营收业绩稳健增长，23年计划销售市占率保持1%以上

房地产 | 证券研究报告 — 调整盈利预测 2023 年 5 月 2 日 002244.SZ 买入 原评级：买入 市场价格:人民币 9.22 板块评级:强于大市 股价表现 (%) 今年至今 1 个月 3 个月 12 个月 绝对 (5.0) 1.4 (11.9) 16.3 相对深圳成指 (7.0) 3.4 (6.5) 9.6 发行股数 (百万) 3,111.44 流通股 (百万) 2,682.35 总市值 (人民币 百万) 28,687.51 3 个月日均交易额 (人民币 百万) 210.45 主要股东 杭州滨江投资控股有限公司 45.41 资料来源：公司公告，Wind，中银证券 以 2023 年 4 月 28 日收市价为标准 相关研究报告 《滨江集团：三十年深耕，销售逆势突破；融资通畅资金充裕优势凸显》20220629 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产：房地产开发 证券分析师：夏亦丰 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 滨江集团 营收业绩稳健增长，23 年计划销售市占率保持1%以上 摘要：滨江集团公布 2022 年年报和 2023 年一季报。公司 2022 年实现营业收入 415.0 亿元，同比增长 9.3%；归母净利润 37.4亿元，同比增长 23.6%。公司拟每 10 股派发现金股息 2.5 元（含税），分红率为 20.8%。公司 2023Q1 实现营业收入 100.9 亿元，同比增长 63.1%；归母净利润 5.6 亿元，同比增长 145.9%。  公司营收与业绩保持增长，主要是由 1）交付规模提升，2）表外联合营项目贡献投资收益，3）结算项目权益比提升带来的少数股东损益摊薄下降所贡献；未来业绩保障程度仍在不断提升。2022 年公司营收同比增长 9.3%，主要是因为公司房地产项目竣工结转规模稳定增长；归母净利润同比增长 23.6%，业绩增速明显高于营收增速，主要是因为：1）投资收益大幅增长至 22.2 亿元，同比大幅增长 524.4%；2）结算项目权益比提升，少数股东损益同比下降 91.4%至 1.6 亿元，少数股东损益占净利润的比重从 2021 年的 38.5%显著下降至 4.2%。2023Q1 公司营收同比增长 63.1%，主要是因为交付楼盘同比增多；归母净利润同比增长 145.9%，增速显著高于营收增速，Q1 毛利率为 20.7%，同比提升 4.5 个百分点；公司注重成本与费用的管控，三费率显著下降了 2.2 个百分点至 4.9%，费用率处于行业较低水平。公司未来业绩保障程度不断提升，2022 年末公司预收账款同比大幅增长 39.3%至 1304 亿元，预收账款/营业收入高达 3.14X，较 2021 年末提升了 0.68X；2023Q1 末预收账款同比大幅增长 49.3%至 1448 亿元，预收账款/上年营收达 3.49X，同比大幅提升了 0.93X。预收款的持续增厚，为未来业绩提供充分保障。  公司短期利润率仍然承压，但 2023Q1 毛利率有所改善。2022 年公司毛利率、净利率、归母净利润率分别为 17.5%、9.4%、9.0%，毛利率、净利率同比分别下降了 7.4、3.6 个百分点，主要是因为前期高价地块进入结算期，短期利润率水平承压，归母净利润率因少数股东损益的大幅减少，同比提升 1.0 个百分点。2023Q1 公司毛利率、净利率、归母净利润率分别为 20.7%、9.2%、5.6%，同比分别提升了 4.5、3.2、1.9 个百分点。ROE 改善主要由归母净利润率改善驱动，2022、2023Q1（年化）的ROE 分别为 15.9%、9.3%，同比分别提升 1.2、4.9 个百分点。  公司坚持稳健经营，融资渠道畅通，融资成本不断下降，“三道红线”持续保持“绿档”。截至 2022 年末，公司有息负债规模535.5 亿元，其中银行贷款占比 80.4%，直接融资占比 19.6%，债务结构清晰；2023Q1 末为 547 亿元。2022 年末，公司剔除预收款后的资产负债率为 60.7%，净负债率为 55.4%，同比分别下降 5.3、10.6 个百分点；2023Q1 末分别为 62.5%和 37.7%。债务期限构成上，2022 年公司短期债务为 146 亿元，占比仅为 27.3%，同比下降 3.3 个百分点，2023Q1 进一步降至 26.6%。2022 年末、2023Q1 末现金短债比分别为 1.67X 和 2.26X。公司近年来综合融资成本不断下降，2017 年 6%、2018 年 5.8%、2019 年 5.6%、2020 年 5.2%，2021 年 4.9%，截至 2022 年末公司平均融资成本为 4.6%，较 2021 年末下降 0.3 个百分点，顺利完成了年初制定的融资成本下降至 4.7%以下的目标。公司授信储备充裕，2022 年末，公司共获银行授信总额度 1183.3 亿元,较 2021 年末增加 42%，仍有 57%的剩余额度未使用；直接融资可用额度上，2022 年末已获批尚未发行的公司债额度 22.5亿元、短期融资券额度 25.3 亿元、中票额度 17.6 亿元。公司 2023 年 3-4 月已经发行了 2 笔合计 15 亿元的短期融资券，平均发行利率为 4.81%。2023 年公司计划在资金上继续保持稳健，权益有息负债规模控制在 470 亿元以内，且直接融资规模控制在 20%以内；融资利率继续下行，确保下降 0.1 个百分点，争取下降 0.2 个百分点及以上。  在手现金保持较高增速，持续强化经营现金流管理。截至 2022 年末，公司持有现金 243 亿元，同比增长 15.1%；2023Q1 末，公司货币资金再度提升至 329 亿元，同比大幅增长 95.4%。一方面，公司注重销售回款，2022 年、2023Q1 经营性现金流净额分别为 52、76 亿元（对应同期分别为 8、-115 亿元），销售商品、提供劳务收到的现金分别为 825、267 亿元，同比增速分别为 28.9%和 154.3%；另一方面，受益于公司融资渠道畅通，2022 年公司筹资性现金流净流入 221 亿元，同比增长 110.3%。  多年深耕杭州结合产品高竞争力，销售逆势实现突破，市占率首次突破 1%。2022 年公司实现销售金额 1539 亿元，同比减少 9.0%，顺利完成年初提出的 1500-1600 亿元的销售目标，但降幅远低于 TOP20 房企均值（-25%）；销售排名从 2021 年的 22 名提升至 2022 年的 13 名，市占率首破 1%，达 1.2%，同比提升 0.3 个百分点。2023Q1 公司实现销售额 407 亿元，同比增长 62.6%，增速高于 TOP20 房企均值（44%），销售排名稳定在第 14 名，行业地位和影响力进一步提升。2022 年公司抓销售促回款，全年权益销售现金回