 《保利发展：业绩与利润率短期承压，融资与资金优势显著》20230402 《建发国际集团：营收业绩高速增长，在手现金实现双位数增长》20230402 《万科：营收业绩同比增长，债务期限与结构持续优化》20230331 《华润置地：核心净利润稳健增长，央企龙头资金优势充沛》20230329 《绿城中国：营收与核心净利稳步增长，债务结构显著优化》20230329 《招商蛇口：短期业绩与盈利水平承压，看好后续优质土储兑现及多类型 REITs 平台构建》20230321 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业事件点评 我爱我家：22 年受新房和经纪业务影响营收利润均承压，23Q1 扭亏为盈 事件：我爱我家发布 2022 年年报和 2023 年一季报，2022 年公司实现营业收入 116.7 亿元，同比下降 2.4%；归母净利润-3.1 亿元（2021 年：1.7 亿元）。2023 年一季度公司实现营业收入 31.5 亿元，同比下降 9.5%；归母净利润 0.52 亿元（2022 年一季度：-2.4 亿元）。 核心观点  公司 2022 年全年亏损，但 2023 年一季度扭亏为盈。2022 年公司实现营收 116.7 亿元，同比下降 2.4%；归母净利润-3.1 亿元（前值：1.7 亿元）。公司 2022 年亏损主要是因为以下四方面的原因引起的：1）疫情影响门店正常运营。2022 年所有城市因疫情的发展，均产生高频门店关闭、员工居家隔离、社区封闭管控的情况，抑制了市场交易，各城市无法保持相对稳定的运营状况。2）调整经营策略，加强平台建设，保持人才稳定，产生部分成本。在疫情冲击、业务停滞期间，公司仍要承担员工薪酬等成本与费用。同时，公司着手平台建设、科技赋能，加大投入以实现品牌升级、C 端产品行业领先、经纪平台业务统一；强化直营，保持有质量的盈利能力，对加盟城市进行明确调整，以上工作均在 2022 年产生了一次性相关成本。3）员工持股计划带来的影响。公司于 2021 年实施的员工持股计划在 2022 年确认股份支付费用 7000 万元。4）计提信用减值准备的影响。2022 年公司提取各项信用减值准备 3 亿元（其中应收账款减值损益 1.3 亿元，2021 年为 1.1 亿元；其他流动资产减值损益 1.5 亿元，2021 年为 0.2 亿元，其他流动资产包括待抵扣进项税、预缴税金、应收款项投资等等）。分季度来看，Q1、Q2、Q3、Q4 营收分别为 34.8、26.0、28.0、27.9 亿元，同比增速分别为 18.7%、-18.6%、-0.5%、-7.6%；归母净利润分别为-2.4、-1.4、1.6、-0.9 亿元。2023Q1 公司实现营收 31.5 亿元，同比下降 9.5%；归母净利润 0.52 亿元，扭亏为盈。  2023 年一季度公司盈利能力明显改善。2022 年公司毛利率 8.7%，同比下降 9.6 个百分点。其中经纪业务、新房业务毛利率分别为 16.7%和 12.5%，同比分别下降 6.1 和 10.1 个百分点，主要是受到市场下行的影响，收入减少的同时仍要承担相应的成本；资管业务依据租赁准则核算，按照融资租赁方式计算的租金收益计入其他收益中的资产处置收益科目，考虑资产处置收益，资管业务的实际毛利率为 11.3%。2023 年一季度公司毛利率 14.5%，同比提升 3.8 个百分点，归母净利润率恢复至 1.7%，明显改善。公司注重降本增效，销管费用率从 2021 年的 19.9%降至 2022 年的 14.1%，2023Q1 也同比下降了 1.7 个百分点至 15.5%。  经纪业务：受整体房地产市场景气度低迷的影响，营收下降，但 VR 房源覆盖率明显提升。2022 年营收35.3 亿元，同比下降 29.8%，占总营收的比重为 30.2%，同比下降 11.8 个百分点。受宏观经济低迷的影响，2022 年公司官网年度活跃用户总量为 1.9 亿，较 2021 年下降 6.1%，重点投放的 app 和小程序端，与 2021 年持平；月均 MAU 为 1590 万，较 2021 年下降 6.1%；截止 2022 年末，自 VR 房源上线以来累计拍摄量达 154 万套，2022 全年拍摄增量为 42 万套。在效果方面，拍摄 VR 房源的套均页面浏览量是普通房源的 5 倍，套均带看量是普通房源的 2 倍。  新房业务：公司将新房销售业务定位为机会与补充型业务，收入规模占比相对较小。2022 年营收 12.7亿元，同比下降 37.2%，占总营收的比重为 10.9%，同比下降 6.0 个百分点。渠道业务月均直签项目占比提升 29.4%，月均认购项目占比降低 18.8%。2022 年全部直营城市及重点加盟城市均已完成新房 CBS 2.0系统的覆盖上线，进一步加强了业务管控，提升运营效率和风控能力。  资管业务：资管业务保持优势，“相寓”持续向好。目前，我爱我家旗下房屋资产管理品牌相寓已经成为公司持续发展的“稳压器”。 截至 2022 年末，公司资管业务在管房源覆盖北京、上海、深圳、杭州等 15 个城市， 规模达到 25.4 万套，同比增长 0.4%。受宏观经济低迷的影响，2022 年资管业务平均出房天数 9.4 天，同比增长 20.5%；出租率 94.1%，同比降低 1.3 个百分点。全年租金交易额 163.3 亿，实现营收 56.5 亿，同比增长 75.3%，占总营收的比重从 2021 年的 26.9%大幅增长至 48.4%。在住房交易业务趋势整体下行的一年，相寓业务线实现了收入的大幅增长，表现出了极好的经营韧性和抗风险能力。基于当前的政策环境大力支持租赁住房发展，我们认为长租公寓将迎来长期的发展机遇，公司后续业务发展可期。  强化直营，保持有质量的盈利能力，大幅缩减了加盟体系内低效业务的经营规模。公司业务主要聚焦在国内一二线核心城市，包括北京、上海、杭州、南京、苏州、天津、南昌等 15 个城市。截至 2022 年末，国内运营门店 3583 家，员工约 3.5 万人，与 2021 年末 4613 家门店总数相比明显下降，覆盖城市也从年初的 33 城下降至15 城，其中运营中