房地产行业地产A+H物业板块月度跟踪(2023年3月)：三月物管板块指数下降-5%，公司年度业绩集中披露

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2023 年 4 月 4 日 行业研究 三月物管板块指数-5%，公司年度业绩集中披露 ——光大地产 A+H 物业板块月度跟踪（2023 年 3 月） 房地产（物业服务） 市场行情：3 月光大地产物管板块指数-4.7%，1-3 月累计-6.7% 指数：2023 年 3 月，光大地产 AH 物管板块指数单月涨跌幅为-4.7%，跑输沪深 300 指数 4.2pct.，跑输恒生指数 7.8pct.，跑输恒生港股通指数 6.6pct.； 2023 年 1-3 月累计涨跌幅为-6.7%，跑输沪深 300 指数 11.3pct.，跑输恒生指数 9.8pct.，跑输恒生港股通指数 9.3pct.。 个股：本月平均涨跌幅为-6.5%；涨跌幅前列为：融创服务（7.0%）、中海物业（4.8%）、保利物业（1.2%）、建发物业（-0.8%）、金茂服务（-1.0%）。 港股通：本月港股通持股比例变化：雅生活服务（+2.17 pct）、绿城服务（+0.94 pct）、保利物业（+0.38 pct）、金科服务（+0.22 pct）、建业新生活（+0.14 pct）；2023 年 1-3 月变化：绿城服务（+1.95pct.）、雅生活服务（+1.66pct.）、世茂服务（+1.57pct.）、金科服务（+1.12pct.）、新城悦服务（+0.98pct.）。 估值：截至 3 月 31 日，样本股 2023 年的 WIND 一致预测 PE 估值范围从 3 到29，均值约为 13； 2024 年一致预测 PE 估值范围从 2 到 23，均值约为 10。 行业动态跟踪：中央推进政府采购物业服务质量标准建设；江苏加强物业管理价格监督，宁波实施专项维修资金新管理办法 中央：财政部组织起草《物业管理服务政府采购需求标准(办公楼类)(征求意见稿)》，列明多条服务质量标准。地方：江苏加强物业管理中的价格监管，宁波规定专项维修资金交存标准为房屋建安工程每平米建面平均造价的 5%至 8%。 重点企业动态跟踪：重点公司完成 2022 年度业绩披露 截至 2023 年 3 月 31 日，重点公司完成 2022 年度业绩披露，国企物管如金茂服务（营收 yoy+61%，归母净利润 yoy+89%）、建发物业（营收 yoy+47%，归母净利润 yoy+55%）增速较快，中海物业、保利物业等保持稳健增长；物管整体发展向好，详见前期外发报告 20220930《国企组稳健增长，民企组积极外拓——光大证券 AH 物业服务板块 2022 中期业绩综述》。 投资建议：物管公司独立发展能力提升，短期波动不影响长期发展向好 物管行业定位“社会治理基层支柱”，在提升全社会就业水平/社区养老托幼/智慧社区建设/老旧小区改造等方面具有较高参与度，各级政府政策支持力度较强。投资建议三条主线： 1）“估值修复”：重点关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降。推荐新城悦服务，建议关注碧桂园服务、金科服务、世茂服务、融创服务、建业新生活。 2）“独立发展”：关注第三方拓展能力较强的物管公司，第三方在管面积占比超过 80%，已基本具备独立经营和扩张能力的民企物管，推荐绿城服务，建议关注旭辉永升服务，雅生活服务；品牌力强，第三方拓展竞争优势明显的公司，建议关注万物云、新大正。 3）“稳健国企”：持续看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价。推荐中海物业，建议关注保利物业、华润万象生活、招商积余、远洋服务、金茂服务、越秀服务、建发物业。 风险分析：人工成本风险；第三方外拓竞争加剧风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：韦勇强 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 行业与沪深 300 指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20221128 风险因子缓释，发展路径渐明——光大证券房地产行业（物业服务）2023 年度投资策略 20230302 二月物管板块指数回调 10%，深业物业拟赴港交所上市——光大证券地产A+H 物业板块月度跟踪（2023 年 2 月） 20230202 一月物管板块指数上涨 9.3%，住建部提出大力发展物业服务——光大证券地产 A+H 物业板块月度跟踪（2023 年 1 月） 20230103 十二月地产 AH 物管板块指数上涨 4.4%，中央推进服务消费与家政进社区——光大证券地产 A+H 物业板块月度跟踪（2022 年 12 月） 20221202 十一月地产 AH 物管板块指数上涨 59%，行业信用风险逐步缓释——光大证券地产 A+H 物业板块月度跟踪（2022 年 11月） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产（物业服务） 1、2023 年 3 月光大地产 AH 物管板块指数 1.1、 光大地产 AH 物管板块指数成分股 2023 年 1 月起，光大 AH 物管板块指数成分股增加至 19 家，其中国企组 8 家，非国企组 11 家，较 2022 年 12 月新增两家，为万物云（2602.HK）、新大正（002968.SZ）。 国企组 8 家为：华润万象生活（1209.HK）、中海物业（2669.HK）、保利物业（6049.HK）、招商积余（001914.SZ）、远洋服务（6677.HK）、金茂服务（0816.HK）、越秀服务（6626.HK）、建发物业（2156.HK）； 非国企组 11 家为：碧桂园服务（6098.HK)、绿城服务（2869.HK）、雅生活服务（3319.HK）、旭辉永升服务（1995.HK）、新城悦服务（1755.HK）、建业新生活（9983.HK）、融创服务（1516.HK）、世茂服务（0873.HK）、金科服务（9666.HK）、万物云（2602.HK）、新大正（002968.SZ）。 表 1：光大 AH 物管板块样本股构成 代码 简称 总市值 股价 PE(LYR) PE(TTM) 本月 涨跌幅 年初至今 涨跌幅 1209.HK 华润万象生活 809.7 41.25 38.1 38.1 -4.1% 5.0% 2669.HK 中海物业 271.1 9.59 24.8 24.8 4.8% 18.0% 6049.HK 保利物业 228.9 48.10 21.4 21.4 1.2% 4.5% 001914.SZ 招商积余 159.2 15.28 27.3 27.3 -6.5% -0.7% 2156.HK 建发物业 58.3 5.05 24.5 24.5 -0.6% 15.6% 6626.HK 越秀服务 50.0 3.82 12.5 12.5 -18.6% 15.4% 0816