招商积余(001914)业绩稳健增长，轻重分离持续推进

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2023年03月21日买 入招商积余（001914.SZ）业绩稳健增长，轻重分离持续推进核心观点公司研究·海外公司财报点评房地产·房地产服务证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002基础数据投资评级买入(维持)合理估值收盘价15.18 元总市值/流通市值16096/16094 百万元52 周最高价/最低价19.86/13.17 元近 3 个月日均成交额66.42 百万元市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告《招商积余（001914.SZ）-拟出售部分资产，轻重分离稳步推进》——2022-12-05《招商积余（001914.SZ）-业绩稳增，重资产剥离与轻资产收并购顺利推进》 ——2022-10-27《招商积余（001914.SZ）-物管业务盈利能力提升，并购与剥离持续推进》 ——2022-08-29《招商积余（001914.SZ）-收购新中物业 67%股权，并购加速正在兑现》 ——2022-06-17《招商积余（001914.SZ）-百年积余，受益行业新时代》 ——2022-03-19归母净利润增长 23.0%。2022 年公司实现营业收入 130.2 亿元，同比增长23.0%；实现归母净利润 5.9 亿元，同比增长 15.7%。分板块看，受物业管理项目增加，物业管理业务实现收入 125.0 亿元，同比增长 26.2%；受持有型物业收入减少，资产管理业务实现收入 4.7 亿元，同比下降 16.4%。公司每10 股派发现金红利 1.2 元。管理规模持续扩张，收并购再创佳绩。截至 2022 年末公司在管项目 1844 个，管理面积达 3.11 亿平方米。公司进一步巩固了自身差异化的战略定位优势，非住业态管理面积达 1.83 亿平方米，占比接近 60%，新签年度合同额占比超过 80%，项目结构进一步向高质量优化。2022 年公司实现新签年度合同额33.14 亿元，其中第三方项目新签年度合同额 27.77 亿元，千万级以上项目占比超过 50%。公司作为国资背景物企标的，收并购再创佳绩，融合更融效，公司完成上航物业、积余南航、深圳汇勤、新中物业收并购且体系导入完成率均超 90%，实现平稳过渡、经营提升，并且新拓中国商飞成都大飞机产业园、南航西安分公司基地等优质项目。商业资产经营稳步提升。截至 2022 年末，公司在管商业项目 52 个，管理面积达 293.1 万平方米，其中公司自持项目 3 个，受托管理控股股东招商蛇口持有项目 45 个，第三方品牌输出项目 4 个。公司持有物业包括酒店、购物中心、零星商业、写字楼等多种业态，总可出租面积为 48.86 万平方米，总体出租率为 97%，受房产租金减免和赣州九方剥离的影响，公司持有物业出租业务的收入同比有所下降。轻重资产分离持续突破。2022 年 12 月，公司公告出售 7 个重资产子公司的股权，并妥善解决上市公司对标的公司的股东借款。若本次重资产剥离能按账面价值 44.3 亿元变现，则公司完成此次出售后重资产账面价值仅剩 26.0亿元，重资产剥离工作将取得重大进展。风险提示：地产开发超预期下行；公司在管面积增长不及预期；毛利率下行超预期；重资产剥离进度不及预期。投资建议：公司系非住领域龙头，业态布局均衡，母公司招商蛇口综合实力突出，随着重资产剥离和收并购项目同时顺利推进，公司的运营效率将持续得到提升。预计 23-25 年公司归母净利润分别为 7.3、8.5、10.1亿元，对应 EPS 分别为 0.69、0.80、0.95 元，对应 PE 分别为 22.1、18.9、16.0X，维持“买入”评级。盈利预测和财务指标202120222023E2024E2025E营业收入(百万元)10,59113,02415,95419,11322,458(+/-%)22.6%23.0%22.5%19.8%17.5%净利润(百万元)5135947298521007(+/-%)17.9%15.7%22.8%16.8%18.3%每股收益（元）0.480.560.690.800.95EBITMargin8.1%6.7%6.9%6.6%6.6%净资产收益率（ROE）5.9%6.5%7.7%8.6%9.6%市盈率（PE）31.427.122.118.916.0EV/EBITDA27.327.022.420.818.5市净率（PB）1.861.761.691.621.54资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测注：摊薄每股收益按最新总股本计算仅供内部参考，请勿外传请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2归母净利润增长 23.0%。2022 年公司实现营业收入 130.2 亿元，同比增长 23.0%；实现归母净利润 5.9 亿元，同比增长 15.7%。分板块看，受物业管理项目增加，物业管理业务实现收入 125.0 亿元，同比增长 26.2%；受持有型物业收入减少，资产管理业务实现收入 4.7 亿元，同比下降 16.4%。公司每 10 股派发现金红利 1.2元。图1：公司营业收入及增速图2：公司归母净利润及增速资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理图3：公司物业管理收入及增速图4：公司资产管理收入及增速资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理管理规模持续扩张，收并购再创佳绩。截至 2022 年末公司在管项目 1844 个，管理面积达 3.11 亿平方米。公司进一步巩固了自身差异化的战略定位优势，非住业态管理面积达 1.83 亿平方米，占比接近 60%，新签年度合同额占比超过 80%，项目结构进一步向高质量优化。2022 年公司实现新签年度合同额 33.14 亿元，其中第三方项目新签年度合同额 27.77 亿元，千万级以上项目占比超过 50%。公司作为国资背景物企标的，收并购再创佳绩，融合更融效，公司完成上航物业、积余南航、深圳汇勤、新中物业收并购且体系导入完成率均超 90%，实现平稳过渡、经营提升，并且新拓中国商飞成都大飞机产业园、南航西安分公司基地等优质项目。商业资产经营稳步提升。截至 2022 年末，公司在管商业项目 52 个，管理面积达 293.1万平方米，其中公司自持项目 3 个，受托管理控股股东招商蛇口持有项目 45 个，第三方品牌输出项目 4 个。公司持有物业包括酒店、购物中心、零星商业、写字楼等多种业态，总可出租面积为 48.86 万平方米，总体出租率为 97%，受房产租金减免和赣州仅供内部参考，请勿外传请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3九方剥离的影响，公司持有物业出租业务的收入同比有所下降。轻重资产分离持续突破。2022 年 12 月，公司公告出售 7 个重资产