房地产行业央行2023年一季度问卷调查点评：居民购房意愿回升，对房价、就业与收入预期均好转；房企贷款需求明显改善

房地产 | 证券研究报告 — 行业点评 2023 年 4 月 6 日 强于大市 相关研究报告 《Q4 居民购房意愿再度走弱，房价看涨预期处于历史最低点；房企贷款需求略有改善—央行 2022 年四季度问卷调查点评》20221228 《中国海外发展：业绩短期承压但利润率仍处行业前列；2023 年计划销售增长两成》20230403 《万物云：循环型业务实现有质量的增长，蝶城与空间物联战略持续推进》20230403 《保利发展：业绩与利润率短期承压，融资与资金优势显著》20230402 《建发国际集团：营收业绩高速增长，在手现金实现双位数增长》20230402 《万科：营收业绩同比增长，债务期限与结构持续优化》20230331 《华润置地：核心净利润稳健增长，央企龙头资金优势充沛》20230329 《绿城中国：营收与核心净利稳步增长，债务结构显著优化》20230329 《招商蛇口：短期业绩与盈利水平承压，看好后续优质土储兑现及多类型 REITs 平台构建》20230321 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 央行 2023 年一季度问卷调查点评 居民购房意愿回升，对房价、就业与收入预期均好转；房企贷款需求明显改善 核心观点  4 月 3 日，央行公布一季度银行家与城镇储户问卷调查。1）从银行家问卷调查来看，经济复苏动能保持向好势头，带动贷款需求的明显回暖；其中房企信贷需求明显改善，基本回到 2021Q1 的水平。2）从城镇储户问卷调查来看，居民购房意愿回升，处于2022 年以来的最高点，储蓄意愿有所下降；居民对房价上涨的信心、就业与收入的预期均有所恢复。  银行贷款总体需求指数同环比均明显提升；房企信贷需求明显改善，基本回到 2021Q1的水平。银行家问卷调查显示，Q1 贷款总体需求指数为 78.4%，环比上升 19.0 个百分点，同比上升 6.1 个百分点，一方面是因为，今年以来，疫情形势的好转，经济发展动能持续向好；另一方面是因为，央行的信贷政策持续宽松推动。分行业看，基础设施、制造业、批发零售业贷款需求指数分别为 71.0%、73.9%和 68.0%，环比分别提升 10.4、11.7、10.9 个百分点，同比分别提升 3.7、3.6、5.3 个百分点；值得注意的是，房地产企业贷款需求指数为 55.3%，环比提升 11.6 个百分点，同比提升 8.1 个百分点，自 2021Q2 以来首次处于向好状态（>50%），回到 2021Q1 的水平。在 11 月对地产的金融支持力度明显加强后，银行为房企流动性提供支持，叠加近期出现销售基本面复苏的意向，房企信贷需求明显改善。  居民购房意愿回升，居民部门高储蓄意愿现象也有所改善。城镇储户问卷调查显示，未来 3 个月预计增加购房支出占比的储户比重为 17.5%，同比虽下降 0.4 个百分点，但环比提升了 1.5 个百分点，该比例为 2022 年以来的最高点，显示出居民购房意愿与需求有所回暖，我们认为这与防疫政策放开后补偿性需求释放，以及政策利好叠加刺激市场信心修复有关。居民储蓄意愿也有所下降，倾向于“更多储蓄”的居民占58.0%，环比下降了 3.8 个百分点，不过同比仍有 3.3 个百分点的提升，且仍处于历史高位；倾向于“更多消费”的居民占比环比提升 0.5 个百分点至 23.2%，倾向于“更多投资”的居民占比环比增加 3.3 个百分点至 18.8%。  居民对于房价上涨的信心有所提振。根据城镇储户问卷调查，房价看涨的比例自 2021年下半年以来持续下降，2023Q1 房价预期上涨的比例为 18.5%，环比提升 4.5 个百分点，同比提升 2.2 个百分点，处于 2021Q4 以来的最高点，扭转了连续六个季度的房价上涨预期下跌趋势；房价预期下降的比例为 14.4%，同比持平，环比下降 5.0 个百分点；对未来房价预期不确定的占比为 13.1%，环比下降 0.7 个百分点，同比仍有0.4 个百分点的上涨，部分购房者的观望情绪仍然浓厚。  经济预期向好，就业与居民收入预期明显回暖。1）从较为宏观的统计局公布的月度失业率数据来看，就业形势仍然严峻，虽然 2022 年 12 月、2023 年 1 月城镇调查失业率已经降至 5.5%，但 2 月又小幅提升了 0.1 个百分点至 5.6%。不过，从央行季度城镇储户问卷调查的结果来看，实际居民的就业形势有明显转好，2023Q1 就业感受指数环比提升 6.8 个百分点至 39.9%，但同比仍有 2.5 个百分点的下降；就业感受“形势较好”的储户占比环比提升了 4.3 个百分点至 13.2%；就业感受“形势严峻”或“看不准”占比环比下降了 7.9 个百分点至 41.2%。2）2023Q1 收入感受指数为 50.7%，环比提升了 6.9 个百分点，处于向好状态（>50%），为 2021Q3 以来的最高值。收入“增加”或“基本不变”的占比环比提升了 8.9 个百分点至 85.6%，“减少”的占比降至 14.5%。3）未来就业与收入的预期指数分别为 52.3%和 49.9%，环比分别提升了 9.4、5.5 个百分点，显示出居民对未来的就业与收入预期向好发展。在此情况下，居民即时的购房意愿或将有所提振，此前购房观望情绪或将缓解。 投资建议  随着经济发展动能逐步修复，我们预计居民对房价、收入、就业的预期将持续改善，继续带动购房需求回升，行业基本面改善的持续性得到进一步巩固后，预计房企的投资也将有所回升，带动房企贷款需求的提升。  我们建议持续关注基本面数据的兑现情况，同时建议在板块目前相对低迷的情况下，关注内生增长快、拿地有效性强的内驱动力型公司；REITs 相关的商业地产、保租房、产业园区、物流地产等资产持有方；以及在行业大环境收缩的背景下，重要性提升的渠道公司。具体标的，我们建议关注三条主线：1）主流的央国企和区域深耕型房企，销售、拿地均有较好增长，行业见底复苏后带来β行情：保利发展、招商蛇口、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团；2）边际受益于房企融资端打开的优质民企、及混合所有制房企：美的置业、金地集团、万科 A、龙湖集团。3）主题性投资机会，包括 REITs 相关：大悦城、华润置地、光大嘉宝、中新集团；房地产渠道相关的标的：贝壳、我爱我家。 风险提示  房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。 2023 年 4 月 6 日 央行 2023 年一季度问卷调查点评 2 附录 图表 1. 2023 Q1 贷款总体需求指数为 78.4%，环比上升 19.0 个百分点，同比上升 6.1 个百分点 资料来源：央行，中银证券 图表 2. 2023Q1 房地产企业贷款需求指数为 55.3%，环比提