业绩表现平稳，多元业务稳步拓展

请务必阅读正文后的重要声明部分 1 [Table_StockInfo] 2023 年 03 月 31 日 证 券研究报告•2022 年 年报点评 买入 （ 维持） 当前价： 15.60 元 万 科 A（000002） 房 地产 目标价： ——元（6 个月） 业绩表现平稳，多元业务稳步拓展 投资要点 西 南证券研究发展中心 [Table_Author] 分析师：池天惠 执业证号：S1250522100001 电话：13003109597 邮箱：cth@swsc.com.cn 联系人：刘洋 电话：18019200867 邮箱：ly21@swsc.com.cn [Table_QuotePic] 相 对指数表现 数据来源：聚源数据 基 础数据 [Table_BaseData] 总股本(亿股) 119.31 流通 A 股(亿股) 97.17 52 周内股价区间(元) 13.52-21.49 总市值(亿元) 1,861.19 总资产(亿元) 19,386.38 每股净资产(元) 20.30 相 关研究 [Table_Report] 1. 万科 A（000002）：坚持稳健经营，多元业务促增长 (2022-10-30) 2. 万科 A（000002）：营收净利逆势增长，经营业务高速发展 (2022-08-31) 3. 万科 A（000002）：利润规模有所下滑，开发运营并行发展 (2022-04-01) [Table_Summary]  业绩表现平稳，融资优势显著。2022 年公司实现营收 5038.4 亿元，同比增长11.3%，实现归母净利润 226.2亿元，同比上升 0.4%；每股基本盈利 1.95元，同比增加 0.65%；全面摊薄的净资产收益率为 9.3%，同比下降 0.23个百分点。开发业务的营业收入为 4704.5亿元，同比增长 9.42%；物业服务的营业收入为257.7 亿元，同比增长 30.0%。受土地市场成交面积和溢价率回落的影响，2022年公司开发业务结算毛利率由 2021年同期的 23.9%下降至 20.4%。财务表现方面，2022年新增融资的平均成本为 3.88%，存量融资的综合融资成本为 4.06%。截至报告期末，有息负债金额 3141.1亿元，其中 79.5%为长期负债，无抵押无质押的有息负债占比为 95.2%。期末公司现金短债比为 2.1，资产负债率76.95%，净负债率为 43.7%，三道红线长期处于绿档。  地产销售降幅收窄，拿地投资审慎。2022年公司实现销售面积 2630万平方米，销售金额 4169.7 亿元，同比分别下降 30.9%和 33.6%。报告期内公司累计获取新项目 36个，总规划建筑面积 690.2万平方米。截至报告期末，在建项目总建筑面积约 8,260.1万平方米，规划中项目总建筑面积约 3592.7万平方米，新开工面积约 1568.2 万平方米，完成年初计划的 81.7%；竣工面积约 3629.1 万平方米，完成年初计划的 93.1%。  多元业务稳步拓展。1）仓储物流：2022年物流业务实现营业收入 35.6亿元，同比增长 17.9%。截至报告期末高标仓的稳定期出租率 90%，冷链园区稳定期使用率 75%。2）租赁住宅：2022年租赁住宅业务实现营业收入 32.4亿元，同比增长 12.1%。截至 2022 年底，租赁住宅业务共运营管理约 21.5 万间，累计开业约 16.7 万间，出租率为 95.6%；3）商业开发与运营：报告期内商业业务营业收入 87.2亿元，同比增长 14.3%。其中，印力管理的商业项目营业收入 54.8亿元，同比增长 4.8%，整体出租率 93.2%。4）物业：2022年万物云实现营业收入 303.2 亿元，同比增长 26.1%，蝶城数量从 2021 年的 459 个增长到 584个，新增项目个数 205 个，饱和收入 12.9 亿元，新增拓展 12 个超高层地标项目和 16 个世界及中国 500 强企业客户。  盈利预测与投资建议。预计公司 2023-2025年归母净利润复合增速为 3.7%，考虑到公司深度挖掘行业管理红利，非房业务行业领先，维持“买入”评级。  风险提示：竣工交付低于预期、销售及回款不及预期、多元拓展不及预期等风险。 [Table_MainProfit] 指标/年度 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入（百万元） 503838.37 531874.91 556649.55 577915.18 增长率 11.27% 5.56% 4.66% 3.82% 归属母公司净利润（百万元） 22617.78 23435.64 24463.74 25210.89 增长率 0.42% 3.62% 4.39% 3.05% 每股收益 EPS（元） 1.90 1.96 2.05 2.11 净资产收益率 ROE 9.27% 8.71% 8.45% 8.12% PE 8.0 7.8 7.4 7.2 PB 0.45 0.41 0.38 0.35 数据来源：Wind，西南证券 -26%-18%-10%-2%6%14%22/322/522/722/922/1123/1万科A 沪深300 34484 万 科 A（000002） 2022 年 年报点评 请务必阅读正文后的重要声明部分 2 盈利预测 关 键假设： 假设 1：考虑到公司销售增速有所放缓，预计 2023-2025 年公司房地产结算金额增速为4%/3%/2%； 假设 2：公司物业管理规模快速增长，预计 2023-2025 年公司其他业务营收增速为27%/23%/22%。 假 设 3： 公 司 多 元 业务 稳 步 拓展 ， 预计 2023-2025 年 公 司 其 他 业 务 营 收 增速为30%/25%/20%。 基于以上假设，我们预测公司 2023-2025 年分业务收入成本如下表： 表 1：分业务收入及毛利率 单 位 ： 百 万 元 2022A 2023E 2024E 2025E 房地产 收入 470446 489264 503942 514021 增速 9.4% 4.0% 3.0% 2.0% 毛利率 19.8% 20.0% 20.0% 20.0% 物业管理 收入 25774 32707 40328 49039 增速 30.0% 27% 23% 22% 毛利率 14.4% 14.3% 15.0% 15.1% 其他业务 收入 7618 9904 12380 14856 增速 151.0% 30.0% 25.0% 20.0% 毛利率 23.0% 23.0% 23.0% 23.0% 合计 收入 503838 531875 556650 577915 增速 11.3% 5.6% 4.7% 3.8% 毛利率 19.6% 19.7% 19.7% 19.7% 数据来源：wind，西南证券 风险提示 竣工交付或低于预期、拿地和销售回款或低于预期、地产调控风险等。 万 科 A（000002） 2022 年 年报点评 请务必阅读正文后的重要声