策略专题报告：消费基础设施纳入REITs试点潜在规模或超万亿

请务必阅读正文后的声明及说明 [Table_Info1] 证券研究报告 [Table_Title] 证券研究报告 / 策略专题报告 消费基础设施纳入 REITs 试点潜在规模或超万亿 报告摘要： [Table_Summary] 消费基础设施纳入 REITs 试点范围。年前证监会副主席李超提出研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域，3 月 24日，发改委发布《关于规范高效做好基础设施领域 REITs 项目申报推荐工作的通知》，《通知》提出研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行 REITs，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，纳入消费类基础设施是公募 REITs 健康长远发展的重大突破也是必然趋势，公募 REITs 市场底层资产迎来扩容，市场建设迎来新机遇。 消费基础设施纳入 REITs 试点范围，潜在盘活空间超过万亿。目前美国是全球最大也是最成熟的 REITs 市场，包含基础设施、住宅、零售等 13 大类市值 1.13 万亿美元，其中商业地产和住宅类合计 5439亿美元，包括住宅 1892 亿美元、零售 1567 亿美元、健康中心 946亿美元、写字楼 714 亿美元、度假酒店 320 亿美元，占比近五成。我国房地产行业已逐步从增量时代进入存量时代，尤其是商业地产领域，存量盘活空间较大。根据 EPRA，2021 年我国商业不动产存量市值约 35 万亿人民币，参考美国商业地产 REITs 化率约 4.8%，我们保守假设商业不动产的可证券化率在 2%-3%之间，则其市场潜在规模在 7000-10500 亿元之间。长期来看，公募 REITs 是盘活商业地产存量、打通“融、投、管、退”全链条的重要方式。 公募 REITs 兼具债性和股性特征，上市以来表现亮眼。公募 REITs兼具股、债特征，与十年期国债、一年期国债、中证转债相关性分别为 0.60、0.48、0.50，与沪深 300、中证 500 相关性分别为-0.43、-0.31。REITs 加权平均涨幅为 12.13%，25 只 REITs 中有 21 只 REITs均录得上涨，而同期上证指数下跌 7.47%。从资产增值收益看，仓储物流、清洁能源表现强势，从分红收益看，生态环保类 REITs、高速公路 REITs 分红较多。上市以来整体不断攀升趋势，换手率准备趋于稳定。虽然市场经过一段时间的调整，但目前估值仍处于较高位置，仍不便宜。 投资建议：公募 REITs 扩容及常态化发行节奏明显开始提速，市场建设迎来新机遇。发改委发布《关于规范高效做好基础设施领域REITs 项目申报推荐工作的通知》，公募 REITs 底层资产扩容至消费基础设施，对于拥有优质消费资产、运营能力强的企业将注入新鲜血液，盘活存量产，改善运营水平。建议关注具有优质消费类基础设施资产扩容机会，此外持续关注打新、扩募及相关运营稳健 REITs 投资机会。 风险提示：基础设施项目的行业及项目运营风险；现金流预测偏差风险；相关支持政策调整风险。 [Table_Date] 发布时间：2023-03-28 [Table_Invest] 优于大势 上次评级: 优于大势 相关数据 [Table_Trend] REITs 涨跌幅 1M 3M 上市以来 绝对收益 -2.33% -1.62% 12.13% 相对收益 -2.29% -7.29% 19.59% [Table_Market] 行业数据 成分股数量（只） 25 总市值（亿） 861.79 流通市值（亿） 378.78 [Table_Report] 相关报告 《公募 REITs2022 年度中期投资策略：绿杨烟外晓寒轻，无边光景一时新》 --20220718 《研精覃思：保租房 REITs 的前世今生与研究框架》 --20220831 《疫情之下，三季度 REITs 表现如何？》 --20221113 《2023 年 C-REITs 投资策略：潮平两岸阔，风正一帆悬》 --20230107 《公募 REITs 周报: 首批新能源 REITs 完成配售工作》 --202303119 [Table_Author] 研究分析师：吴胤翔 执业证书编号：S0550522030003 18675558630 chenxr@nesc.cn 75%85%95%105%115%125%135%145%REITs指数上证指数 请务必阅读正文后的声明及说明 2 / 26 [Table_PageTop] 策略专题报告 目 录 1. 消费基础设施纳入 REITs 试点范围 ................................................................. 4 1.1. REITs 扩容迎来大发展 ............................................................................................................ 4 1.2. 美国 REITs 市场情况 ............................................................................................................... 6 1.3. 我国商业地产领域市场情况 ................................................................................................... 7 2. 兼具债性和股性特征的公募 REITs .................................................................. 9 2.1. 与债券市场相关度更高 ........................................................................................................... 9 2.2. 上市以来取得了亮眼成绩 ..................................................................................................... 10 2.3. 板块间相关性规律不明显 ..................................................................................................... 15 2.4. 市场交易活跃度逐步提升 ............................................................................