房地产行业周报(第十二周)：公募REITs扩容走出关键一步

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 公募 REITs 扩容走出关键一步 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2087 联系人 陈颖 SAC No. S0570122050022 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 华发股份 600325 CH 12.80 买入 万科 A 000002 CH 24.36 买入 滨江集团 002244 CH 13.23 买入 招商蛇口 001979 CH 18.78 买入 城建发展 600266 CH 6.45 买入 龙湖集团 960 HK 32.17 买入 中海物业 2669 HK 13.00 买入 华润万象生活 1209 HK 46.63 买入 万物云 2602 HK 56.87 买入 招商积余 001914 CH 18.98 买入 资料来源：华泰研究预测 2023 年 3 月 26 日│中国内地 行业周报（第十二周） 本周观点：消费 REITs 应运而生，利好优质商业资产持有和运营商 发改委、证监会发文支持消费 REITs，意味着我国公募 REITs 边界再次扩容，全球 REITs 品类中非常重要的消费场景业态被纳入试点资产范围。本次文件的关键点在于：1、要做好与开发业务的隔离；2、强调项目前期培育；3、降低项目的规模和收益率门槛；4、调整募集基金的使用方式；5、督促回收资金的尽快使用。对于房企而言，消费基础设施纳入 REITs 有望对优质商业资产持有和运营商带来利好，也将促进商业模式由重向轻，促进行业向新发展模式转变。 上周行情回顾 上周沪深 300 指数上涨 1.72%，房地产开发板块上涨 0.28%，恒生指数上涨2.03%，克而瑞内房股指数下跌 0.58%，恒生物业服务及管理指数下跌 1.41%。 重点公司及动态 在行业复苏和政策呵护的背景下，我们持续看好房地产板块的贝塔机遇，看好优质头部房企将融资优势转化为拿地和销售优势。本周重点推荐：1）A 股开发：华发股份、万科 A、滨江集团、招商蛇口；2）大股东具备资源的房企：城建发展；3）强信用的头部港股开发商：龙湖集团等；4）物管公司：华润万象生活、中海物业、万物云、招商积余等。 风险提示：疫情、行业政策、行业基本面下行、部分房企经营风险。 一周内行业走势图 一周行业内各子板块涨跌图 一周内各行业涨跌图 一周涨幅前十公司 股票名称 股票代码 涨跌幅(%) 财信发展 000838 CH 21.64 张江高科 600895 CH 11.35 大悦城 000031 CH 9.17 德必集团 300947 CH 7.65 我爱我家 000560 CH 7.00 上海临港 600848 CH 5.76 卧龙地产 600173 CH 5.47 三六五网 300295 CH 5.27 光大嘉宝 600622 CH 5.23 浦东金桥 600639 CH 5.10 一周跌幅前十公司 股票名称 股票代码 涨跌幅(%) 世荣兆业 002016 CH (5.32) 城建发展 600266 CH (4.70) 中新集团 601512 CH (3.55) 荣盛发展 002146 CH (3.43) 广汇物流 600603 CH (3.40) 奥园美谷 000615 CH (3.32) 华发股份 600325 CH (2.80) 西藏城投 600773 CH (2.69) 招商蛇口 001979 CH (2.67) 中天金融 000540 CH (2.54) 资料来源：华泰研究 (1.0)0.01.02.03.003/1703/1903/2103/23(%)房地产开发房地产服务沪深300(1.00) 0.752.504.256.00房地产中介业务园区开发物业管理房地产开发(%)(4.0)(0.5)3.06.510.0传媒电子计算机教育和人力资源通信电力设备与新能源房地产服务有色金属汽车轻工制造食品饮料家用电器商业贸易纺织服装建材证券航天军工煤炭社会服务机械设备房地产开发银行基础化工环保医药健康农林牧渔保险综合交通运输公用事业石油天然气建筑与工程多元金融钢铁(%) 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 本周观点 3 月 24 日晚，国家发改委官网发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》。同日，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化发行相关工作的通知》。两部委同时发布通知，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施 REITs，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施 REITs。这意味着我国公募 REITs 边界再次扩容，全球 REITs 品类中非常重要的消费场景业态被纳入试点资产范围。 本次 REITs 拓展至消费基础设施的背景来自于两个方面：一方面是我国去年以来重点支持消费复苏；另一方面则在于去年末“第三支箭”政策以来，围绕商业不动产领域证券化的讨论也开始增多。在“房住不炒”的主旨已逐步实现、调控重心切换至稳需求防风险的背景下，我们认为消费类基础设施公募 REITs 的启动时机已经成熟。这也意味着，消费场景被纳入 REITs 的底层资产，新增退出渠道，打通“融投管退”周期中缺失的最后一环。 我们认为本次文件的关键点在于： 1、要做好与开发业务的隔离。一方面，从业态上规避与开发的关联。消费基础设施的业态包括：百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，以及保障基本民生的社区商业项目。另一方面，项目公司法人以及回流资金用途杜绝与开发业务关联。开展相关业务的独立法人主体不得从事商业住宅的开发业务。具体而言：1）独立法人主体：集团公司开发的事业部、分公司等都可以作为原始权益人，但要和开发业务隔离开。2）不得从事商业住宅的开发业务：项目公司的股东不能有房地产开发资质，没有开发业务收入。3）严禁规避房地产调控的相关要求，为商业住宅开发变相融资。 2、强调项目前期培育。根据 985 号文，基础设施 REITs 上市原则上需要满足运营满三年的要求，对于大部分消费基础设施而言，从 Pre-REITs→类 REITs→公募 REITs 的