出西南谋全国布局已定，守非住推激励积极扩张

证券研究报告·公司深度研究·房地产服务 东吴证券研究所 1 / 37 请务必阅读正文之后的免责声明部分 新大正（002968） 出西南谋全国布局已定，守非住推激励积极扩张 2023 年 05 月 03 日 证券分析师 房诚琦 执业证书：S0600522100002 fangcq@dwzq.com.cn 证券分析师 肖畅 执业证书：S0600523020003 xiaoc@dwzq.com.cn 研究助理 白学松 执业证书：S0600121050013 baixs@dwzq.com.cn 股价走势 市场数据 收盘价(元) 19.00 一年最低/最高价 17.88/35.14 市净率(倍) 3.73 流通 A 股市值(百万元) 3,947.51 总市值(百万元) 4,352.73 基础数据 每股净资产(元,LF) 5.09 资产负债率(%,LF) 30.64 总股本(百万股) 229.09 流通 A 股(百万股) 207.76 相关研究 买入（首次） [Table_EPS] 盈利预测与估值 2022A 2023E 2024E 2025E 营业总收入（百万元） 2,598 3,590 4,805 5,859 同比 24% 38% 34% 22% 归属母公司净利润（百万元） 186 267 364 467 同比 12% 44% 36% 28% 每 股 收 益-最 新 股 本 摊 薄 （ 元/股） 0.81 1.17 1.59 2.04 P/E（现价&最新股本摊薄） 23.44 16.28 11.97 9.33 [Table_Tag] 关键词：#股权激励 #市占率上升 [Table_Summary] 投资要点 ◼ 坚守非住物业，启动股权激励，积极推动全国化布局：新大正作为一家独立第三方物业管理企业，始终专注于非住物业。2022 年，公司在管面积突破 1.3 亿平方米，覆盖全国 29 省 116 座城市。全年新拓展项目中标总金额 19.1 亿元，饱和年化合同收入金额 10.1 亿元。公司设立两期股权激励计划促进企业发展。此外，公司通过引进中航物业、招商积余等龙头物管企业管理层充实管理力量。2022 年公司实现 26.0 亿元营收，5 年 CAGR 为 30.9%。 ◼ 全国化布局初现雏形，航空学校业态引领公司发展：公司从 2012 年开始进行全国化布局，2022 年重庆以外地区营收占比已提升至 60.0%，重庆地区及重庆以外地区新签合同年金额分别为 7.7 及 2.4 亿元。打造重点中心城市，北京、南京及深圳分公司 2022 年营收突破 1 亿元。公司 2023 年将重点发展学校及航空业态。学校方面：我们预计 2025年仅高校及中小学物业管理市场规模将达到 732 亿元。学校物管行业集中度将进一步提升，公司作为 2020 全国学校物业服务企业 50 强第 4 名已具备先发优势。航空方面：2022 年受疫情影响大量机场物管项目招投标延后，2023 年公司有望于该业态实现快速增长。据测算全国机场年物业服务采购合同金额为 106.3 亿元，市场规模仍然广阔。 ◼ 涉足能源物管行业，广阔市场成就公司新兴增长极：公司于 2023 年 1月 3 日发布公告将收购沧恒投资 80%的股权，后者主要服务于华能水电旗下水电、风光电站物管项目。公司与沧恒投资签订未来三年8400、10100 及 12260 万元的净利润业绩承诺，增速分别为 9.1%、20.2%及 21.4%。澜沧江实业作为原华能水电员工持股会全资持股公司，与华能深度融合，在手订单稳定。此外，公司与沧恒投资签订了完善的交易协议，较好控制了并购风险。据测算华能水电所在的澜沧江水电基地投产装机容量及总规划装机容量分别位于 13 大基地中第三及第二位，水电资源丰富。华能水电预计未来建设 1000 万千瓦水电、1000 万千瓦光伏电站的新能源基地，澜沧江实业未来市场广阔。 ◼ 盈利预测与投资评级：公司作为独立第三方非住物管龙头企业，航空、学校业态处于行业龙头地位。我们认为公司全国化布局逐渐完善后整体利润水平将会企稳回升。我们预计公司 2023/2024/2025 年营收为 35.9/48.1/58.6 亿元；归母净利润为 2.7/3.6/4.7 亿元；对应的 EPS 分别为 1.17/1.59/2.04 元/股。鉴于公司在完成对沧恒投资的并购后将踏入能源物管行业，构建较高技术壁垒，每年获得可观现金回报，我们给予公司 2023 年 20.5 倍 PE 估值，对应目标价为 24.0 元/股，首次覆盖给予“买入”评级。 ◼ 风险提示：收并购进程、投后管理不及预期；外拓规模不及预期；新拓项目利润率水平不及预期。 -23%-19%-15%-11%-7%-3%1%5%9%2022/5/52022/9/12022/12/292023/4/27新大正沪深300 请务必阅读正文之后的免责声明部分 东吴证券研究所 公司深度研究 2 / 37 内容目录 1. 坚守非住物业，启动股权激励，积极推动全国化布局 ................................................................... 5 1.1. 公司概况及发展历程.................................................................................................................. 5 1.2. 股权结构集中稳定，股权激励力促企业发展.......................................................................... 6 1.3. 管理层物管经验丰富，多位物管领域专家加盟...................................................................... 8 1.4. 营收增速、利润率水平趋于稳定，降本增效效果明显........................................................ 10 2. 全国化布局初现雏形，航空学校业态引领公司发展 ..................................................................... 14 2.1. 重点发展中心城市公司，全国化布局初现雏形.................................................................... 14 2.2. 保持基础物业服务为主体，五大业态助力公司稳健发展.................................................... 16 2.3. 学校物业市场广阔，较强创收能力助力公司稳健发展........................................................ 18 2.