保利物业(6049.HK)2022年报点评：精益发展，载誉前行

港股公司报告 | 公司点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 保利物业（06049） 证券研究报告 2023 年 04 月 05 日 投资评级 行业 地产建筑业/地产 6 个月评级 买入（维持评级） 当前价格 46.9 港元 目标价格 港元 基本数据 港股总股本(百万股) 553.33 港股总市值(百万港元) 25,951.34 每股净资产(港元) 15.62 资产负债率(%) 40.16 一年内最高/最低(港元) 60.15/28.40 作者 刘清海 分析师 SAC 执业证书编号：S1110523010003 liuqinghai@tfzq.com 资料来源：聚源数据 相关报告 1 《保利物业-公司点评:业绩高质量增长，“大物业”战略加速——2022 中期业绩点评》 2022-09-01 2 《保利物业-公司点评:在管规模扩张，外拓力度加 大，盈利 能力 稳中有升——2021 业绩点评》 2022-03-17 3 《保利物业-公司点评:股权激励助力长 远 高 质 发 展 ， 增 强 市 场 信 心 》 2021-11-19 股价走势 精益发展，载誉前行——2022 年报点评 事件：公司发布 2022 年年度业绩公告，22 年公司实现收入 136.87 亿元，同比+26.9%；归母净利润 11.13 亿元，同比+31.6%；EPS2.01 元/股，同比+31.8%。 公司秉持稳健经营策略，业绩呈现高质量增长。营收端，公司 22 年实现收入 136.87 亿元，同比+26.9%，其中三大主营业务物管服务、社区增值服务、非业主增值服务均维持稳健增长态势，分别实现收入 84.28、30.64、21.95 亿元，分别同比+26.4%、+33.1%、+21.2%。利润端，公司 22 年实现归母净利润 11.13 亿元，同比+31.6%，增速较 21 年稳步提升（21年：同比+25.6%）。管理层秉持稳健经营、精益发展策略，公司业绩在行业波动期仍展现出较强韧性。 盈利能力稳中向好，提质控本成效初显。公司 22 年整体毛利率 18.81%，较 21 年增长0.13pct，分业务盈利水平同样向好。公司 22 年净利率 8.28%，较 21 年提升 0.20pct。费用管控方面，公司 22 年管理费率较 21 年同期下降 0.51pct 至 8.82%，销售费率较 21 年同期下降 0.04pct 至 0.05%，财务费率较 21 年同期下降 0.07pct 至 0.03%，三费率水平改善驱动利润率水平提升。 规模优势日趋显着，市拓规模再创新高。截止 22 年末，公司合约、在管项目数分别为 2721、2089 个，较 21 年分别增加 293、303 个；合约、在管面积分别为 7.72、5.76 亿方，分别同比+17.7%、+23.9%，合约在管比达 1.3 倍，维持较强业绩锁定性。公司受益于保利系资源支持，潜在交付增量保障性强，2022 年，大股东保利发展实现签约面积 2748 万方，销售规模行业第二。从项目来源看，截止 22 年末，来自保利发展和第三方的合约面积分别为占总合约面积的 40.6%、59.4%，第三方占比较 21 年同期提升 1.9pct，市场化规模再创新高。公司 22 年新中标第三方合约金额 27.7 亿元，新签约合约金额 17.2 亿元（不含续签项目），单年合同金额千万元以上的项目占比较 22 年增长 9.8pct 至 50.0%。 核心城市集中度提升，物管单价稳步上行。22 年第三方新签项目中，一、二线城市项目的单年合同金额比例达 67.3%，同比+10.6%，业务布局加速向核心城市集中，预计对应项目利润空间良好，有望驱动毛利率继续改善。22 年公司第三方新签合同额中非居业态合同金额占比达 88.3%，其中城镇景区、高校及教研物业、交通道及交通物业三大领域的新签约合同金额占非居项目的比例达 61.3%。物管单价方面，截止 22 年公司住宅社区物管单价 2.28 元/平/月，较 21 年同期增加 0.04 元/平/月，来自保利发展和第三方的住宅物管单价分别为 2.38、1.80 元/平/月，受益于新项目定价标准提升及部分在管项目提价，平均物业费单价稳中有升。 增值服务再迎突破，多元化能力持续攀升。社区增值服务方面，22 年实现收入 30.64 亿元，占营收比重约 22.4%，同比+33.1%，主要因管理规模扩张及用户增长，叠加优质基础服务提升了客户粘性和垂直产业服务能力；毛利率 31.95%，较 22 年提升 0.55pct，主要因多项增值服务深耕提效，产业能力不断提升。美居服务、社区零售、车场服务、空间运营、社区便民及其他服务分别占社区增值收入的 18.2%、29.6%、10.6%、10.7%、30.9%，多元化产业能力不断提升，其中社区零售通过产地直供等方式利用线上线下资源互通为业主提供高性价比服务取得突破发展。非业主增值服务方面，22 年实现收入 21.95 亿元，占营收比重约 16.0%，同比+21.2%，主要因提供案场协销服务项目增长及写字楼租金收入持续增长。其中案场协销、写字楼租赁、其他服务分别占非业主增值收入的 57.0%、18.6%、24.4%。在地产开发相关等待前介服务遭遇行业性下滑背景下，此板块业务凭借优质股东背景支撑仍实现逆势上行，收入结构日益均衡。 投资建议：公司背靠龙头央企保利集团，股东优势强大，内生增长动力强劲，同时外拓积极，规模、盈利双双稳健增长，我们预计在管理层聚焦精益管理、科技赋能及股权激励推动下未来业绩目标有望稳步兑现。基于此，我们预计公司 23-25 年归母净利润分别为 13.75、17.86、20.70 亿元，对应 EPS 分别为 2.49、3.23、3.74 元，对应 PE 分别 16.45X、12.67X、10.93X，维持“买入”评级。 风险提示：业务拓展不及预期、社区增值服务增长不及预期、地产竣工不及预期 资料来源：wind、天风证券研究所 -50%-42%-34%-26%-18%-10%-2%2022-042022-082022-12保利物业地产建筑业财务数据与估值202120222023E2024E2025E营业收入(百万元)10,782.5513,686.6617,108.3321,043.2425,462.32增长率(%)34.1626.9325.0023.0021.00EBITDA（百万元）1,806.821,513.361,969.552,306.832,673.08归母净利润（百万元）845.691,112.931,375.451,786.242,070.46增长率(%)25.5631.6023.5929.8715.91EPS（元/股）1.532.012.493.233.74市盈率（P/E)26.7620.3316.4512.6710.93 港股公司报告 | 公司点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 图 1：营业收入及同比增速 图 2：归母净利润及同比增速 资料来源：Wind，天风证券研究所 资料来源：W