商业表现韧性，融资成本下降

公司报告 | 年报点评报告 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 新城控股（601155） 证券研究报告 2023 年 04 月 05 日 投资评级 行业 房地产/房地产开发 6 个月评级 买入（维持评级） 当前价格 16.13 元 目标价格 元 基本数据 A 股总股本(百万股) 2,255.62 流通 A 股股本(百万股) 2,255.62 A 股总市值(百万元) 36,383.20 流通 A 股市值(百万元) 36,383.20 每股净资产(元) 26.37 资产负债率(%) 80.46 一年内最高/最低(元) 35.42/13.00 作者 刘清海 分析师 SAC 执业证书编号：S1110523010003 liuqinghai@tfzq.com 资料来源：聚源数据 相关报告 1 《新城控股-季报点评:负债持续优化，商业稳定增长》 2022-10-31 2 《新城控股-半年报点评:收入业绩下滑，租金收入增长》 2022-09-02 3 《新城控股-季报点评:业绩略微下滑， 租金稳定增长》 2022-04-30 股价走势 商业表现韧性，融资成本下降 事件：公司发布 2022 年报，公司 2022 年实现收入 1154.57 亿元，同比下降 31.37%；归母净利润 13.94 亿元，同比下降 88.94%；基本每股收益 0.62 元/股，同比下降 88.91%。 业绩受毛利率、资产减值等拖累，商业逐步成为业绩压舱石。公司 2022 年实现收入 1154.57亿元，同比下降 31.37%；归母净利润 13.94 亿元，同比下降 88.94%；归母净利润下降幅度较大主要由于 1）受市场环境和结转项目的结构变化，房地产开发收入下降 33.67%、毛利率下降 2.26pct 至 15.42%；2）资产减值损失 59.57 亿元，较 2021 年损失增加 11.2 亿元；3）费用率有所提升：2022 年销售费用率、管理费用率分别为 4.77%、3.89%，分别较 2021 年升高 1.26、1.41pct。商业出租及管理业务的毛利贡献比例达到 29%，较 2021 年提高 12.13pct，毛利贡献比例提高，成为业绩压舱石。 销售量价承压，土储聚焦重点城市群。公司全年实现销售金额 1160.49 亿元，同比下降 50.35%；销售面积 1191.52 万方，同比下降 49.40%；对应的销售均价 9740 元/平米，较 2021 年 9927元/平米下降 1.89%，下降幅度较小。根据中指院发布的榜单，公司 2022 年销售金额、销售面积分别位列行业第 19 位、第 13 位。公司 2022 年新增 2 个地块的土储，总建面 28.46 万方，总地价 27.73 亿元，对应楼面价 9743 元/平米；两个地块的权益比例分别位 99.01%、16.43%。截至 2022 年末，公司总可售土地储备 4915 万方，一二线城市及长三角三四线城市所占比例为 62%。公司坚持深耕长三角区域，并聚焦其他核心城市群。截至 2022 年末，公司已售未结面积 2913.6 万方（含合联营项目），提前锁定未来业绩。 商业表现韧性，延续发展势头。公司实现商业运营收入 100.06 亿元，同比增长 15.82%。2022年公司新开业吾悦广场共 15 座，截至 2022 年末，公司在全国 140 个城市布局 194 座吾悦广场，其中已开业及委托管理的在营吾悦广场达到 145 座，开业面积 1319.74 万方，出租率达到 95.13%。商业运营表现出良好的韧性，延续较快的发展势头。2023 年，公司计划实现商业运营收入 110 亿元，计划新开业吾悦广场及委托管理在营项目 20 座，商业运营稳健发展可期。 平均融资成本下降，银行授信额度充足。截至 2022 年末，公司净负债率 51%，在手现金 314.63亿元，现金短债比为 1.005。截至 2022 年末，公司整体平均融资成本为 6.52%，较 2021 年末的 6.57%下降 0.05pct。2022 年公司先后成功发行三笔中票，合计 40 亿元，表现资本市场对公司稳定安全财务基本面的认可。截至 2022 年末，公司获得各大银行给予的集团授信总额度合计 1206 亿元，其中公司及子公司已使用授信 297.81 亿元，授信额度充足，有望支持公司开展业务。 投资建议：受行业整体影响公司销售下滑，但土储聚焦重点城市群；商业运营表现韧性，稳健发展可期；融资成本下降，银行授信额度充足。考虑到行业整体毛利率承压，基于 2022年报，我们将 2023-2024 年归母净利润由 96、98 亿元调整为 40.89、42.60 亿元，新增 2025年归母净利润 50.43 亿元，对应的 PE 为 8.90X、8.54X、7.21X，维持“买入”评级。 风险提示：销售不及预期、宏观经济不及预期、购物中心销售额不达预期 财务数据和估值 2021 2022 2023E 2024E 2025E 营业收入(百万元) 168,231.68 115,456.68 119,035.84 119,809.57 121,690.58 增长率(%) 15.64 (31.37) 3.10 0.65 1.57 EBITDA(百万元) 29,530.76 18,171.47 13,930.01 14,806.90 13,849.71 净利润(百万元) 12,598.09 1,393.83 4,088.76 4,260.01 5,043.33 增长率(%) (17.42) (88.94) 193.35 4.19 18.39 EPS(元/股) 5.59 0.62 1.81 1.89 2.24 市盈率(P/E) 2.89 26.10 8.90 8.54 7.21 市净率(P/B) 0.61 0.61 0.57 0.53 0.50 市销率(P/S) 0.22 0.32 0.31 0.30 0.30 EV/EBITDA 0.85 (0.48) (1.08) (0.82) (0.26) 资料来源：wind，天风证券研究所 -62%-52%-42%-32%-22%-12%-2%2022-042022-082022-12新城控股沪深300 公司报告 | 年报点评报告 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 图 1：营业总收入及同比增速 图 2：归母净利润及同比增速 资料来源：wind、天风证券研究所 资料来源：wind、天风证券研究所 图 3：毛利率及净利率 图 4：销售费用率、管理费用率及财务费用率 资料来源：wind、天风证券研究所 资料来源：wind、天风证券研究所 图 5：净负债率 图 6：现金短债比 资料来源：wind、天风证券研究所 资料来源：wind、天风证券研究所 -40%-20%0%20%40%60%80%05001,0001,5002,0002011-122012-122013-122014-122015-122016-122017-122018-12201