策略点评报告：消费基础设施纳入REITs试点范围点评

请务必阅读正文后的声明及说明 [Table_Info1] 证券研究报告 [Table_Title] 证券研究报告/策略点评报告 消费基础设施纳入 REITs 试点范围点评 报告摘要： [Table_Summary] 主要事件：3 月 24 日，发改委发布《关于规范高效做好基础设施领域 REITs项目申报推荐工作的通知》，文件提出研究支持消费基础设施发行基础设施REITs，公募 REITs 市场底层资产迎来扩容，市场建设迎来新机遇。同日，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域 REITs 常态化发行相关工作的通知》。 扩容至消费基础设施。《通知》提出研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行 REITs，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，纳入消费类基础设施是公募 REITs 健康长远发展的重大突破也是必然趋势。另外《通知》要求严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资，还是延续房住不炒的整体基调。此外政策首次对产权和经营权类 REITs 收益指标开始区分，体现了监管部门在提升基础设施 REITs 市场化定价能力方面的长远考虑。针对保租房 REITs亦降低发行规模标准，首次规模不低于 8 亿元（原要求不低于 10 亿），政策呵护意图明显。 消费基础设施纳入 REITs 试点范围，潜在盘活空间超过万亿。目前美国是全球最大也是最成熟的 REITs 市场，包含基础设施、住宅、零售等 13 大类市值 1.13 万亿美元，其中商业地产和住宅类合计 5439 亿美元，包括住宅1892 亿美元、零售 1567 亿美元、健康中心 946 亿美元、写字楼 714 亿美元、度假酒店 320 亿美元，占比近五成。我国房地产行业已逐步从增量时代进入存量时代，尤其是商业地产领域，存量盘活空间较大。根据 EPRA，2021年我国商业不动产存量市值约 35 万亿人民币，参考美国商业地产 REITs 化率约 4.8%，我们保守假设商业不动产的可证券化率在 2%-3%之间，则其市场潜在规模在 7000-10500 亿元之间。长期来看，公募 REITs 是盘活商业地产存量、打通“融、投、管、退”全链条的重要方式。 新政利好优质资产、强运营标的。消费基础设施是构建大消费体系的重要载体，在国家促进内需的大背景，此时推出消费基础设施 REITs，不仅有助于REITs 市场的多样性，亦有利于核心商业资产加速盘活和周转，促进大不动产资管领域，从高负债、高增长的粗放模式向精细化、存量化的模式转变，从企业端看拥有优质消费基础设施资产、运营能力强的商业机构将显著受益；从资产端看底层资产权属清晰、具备稳定现金流和强抗风险能力的核心一二线资产将显著受益。 投资建议：公募 REITs 扩容及常态化发行节奏明显开始提速，市场建设迎来新机遇。发改委发布《关于规范高效做好基础设施领域 REITs 项目申报推荐工作的通知》，公募 REITs 底层资产扩容至消费基础设施，对于拥有优质消费资产、运营能力强的企业将注入新鲜血液，盘活存量产，改善运营水平。建议关注金地集团、保利发展、招商蛇口、万科 A、滨江集团、华润置地、龙湖集团、碧桂园等、新城控股等，此外关注相关优质消费类基础设施 REITs 资产扩容机会。 风险提示：相关支持政策调整风险；消费复苏不及预期风险；基础设施项目的行业及项目运营风险。 [Table_Date] 发布时间：2023-03-28 [Table_Invest] 优于大势 上次评级: 优于大势 相关数据 [Table_Trend] 涨跌幅 1M 3M 上市以来 绝对收益 3.19% 1.56% 15.65% 相对收益 2.01% -4.60% 21.96% [Table_Market] 行业数据 成分股数量（只） 25 总市值（亿） 888.84 流通市值（亿） 391.26 [Table_Report] 相关报告 《公募 REITs2022 年度中期投资策略：绿杨烟外晓寒轻，无边光景一时新》 --20220718 《研精覃思：保租房 REITs 的前世今生与研究框架》 --20220831 《疫情之下，三季度 REITs 表现如何？》 --20221113 《2023 年 C-REITs 投资策略：潮平两岸阔，风正一帆悬》 --20230107 《公募 REITs 周报: 市场延续年后上涨态势，多地多主体加速推进 REITs 相关工作》 --20230219 [Table_Author] 研究分析师：吴胤翔 执业证书编号：S0550522030003 18675558630 chenxr@nesc.cn 75%85%95%105%115%125%135%145%REITs指数上证指数 请务必阅读正文后的声明及说明 2 / 11 [Table_PageTop] 策略专题报告 目 录 1. 消费基础设施纳入 REITs 试点范围 ................................................................. 3 1.1. 扩容消费基础设施试点范围作为底层资产的 REITs ............................................................ 3 1.2. 美国 REITs 市场情况 ............................................................................................................... 3 1.3. 我国商业消费类基础设施市场情况 ....................................................................................... 3 图表目录 图 1：美国 REITs 市场规模（单位：百万美元） ................................................................................................... 3 图 2：美国 REITs 市场数量 ....................................................................................................................................... 3 图 3：2018-2022 年三季度中国商业不动产存量市值（单位：万亿） .................................................................. 4 图 4：截至 2022 年 5 月全国已开业购物中心分布 ..............................