宏观专题：存量时代的房地产复苏有何不一样？

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_Main] 证券研究报告 | 宏观专题 2023 年 3 月 27 日 宏观专题 证券分析师 芦哲 姓名 资格编号：S0120521070001 邮箱：luzhe＠tebon.com.cn 资格编号：S11305XXXXXX 港股执业证号：非必填 邮箱：xxxxx＠tebon.com.cn 联系人 占烁 资格编号：S0120122070060 邮箱：zhanshuo@tebon.com.cn 相关研究 存量时代的房地产复苏有何不一样？ [Table_Summary] 投资要点：  核心观点：年初以来，房地产市场出现明显回暖迹象，1-2 月商品住宅销售额实现3.5%的正增长，结束了 18 个月以来的连续下跌。我们认为，由于人口因素带来的长期需求增速下行，当前存量时代的房地产复苏动能会明显弱于前几轮。但我们测算“十四五”期间商品住宅销售的中长期需求可能在 12 亿平左右，2022 年出现“超跌”后会回补，加上疫情后，短期积压需求持续释放+新增城镇人口反弹 50%+居民收入改善+房价预期改善等因素影响，今年房地产市场复苏可能略超过去年底的预期，全年商品住宅销售面积可能增长 3-5%。  市场复苏：（1）销售端：各项指标大幅回暖，一线城市恢复最快。总体而言，2023年 1-2 月份我国商品房销售面积与金额接近转正，商品住宅均价结束 11 连跌。具体而言，房价方面，一线城市房价环比涨幅率先转正，二三线城市房价下行收窄，新房价格涨幅高于二手房。成交面积方面，二手房交易量回暖速度快于新房，各层级城市均涨幅明显。（2）投资端：下滑幅度收窄，但并未出现实质性改善。其中土地购置费拉动房地产开发投资回升，但土地成交表现低迷。（3）融资端：房地产开发资金来源降幅明显收窄，但仍处于负增长状态。  存量时代复苏动能偏弱：（1）需求方面，长期需求见顶回落，房地产市场进入存量时代。目前我国人口增长已呈见顶态势，将对应带来房地产市场中长期需求的下降。此外，居民资产负债情况相比历史水平已逐渐恶化，居民还贷支出占比远超前三轮周期。  （2）政策方面，“房住不炒”下放松力度小于前几轮。本轮复苏中央政策关注重点在于风险化解，房贷利率和限购政策调节权力被交由地方。截至目前，各城利率已降至历史低点并呈企稳态势。地方政府也对辖区内的限购限售政策进行了有限调整。但相比之下，前几轮周期中的大规模、大幅度刺激政策在本轮周期中尚未出现。  （3）预期方面，居民购房信心冲击烈度更深，收入冲击对未来销量形成制约。去年以来的“烂尾”“断供”风波冲击消费者预期，多数居民选择持币观望，新增存贷差额持续扩大。在疫情对收入和就业的影响下，目前居民预防性储蓄仍保持高位，进一步制约其购房能力。  （4）供给方面，房企商业模式面临重塑，库存消化周期处于历史高位。近年来的房企违约潮，造成供应端的市场出清。复苏进程中房企需要在重塑的商业模式的中 宏观专题 1 / 17 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 寻找自身恢复路径。此外，当前住宅库存及其消化周期也处于历史高位，市场需要更长时间消化历史库存。  当前支撑因素：（1）我们根据人口普查数据推算 2021-2030 年商品房需求可能减少 9.2%左右，对应商品房销售面积中枢在 11.5 亿平左右，“十四五”期间为 12 亿平左右，2022 年商品住宅销售面积超跌约 5000 万平，对应约 5%左右的潜在增速。  （2）疫情结束后带来四大利好：①积压需求释放；②新增城镇人口反弹，预计新增城镇人口的增速超 50%；③居民就业和收入改善；④房价预期改善，房价上涨预期滞后于实际房价变动，而 70 城二手房价拐点已现，预期将成为复苏的“加速器”。  风险提示： 居民收入改善偏慢；房地产供给端修复慢拖累需求端；海外风险因素拖累国内经济复苏。 宏观专题 2 / 17 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 内容目录 1. 房地产市场复苏情况 ....................................................................................................... 5 1.1. 销售端：各项指标大幅回暖，一线城市恢复最快 ................................................. 5 1.2. 投资端：下滑幅度收窄，但并未出现实质性改善 ................................................. 7 1.3. 融资端：降幅收窄明显，但增长转正仍需时日 ..................................................... 8 2. 复苏动能弱于前几轮周期 ............................................................................................... 8 2.1. 需求：长期需求见顶回落，房地产市场进入存量时代 .......................................... 8 2.2. 政策：“房住不炒”下放松力度小于前几轮 ............................................................. 9 2.3. 预期：购房信心冲击烈度更深，收入冲击对未来销量形成制约 ......................... 11 2.4. 供给：房企商业模式重塑，库存消化周期位于历史高位 .................................... 12 3. 但仍有支撑因素 ............................................................................................................ 13 3.1. 22 年过度下降，需求将向长期均值回归 ............................................................. 14 3.2. 疫情结束后带来的利好 ..................................