房地产土地市场8月报：流拍增多、地价走弱，土地市场继续降温

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 未经许可，禁止转载 证 券 研 究 报 告房地产土地市场 8 月报 推荐（维持） 流拍增多、地价走弱，土地市场继续降温 投 资要点 土地供应方面，8 月住宅类供地环比+16%、同比 +29%，累计同比 +36%，8 月宅地供应在基数走高背景下表现仍较不错，但考虑到 9、11、12 月均属高基数月以及近期土地流拍现象增多后政府供地意愿减弱，预计后续宅地供应同比或将略有走弱。土地成交方面，8 月住宅类土地成交环比 -17%、同比-4%，8 月宅地成交在 7月供给同比高增、8 月基数略有上行下背景下表现低迷，更多源于土地流拍率持续走高影响。土地供需方面，8 月土地成交/供应比 0.61 倍，较 7 月下降 28%，成交溢价率 9%，较 7 月再降 3pct，分别创年内和 16 年 9 月高点以来新低；8 月住宅类土地成交均价环比 +1%、同比-6%；此外，1-7 月，全国土地流拍数量高达 796 宗，并且下半年以来土地流拍明显增加，值得关注；8 月土地成交/供应比、溢价率再创新低，预计土地市场的走弱或将约束地方政策的进一步从严以及改善房企毛利率的悲观预期。我们维持房地产小周期延长框架，并认为本轮供给端调控导致资源正快速向龙头集聚，融资集中度（15 年 25% vs.17 年 33%）->拿地集中度（15 年 14% vs.17年 46%）->销售集中度（15 年 11% vs.17 年 18%），将推动头部房企的销售大增，继续看多地产龙头&蓝筹，并维持板块“推荐”评级，维持推荐龙头 &蓝筹：保利地产、新城控股、融创中国、万科 A、招商蛇口、金地集团；二线：中南建设、荣盛 发展、蓝光发展、华夏幸福。 支 撑评级要要点 供 应：8 月宅地供应环比+9%、同比+31%，表现仍较不错、但预计后续走弱8 月，百城各类型土地合计供应 13,068 万平米，环比+13%，同比+3%，累计同比+24%。环比来看，住宅用地+9%、商住用地+28%、商服用地+31%、工业用地+3%；同比来看，住宅用地+31%、商住用地+25%、商服用地+17%、工业用地-28%；累计同比来看，住宅用地+36%、商住用地+37%、商服用地+8%、工业用地+17%；其中，住宅类用地（住宅+商住）供应 6,908 万平米，环比+16%，同比+29%，累计同比+36%。环比来看，一线+34%、二线+38%、三四线-2%；同比来看，一线+47%、二线+29%、三四线+27%；累计同比来看，一线-10%、二线+29%、三四线+48%。8 月宅地供给在基数走高下表现仍较不错，但考虑到 9、11、12 月均属高基数月，以及近期土地流拍现象增多后政府供地意愿减弱，预计下半年土地供应同比将大概率略有走弱。成交：8 月宅地成交环比 -3%、同比 +1%，成交继续放缓，预计走弱或将延续8 月，百城各类型土地合计成交 7,888 万平米，环比-16%，同比-13%，累计同比+15%。环比来看，住宅用地-3%、商住用地-39%、商服用地+8%、工业用地-16%；同比来看，住宅用地+1%、商住用地-16%、商服用地-21%、工业用地-19%；累计同比来看，住宅用地+17%、商住用地+9%、商服用地-3%、工业用地+26%。其中，住宅类用地（住宅+商住）成交 4,217 万平米，环比-17%，同比-4%，累计同比+14%。环比来看，一线+79%、二线-10%、三四线-26%；同比来看，一线+27%、二线-9%、三四线-3%；累计同比来看，一线+3%、二线+2%、三四线+29%。在 7 月供给同比高增、8 月基数略有上行下，8 月宅地成交表现低迷，更多源于土地流拍率逐渐走高影响，考虑到资金趋紧、限价约束下土地市场整体走弱，叠加下半年高基数效应，成交同比或继续放缓。供 需：8 月土地成交/供应比继续走弱，溢价率再创新低，土地市场回归理性8 月，供需指标方面，百城住宅类土地供需比（成交/供应）0.61 倍，环比下降28%。其中，一线 0.93 倍，环比上升 34%，二线 0.53 倍，环比下降 35%，三四线 0.67 倍，环比下降 25%。价格方面，住宅类用地成交楼面均价 4,958 元/平米，环比+1%，同比-6%，其中，一线、二线和三四线分别环比-11%、-24%、+20%，分别同比-27%、-16%、+13%。溢价率方面，百城住宅类土地成交溢价率 9%，较 7 月下降 3pct，其中，一线 0%、二线 10%和三四线 12%，分别较 7 月-6pct、-0pct 和-4pct。8 月土地成交/供应比继续走弱、溢价率再创新低，预计土地市场走弱或将约束地方政策进一步从严及改善房企毛利率悲观预期。 风 险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧证 券分析师：袁豪 电话：021-20572536 邮箱：yuanhao@hcyjs.com 执业编号：S0360516120001 联 系人：鲁星泽 电话：021-20572575 邮箱：luxingze@hcyjs.com 占比% 股票家数(只) 130 3.67 总市值(亿元) 19,503.59 3.72 流通市值(亿元) 15,695.89 4.18 % 1M 6M 12M 绝对表现 1.62 -29.32 -22.05 相对表现 1.94 -9.55 -6.81 《房地产行业周报：房企中期业绩靓丽，一二线成交走强、三四线趋弱》 2018-09-02 《8 月房企销售点评：8 月淡季房企分化，二线蓝筹表现亮眼》 2018-09-02 《房地产 2018 年中报综述：行业结算量质双升，业绩持续高增有保证》 2018-09-03 -28%-14%1%16%17/09 17/11 18/01 18/03 18/05 18/072017-09-08～2018-09-06 沪深300 房地产 相关研究报告 相对指数表现 行业基本数据 华创证券研究所 行业研究 房地产 2018 年 09 月 09 日 房地产土地市场 8 月报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 2 目录 一、土地供应：8 月住宅类用地供应环比+16%、同比+29%，宅地供给较强、但预计后续走弱..............................4 1、土地供应面积：8 月供地环比+13%、同比+3%，其中住宅供地环比+9%、同比+31%，宅地供给较强 ......4 2、住宅类土地供应面积：8 月住宅类供地环比+16%、同比+29%，一二线宅地供给表现更强.......................6 二、土地成交：8 月住宅类土地成交环比-17%、同比-4%，成交同比呈现逐步放缓趋势 ........................................9 1、土地成交面积：8 月土地成交环比-16%、同比-13%，其中住宅环比-3%、同比+1%，同比继续放缓 ........9 2、住宅类土地成交面积：8 月住宅类土地成交环比-17%、同比-4%，其中一线上涨、二三四线下降 ..