商业行业消费基础设施REITs政策点评：消费REITs政策发布，有望带动百货自有物业价值重估

敬请阅读末页的重要说明证券研究报告 | 行业点评报告2023 年 03 月 26 日推荐（维持）消费 REITs 政策发布，有望带动百货自有物业价值重估消费品/商业2023 年 3 月 24 日，国家发改委颁布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》，将消费基础设施纳入 REITs，优先支持百货商场、购物中心等城乡商业网点项目。此次政策发布有望带动百货企业自有物业价值重估，利好优质且拓店潜力大的百货龙头企业，以及自有物业价值高、重估空间大的百货零售公司，推荐关注王府井、天虹股份、百联股份、武商集团、步步高、银座股份、欧亚集团、大商股份。消费基础设施正式纳入 REITs 发行范围。2023 年 3 月 24 日，国家发改委颁布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》、证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，提出支持消费基础设施建设，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施 REITs。此次通知发布标志着以百货业态为首的消费基础设施正式纳入 REITs 发行范围，在当前经济复苏大背景下有助于扩大消费基础设施的投资规模，从而进一步在促进消费、扩大内需方面发挥作用；同时消费基础设施 REITs 的推出也将为更多优质零售物业带来增量资金支持。政策利好有望带动百货企业自有物业价值重估，市场价值有望提升。我国百货业态自有物业存量规模较大，以王府井、天虹股份为首的众多头部百货企业的自有物业建筑面积均超百万平米，此前由于缺少合适的变现途径，物业价值无法充分体现，因而普遍存在百货公司自有物业价值高于公司市值的情况。消费 REITs 的推出有助于利用资本市场定价功能发现持有型零售物业资产的价值，从而盘活百货企业的存量资产、丰富百货公司等零售物业持有人的融资变现渠道，未来百货企业的自有物业价值也有望在市值中得到更好体现。投资建议：看好优质且拓店潜力大的百货龙头企业，以及自有物业价值高、重估空间大的百货零售公司，推荐关注王府井、天虹股份、百联股份、武商集团、步步高、银座股份、欧亚集团、大商股份。一方面，消费 REITs 的推出为众多优质零售物业对接资本市场提供了新方向，高质量的百货中心消费基础设施项目有望率先获得资本市场关注，利好百货行业内资质好、拓店潜力大的龙头企业，推荐关注王府井、天虹股份、百联股份。另一方面，消费 REITs 也有望带动百货公司自有物业价值重估，部分自有物业规模庞大、物业资产价值明显高于市值的百货企业有望通过 REITS 实现存量物业资产的流通变现、提高市场价值，推荐关注武商集团、步步高、银座股份、欧亚集团、大商股份。 风险提示：宏观经济风险；消费 REITs 实际落地不及预期；自有物业测算存在偏差对结果产生影响。行业规模占比%股票家数（只）1382.8总市值（亿元）147081.7流通市值（亿元）132531.9行业指数%1m6m12m绝对表现13.23.7相对表现8.89.0资料来源：公司数据、招商证券相关报告1、《商贸社服行业周报—出境游限制持续放开，休闲旅游需求有望加速回暖》2023-03-192、《商贸社服行业周报—出入境客流量大幅回升，OTA 龙头有望加速修复》2023-03-123、《商贸社服行业周报—酒店恢复持续超预期，抖音外卖预计影响有限》2023-03-06丁浙川S1090519070002dingzhechuan@cmschina.com.cn李秀敏S1090520070003lixiumin1@cmschina.com.cn消费基础设施 REITs 政策点评仅供内部参考，请勿外传敬请阅读末页的重要说明2行业点评报告表 1：重点百货公司物业信息汇总公司简称股票代码总物业面积（万平方米）自有物业面积（万平方米）自有物业市场价值（亿元）当前市值（亿元）自有物业市场价值/市值王府井600859.SH434.0182.5511.8281.01.8天虹股份002419.SZ422.361.444.568.50.6百联股份600827.SH486.7238.21140.7200.75.7武商集团000501.SZ190.8129.0195.488.42.2步步高002251.SZ458.3250.0270.049.65.4银座股份600858.SH286.6111.5131.227.84.7欧亚集团600697.SH394.1343.0352.421.016.8大商股份600694.SH376.7167.9173.154.83.2重庆百货600729.SH225.571.3123.8105.51.2友阿股份002277.SZ100.169.0131.050.52.6合肥百货000417.SZ65.6529.248.239.21.2广百股份002187.SZ65.620.0142.149.62.9资料来源：公司公告，招商证券测算仅供内部参考，请勿外传敬请阅读末页的重要说明3行业点评报告分析师承诺负责本研究报告的每一位证券分析师，在此申明，本报告清晰、准确地反映了分析师本人的研究观点。本人薪酬的任何部分过去不曾与、现在不与，未来也将不会与本报告中的具体推荐或观点直接或间接相关。丁浙川，商业团队首席分析师，布里斯托大学金融硕士、电子科技大学工学学士，曾任职于华泰证券研究所，2019年加入招商证券，善于前瞻性地从行业发展趋势发现投资机会，团队覆盖领域包括互联网电商、本地生活、免税酒店餐饮旅游、商贸零售、人力资源等，2019-2020 年 Wind 金牌分析师零售行业第一名，2021 年 choice 最佳分析师零售行业第一名。李秀敏，商业团队资深分析师，浙江大学/复旦大学金融学学士/硕士，2018 年 6 月加入招商证券，重点覆盖本地生活、免税、餐饮、酒店板块。团队获得 2019 年 Wind 金牌分析师餐饮旅游行业第一名，2020 年金牛奖休闲服务行业最佳分析团队客观量化榜单第二名。潘威全，研究助理，香港大学金融学硕士，武汉大学金融学学士，2022 年加入招商证券，主要方向为社会服务板块，覆盖餐饮、人力资源等行业。评级说明报告中所涉及的投资评级采用相对评级体系，基于报告发布日后 6-12 个月内公司股价（或行业指数）相对同期当地市场基准指数的市场表现预期。其中，A 股市场以沪深 300 指数为基准；香港市场以恒生指数为基准；美国市场以标普 500 指数为基准。具体标准如下：股票评级强烈推荐：预期公司股价涨幅超越基准指数 20%以上增持：预期公司股价涨幅超越基准指数 5-20%之间中性：预期公司股价变动幅度相对基准指数介于±5%之间减持：预期公司股价表现弱于基准指数 5%以上行业评级推荐：行业基本面向好，预期行业指数超越基准指数中性：行业基本面稳定，预期行业指数跟随基准指数回避：行业基本面转弱，预期行业指数弱于基准指数重要声明本报告由招商证券股份有限公司（以下简称“本公司”）编制。本公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。本报告基于合法取得的信息，但本公司对这些信息的准确性和