收入增长业绩承压，投资聚焦核心城市

公司报告 | 年报点评报告 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 金地集团（600383） 证券研究报告 2023 年 05 月 01 日 投资评级 行业 房地产/房地产开发 6 个月评级 买入（维持评级） 当前价格 8.16 元 目标价格 元 基本数据 A 股总股本(百万股) 4,514.58 流通 A 股股本(百万股) 4,514.58 A 股总市值(百万元) 36,839.00 流通 A 股市值(百万元) 36,839.00 每股净资产(元) 14.47 资产负债率(%) 72.56 一年内最高/最低(元) 14.43/7.57 作者 刘清海 分析师 SAC 执业证书编号：S1110523010003 liuqinghai@tfzq.com 胡孝宇 分析师 SAC 执业证书编号：S1110522070003 huxiaoyu@tfzq.com 资料来源：聚源数据 相关报告 1 《金地集团-季报点评:业绩小幅增长，销售保持韧性》 2022-10-29 2 《金地集团-半年报点评:业绩逆势上涨，毛利平稳回升》 2022-08-29 3 《金地集团-公司点评:累计销售降幅收窄，拿地力度逐渐恢复——近期经营 及财务公告点评》 2022-08-05 股价走势 收入增长业绩承压，投资聚焦核心城市 事件：公司发布 2022 年报和 2023 年一季报。2022 年公司实现营业收入 1202.08 亿元，同比增长21.14%；实现归母净利润 61.07 亿元，同比下降 35.09%；基本每股收益 1.35 元/股，同比下降 35.10%；每 10 股派发现金股利 1.36 元（含税）。2023 年一季度实现营业收入 143.59 亿元，同比增长 7.52%；实现归母净利润 5.08 亿元，同比下降 18.89%。 销售量减价增，城市深耕取得成效 根据公司 2022 年 12 月经营公告，2022 年公司实现累计销售金额 2218.1 亿元，同比下降 22.64%；销售面积 1019.8 万方，同比下降 25.94%；对应销售均价 21750 元/平米，同比增长 4.46%。2022 年，公司在深圳、上海、南京、大连、福州等城市的市占率居前列，表现了公司城市深耕战略取得了优秀的成绩。2023 年一季度销售金额 441.2 亿元，销售面积 242.9 万平方米，对应销售均价 18164元/平米，华东区域的销售面积占比最高。 投资聚焦高能级城市，2023 年加大投资力度 2022 年公司新增土储总面积约 248 万方，新增土储总投资额约 368 亿元，对应拿地均价 14839 元/平米，拿地力度 16.59%，地售比 0.68。公司严把投资标准，聚焦高能级城市，2022 年新增土储在一二线城市占比达到 95%。截至 2022 年末，公司总土储约 5182 万方，权益土储约 2345 万方，对应的权益比例 45.25%，其中一、二线城市占比约 71%。2023 年一季度仅新增一个项目，4 月加大投资力度，新增 5 个地块，均位于一二线核心城市。2022 年新开工、竣工面积分别为 522、1418 万方。2023 年公司计划新开工、竣工面积分别为 355 万平方米、1295 万平方米，截至 2023 年一季度末，公司新开工、竣工面积分别为 57.81 万平方米、134.22 万平方米，分别完成全年计划的 16.28%、10.36%。 收入增长业绩下滑，减值损失影响利润 2022 年公司实现营业收入 1202.08 亿元，同比增长 21.14%；归母净利润 61.07 亿元，同比下降 35.09%。公司归母净利润下降主要受如下因素影响 1）2022 年公司毛利率 20.66%，较 2021 年下降 0.52pct；2）2022 年资产减值损失和信用减值损失分别为 36.9 亿元、10.35 亿元，同比分别提升 205.4%、327.89%。2023 年一季度实现营业收入 143.59 亿元，归母净利润 5.08 亿元，同比分别增长 7.52%，下降 18.89%，归母净利润下降受到如下因素影响 1）毛利率由 2022 年一季度的 19.72%下降 2.22pct至 17.50%、2）投资净收益为-2.04 亿元，2022 年一季度为 4.68 亿元。 三道红线稳居绿档，债务结构合理 截至 2022 年末，公司剔除预收款项后的资产负债率 65.3%（剔除的预收账款预售并不构成实际偿债压力），净负债率 52.2%，分别较 2021 年下降 2.3pct、3.0pct，现金短债比 1.13，三道红线稳居绿档。2022 年平均债务融资成本 4.53%，较 2021 年下降 0.03pct；债务结构合理，长期负债占比 64.10%。货币资金 545.07 亿元，在手现金充裕。 代建高质量发展，智慧服务外拓力度大 1）持有型物业：商办 2022 年新增 4 个外部合作项目、长租公寓全年新增 3287 间房源。2）代建：截至 2022 年末，代建业务管理服务项目超 115 个，累计签约管理面积超 1832 万方。3）智慧服务：2022 年新增外拓超 5000 万方，截至 2022 年末，合同管理面积 3.85 亿方。 投资建议：公司销售均价提升，城市深耕取得成效；投资聚焦高能级城市；债务结构合理，融资成本低，债务结构合理，在手现金充裕；代建高质量发展，智慧服务外拓力度大。考虑到受市场毛利率下行的影响，我们下调公司 2023-2024 年净利润至 61.69 亿元、67.83 亿元（原值为 99.4、118.07亿元），新增 2025 年净利润 73.56 亿元，对应 PE 分别为 5.97X、5.43X、5.01X，维持“买入”评级。 风险提示：房屋销售不及预期、房屋价格下跌、宏观经济不及预期 财务数据和估值 2021 2022 2023E 2024E 2025E 营业收入(百万元) 99,232.22 120,208.09 110,471.24 108,968.83 114,809.56 增长率(%) 18.16 21.14 (8.10) (1.36) 5.36 EBITDA(百万元) 19,514.98 22,369.27 18,777.57 18,027.85 18,290.70 净利润(百万元) 9,409.52 6,107.29 6,169.27 6,782.85 7,355.63 增长率(%) (9.50) (35.09) 1.01 9.95 8.44 EPS(元/股) 2.08 1.35 1.37 1.50 1.63 市盈率(P/E) 3.92 6.03 5.97 5.43 5.01 市净率(P/B) 0.58 0.56 0.53 0.50 0.46 市销率(P/S) 0.37 0.31 0.33 0.34 0.32 EV/EBITDA 6.60 5.33 4.77 6.32 4.30 资料来源：wind，天风证券研究所 -44%-36%-28%-20%-12%-4%4%12%2022-052022-092023-01金地集团