房地产行业REITs周报：蛇口产业园REIT经营情况如何？

行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2023 年 03 月 25 日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 刘清海 分析师 SAC 执业证书编号：S1110523010003 liuqinghai@tfzq.com 胡孝宇 分析师 SAC 执业证书编号：S1110522070003 huxiaoyu@tfzq.com 资料来源：聚源数据 相关报告 1 《房地产-行业研究周报:持续提示的复苏逻辑初步兑现，地产数据如何解读?—统计局 1-2 月数据点评》 2023-03-19 2 《房地产-行业研究周报:一二线复苏能撑起地产销售吗？》 2023-03-13 3 《房地产- 行业研究周报 :新能源REITs 底层资产怎么样？——REITs 周 报》 2023-03-11 行业走势图 蛇口产业园 REIT 经营情况如何？——REITs 周报 (2023.3.19-2023.3.24) 蛇口产业园 REIT 底层项目受疫情影响，但整体运营稳健 3 月 20 日，博时招商蛇口产业园 REIT 发布 2022 年年度报告，蛇口产业园 REIT 底层项目受疫情影响，但基金整体运营稳健，2022 年期末基金份额净值为 2.2689 元/份，较 2021 年基金份额净值增长 1.92%。 从基金可供分配金额看，完成度为 93.46%。2022 年可供分配金额为 8661.1719 万元，按照此前预测的年化可供分配金额 9267.2 万元计算，可供分配金额完成预测的 93.46%，2021 年的完成度为 102%，完成度有一定程度下降，这主要与 2022 年全年的疫情持续反复等因素的影响有关，基金管理人有望联合运营管理机构，加大招商及推广力度，积极导入客户资源，进而提升运营水平。 从基础设施项目公司运营上看，2022 年受到疫情影响： 1）项目公司的营收上，2022 年实现 1.1 亿元，预算完成度为 76%，而 2021 年的预算完成度为 95%，主要受到如下因素影响：i.与租户签署免租协议，减免租金收入2039.43 万元，若剔除免租影响，全年收入预算完成度为 90%；ii.疫情反复等因素影响，存在部分租户到期不续约或提前退租等情况。 2）出租率上，2022 年期内实际出租面积 79773.1 平方米，可出租面积 94064.13平方米，平均出租率为 85%，2021 年平均出租率为 87.26%，下降 2.26pct，但降幅不大，这同样与部分租户不续约或提前退租导致出租率小幅震荡有关。 3）租金上，2022 年期内平均月租金为 120.29 元/平方米，2021 年为 122.85 元/平方米，下降 2.08%。 从底层资产看，现有底层资产和扩募欲新增底层资产均位于深圳。博时招商蛇口产从底层资产看，现有底层资产和扩募欲新增底层资产均位于深圳。博时招商蛇口产业园 REIT 目前底层资产为万海大厦、万融大厦两个产业园区类的项目，均位于深圳市南山区。该 REIT 拟扩募新购入的光明项目是招商局光明科技园科技企业加速器二期，位于光明科学城中心区域，周边交通便捷，其所在的光明科学城位于粤港澳大湾区，有望建设成为粤港澳大湾区国际科技创新中心的核心功能承载区和综合性国家科学中心的重要组成部分。根据深交所目前披露的招募说明书，光明项目资产估值为 11.38 亿元；假设 2023 年预测可供分配金额 100%分派，光明项目 2023年的预测净现金流分派率为 5.07%。目前，博时招商蛇口产业园 REIT 已回复深交所对于扩募的问询，该支 REIT 的扩募进展值得期待。 本周 REITs 指数跑赢上证综指 本周，中证 REITs 指数（收盘）上涨 0.653%，REITs 指数上涨 0.749%，上证综指下跌 0.463%，国债指数下跌 0.128%。滚动 4 周，中证 REITs 指数（收盘）下跌2.06%，REITs 指数下跌 2.04%，上证综指下跌 0.05%，国债指数上涨 0.33%。根据我们的统计测算，截至 2023 年 3 月 24 日，中证 REITs 指数（收盘）与上证综指呈现微弱的正相关，相关系数为 0.10；中证 REITs 指数（收盘）与中债-10 年期国债全价指数呈现正相关，相关系数为 0.27。这主要与 REITs 具有稳定现金流的特性有关。将 REITs 分为产权类 REITs 和特许经营权类 REITs 两类看。本周，产权类 REITs下跌 0.49%，特许经营权类 REITs 下跌 0.93%。滚动 4 周，产权类 REITs 下跌1.70%，特许经营权类 REITs 下跌 2.29%。整体看本周产权类 REITs 指数表现强于特许经营类 REITs 指数。 交通基础设施类 REITs 的估值收益率普遍较高 我们选取中债估值的 REITs 估值收益率作为衡量 REITs 基金估值的指标。截至 2023年 3 月 24 日，REITs 估值收益率最高的是平安广交投广河高速 REIT，达到 8.98%；估值收益率最低的是鹏华深圳能源 REIT，仅 1.56%。分资产类型看，交通基础设施REITs 的估值收益率较高，并且普遍在 5%以上；保障性租赁住房 REITs 的估值收益率除华夏基金华润有巢 REIT 外均不高于 5%。 投资建议：博时产业园 REIT 虽然底层项目受到疫情影响，但整体运营稳健，今年或加大力度运营，同时已经回复扩募问询，扩募进展可期。建议关注：1）受益于资产升值并具有良好运营能力的产权类 REITs，如保障性租赁住房 REITs、园区基础设施类 REITs、仓储物流类 REITs；2）具有稳定现金流，分红率较高的特许经营权类 REITs，如能源基础设施类 REITs、生态环保类 REITs、交通基础设施类 REITs。 风险提示：政策实施不及预期、宏观经济不及预期、项目运营不及预期 -24%-19%-14%-9%-4%1%6%11%2022-032022-072022-11房地产沪深300仅供内部参考，请勿外传 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 蛇口产业园 REIT 底层项目受疫情影响，但整体运营稳健 .................................................... 3 2. 本周中证 REITs 指数跑赢上证综指 ............................................................................................ 5 2.1. 本周产权类 REITs 表现强于特许经营类 REITs ....................................................................... 5 2.2. 仓储物流类 REITs 日均换手率普遍偏低 ..................................