2018H1房地产行业综述：地产板块高业绩增速，整体拿地力度逐步减弱

行业及产业行业研究/行业深度证券研究报告房地产 2018 年 09 月 07 日 地产板块高业绩增速，整体拿地力度逐步减弱 看好——2018H1 房地产行业综述 相关研究 "一线租赁供给端是核心矛盾、哪些城市房产税压力可能转嫁？-以住宅结构为锚拆解房产税影响" 2018 年 8 月 31 日 "开工投资增速上扬，流动性边际改善支撑行业“稳”势-房地产行业1-7月数据点评" 2018 年 8 月 14 日 证券分析师 王胜 A0230511060001 wangsheng@swsresearch.com 研究支持 龚正欢 A0230117070004 gongzh@swsresearch.com 曹一凡 A0230116090003 caoyf@swsresearch.com 彭子恒 A0230117060001 pengzh@swsresearch.com 联系人 龚正欢 (8621)23297818×7457 gongzh@swsresearch.com 本期投资提示： 2018H1 房地产板块业绩增速高于营收增速，板块归母净利润增速创新高。2018H1 房地产板块整体归母净利润增速 39.8%(+10.0pct)，营业收入增速 24.9%(+21.9pct)。龙头房企业绩保障性高且预收增幅高于中型房企。2018H1 房地产板块预收账款为营业收入的 3.4倍，龙头房企 4.7 倍，中型房企 3.4 倍。与过去两年趋势不同，今年龙头房企预收账款增幅高于中型房企，反映出在当前政策较严的情况下龙头房企的销售增速更高。净资产收益率大幅回升，主要受益于盈利水平与杠杆率提高，龙头房企 ROE 远高于行业整体水平。2018H1 龙头房企 ROE（上半年累计，非年化）为 8.0%(+1.7pct)，中型房企6.6%(+1.3pct)，板块整体 6.3%(+1.1pct)。预计未来板块利润率维持高位、杠杆率逐步走平、周转率将进入上行通道。房地产板块整体为现金净流入，但差于 2017H1。分结构，龙头房企表现为持续扩张，经营现金流转为净流出（存货增加补库存），投资与筹资活动规模大幅增加。而中型房企投资与筹资活动的现金流规模缩减，经营现金流依然为负增长，但流出量有所减少。2018 上半年中央继续表态“房住不炒”、“坚决遏制房价上涨”，地方的调控政策密集出台。总体上政策调控范围扩大、能级下沉。根据克而瑞数据，拿地集中度高于销售集中度推动 TOP100 房企 1-8 月整体销售规模达 6.1 万亿元，同比增长 40.9%，环比增长14.5%，销售表现继续靓丽。同时在金融去杠杆背景下，融资集中度的提升在未来会转变为拿地和销售集中度提升的进一步推动力。另一方面，随着调控的持续深入，预计下半年销售去化会有所下降。由于各梯队房企间的差距逐步拉大，各梯队的后几位房企往上冲规模的意愿仍然强烈，领头房企则更趋于保证相对排名而不是绝对增速。重点房企补库存需求分化。10 家重点企业 2018H1 买地支出约 6970 亿元，较去年同期增长 39%。土地支出/合同销售额从 2017H1 的 43%减少到 2018H1 的 39%，整体看规模扩张速度有所收缩，其中金地集团（90%）和招商蛇口（80%）占比最高，扩张欲望最强。 2018Q2 全国房地产市场投资持续高位，销售增速逐步反弹，新开工增速如期上扬，房企资金压力较大或加速行业整合。需求端 PSL 贷款上半年增量投放，三四线城市热度不减；6 月棚改会议后下半年货币化比例显著下行，高频数据显示环比同比均有所回落。一二线城市“限购、限贷、高利率”政策维持，住建部约谈多城严控地产乱象，城市间、城区间分化逐步显现，成都重庆等强二线表现亮眼。供给端三线城市土地供应持续增加，库存略有回升但维持 15 个月以内，房企拿地态势放缓，但土地购置费滞后效应带动全国开发投资维持高增速。资金端较 Q1 边际改善，销售回款、个人按揭、国内贷款等多渠道资金同比增速回升，但行业整体资金压力仍属于较高水平。投资建议：行业融资环境边际改善，龙头与部分中型房企仍保持较高销售增速，但调控政策短期难转向，优质个股更具长期发展机会。建议布局兼具融资能力与扩张潜力的房企，一线龙头融资风险低、具有存量资源整合优势，主推：保利地产，招商蛇口，万科 A；二线中型房企受益城市发展、深度布局城市圈，成长性较强且融资渠道顺畅，推荐：新城控股，蓝光发展，阳光城，金科股份，荣盛发展。由于房产税预期持续加强，看好租售并举政策持续落地，建议关注：光大嘉宝，世联行。请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 2 页 共 25 页 简单金融 成就梦想 1. 2Q18 板块估值回到历史底部——2Q14 位置 ............. 6 1.1 板块进入结算周期，盈利能力大幅提高，龙头房企的成长性与业绩保障性较高 ................................................................................................................ 7 1.2 ROE 持续回升，预计利润率维持高位、杠杆率逐步走平、周转率将进入上行通道 ............................................................................................................ 9 1.3 现金流压力分化，龙头房企规模扩张、中型房企规模收缩 ................ 11 2．重点房企销售增速亮眼、整体规模扩张有所放缓 ........... 13 2.1 销售持续靓丽，购地支出整体下降 ......................................................... 13 2.2 融资情况下半年或会缓解，债务融资逐步增加 .................................... 16 3．2018H1 销售韧性持续，开工如期回暖，投资持续高位 17 3.1 三四线韧性带动销售反弹，低库存延续，均价稳步抬升 ................... 17 3.2 开发投资持续高位，新开工加速上扬，资金压力改善 ........................ 22 目录 行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 3 页 共 25 页 简单金融 成就梦想 图表目录 图 1： 2018 年 3 月底板块估值下滑至 15.3x，龙头估值下滑至 13.1x，估值差值缩减至历史底部 .............................................................................................................. 6 图 2：龙头房企市净率估