中国房地产行业展望，2023年3月

中国房地产行业展望，2023 年 3 月 1 中诚信国际行业展望 2023 年 3 月 联络人 作者 企业评级部 蒋 螣 0755-82969261 tjiang@ccxi.com.cn 白 茹 010-66428877 rbai@ccxi.com.cn 王钰莹 010-66428877 yywang@ccxi.com.cn 吴艳名 010-66428877 ymwu@ccxi.com.cn 彭俊贤 0755-82969261 jxpeng@ccxi.com.cn 其他联络人 王雅方 010-66428877 yfwang@ccxi.com.cn 龚天璇 010-66428877 txgong@ccxi.com.cn 中诚信国际 房地产行业 行业展望 www.ccxi.com.cn 目录 摘要 1 分析思路 2 行业基本面 2 样本企业表现 9 流动性评估及加压测试 13 结论 15 附表 16 结论 14 中国房地产行业展望，2023 年 3 月 2022 年房地产销售规模明显下滑、土地投资及新开工低迷、行业信用风险充分暴露，竞争格局发生显著变化。未来行业内企业信用水平进一步恶化、信用风险进一步蔓延的可能性较低，随着支持政策的持续发力和显效，行业基本面将持续修复。 中国房地产行业的展望为负面改善，中诚信国际认为，房地产行业未来12~18 个月总体信用质量较上一年的“负面”状态有所改善，但尚未达到稳定的水平。  2022 年在多重外部不利因素冲击下，行业销售规模显著收缩、行业竞争格局发生改变；虽然人口红利消减、资产和收入预期走弱以及城镇化进程放缓等因素干扰行业修复进程，但在多重房地产政策支持下，目前行业销售已进入底部修复阶段。  在销售及回款下滑等不利因素影响下，2022 年行业开发规模与土地投资探底，目前国有背景开发商已成为土地市场主要参与者，叠加行业利润空间收窄，房地产行业投资活动有望回归理性。  2022 年以来融资环境持续向好，“三箭齐发”政策助力民营房企陆续恢复再融资，房地产提振政策对重塑市场信心起到积极作用，行业融资环境得到改善。  行业信用风险出清已进入尾声，行业内企业信用质量进一步恶化的可能性较小。样本企业销售业绩同比大幅下降，不同企业性质间分化较为明显，国央企普遍能保持较强的规模优势，但受行业利润空间收窄、销售下滑以及净偿还金额较大等因素影响，样本企业偿债能力有所弱化。  在三种压力测试场景下，不同企业性质的房地产企业流动性状况呈现显著分化态势。其中央企样本流动性状况普遍较好，地方国企样本流动性表现尚可，无论在何种压力场景下，大部分民企样本均面临较大的流动性问题。我们认为，行业信用风险已逐步出清，信用风险蔓延并引发新一轮流动性危机的可能性很小。 中国房地产行业展望，2023 年 3 月 2 中诚信国际行业展望 一、 分析思路 2016 年底以来在“房住不炒”政策基调下，房地产调控政策整体趋严，房地产行业发展速度放缓；随着房地产融资端政策的进一步收紧，2021 年下半年以来规模房企流动性危机接连发生，信用风险事件频发，房地产需求疲软，整体行业销售、土地投资、房地产开发及融资等环节均出现规模收缩的趋势，行业竞争格局亦发生改变。 本报告主要从房地产销售、土地投资、房地产开发、外部融资渠道以及政策变化几个方面分析行业整体基本面情况，在考虑样本房企的规模、盈利能力及经营效率、杠杆水平等指标表现的同时结合流动性压力测试结果总结当前房地产行业的基本信用状况并尝试判断行业未来12~18 个月的信用趋势。 二、 行业基本面 2022 年在多重外部不利因素冲击下，行业销售规模显著收缩、行业竞争格局发生改变；虽然人口红利消减、资产和收入预期走弱以及城镇化进程放缓等因素干扰行业修复进程，但在多重房地产政策支持下，目前行业销售已进入底部修复阶段。 自 2021 年 7 月以来，受房地产企业信用风险发酵、需求疲软、疫情管控、停贷断贷事件等多重因素影响，单月商品房销售额同比增速已持续 17 个月呈下滑态势，2022 年全年全国实现13.3 万亿元商品房销售额，同比大幅回落 26.7%。值得关注的是，2021 年四季度以来，主要监管部门出台了一系列政策支持房地产行业健康发展；随着各地调降首付比、优化房贷利率、取消限购限售等政策的落地，以及央行、银保监会多方位引导改善优质房企流动性，商品房销售金额降幅自 2022 年 8 月开始收窄。根据中指研究院发布的数据，2023 年 1~2 月，百强房企销售总额同比降幅已大幅收窄至 4.8%。 从需求变化来看，国家统计局数据显示，2008～2016 年，65 岁及以上人口占总体比例每年上升的幅度在 0.4%以内，至 2022 年该指标已上升至 14.9%。人口出生率持续走低和人口老龄化进程加快意味着未来刚性需求减弱。截至 2022 年末我国城镇化率上升至接近 65%，距离发达国家 70%~80%的城镇化率区间虽仍有一定空间，但边际提升速度将有所放缓，未来国内城镇化进程将明显放缓，纯刚需难以支撑房地产市场继续大规模扩容。从住房消费能力和意愿来看，虽然 2022 年底国内疫情防控政策发生较大转变，但新冠疫情或将阶段性影响居民劳动力，居民可支配收入恢复性增长仍需时间；此外，在房地产企业持续暴雷情况下，房屋交付及质量不确定，更加大了居民购房意愿恢复的难度。需求端的变化亦促使商品房销售结构发生转变。2022 年初，国内期、现房销售面积同比增速呈现明显剪刀差，年内剪刀差持续走阔。中诚信国际认为，在多重外部不利因素冲击下，2022 年房地产销售规模显著回落，目前行业销售处于修复阶段。 中国房地产行业展望，2023 年 3 月 3 中诚信国际行业展望 图 1：商品房单月销售表现（万平方米、亿元、%） 图 2：期房、现房销售面积累计同比（%） 资料来源：同花顺、国家统计局，中诚信国际整理 资料来源：同花顺、国家统计局，中诚信国际整理 2016 年底以来在“房住不炒”政策基调下，房地产调控政策整体趋严，房地产销售价格呈增速放缓趋势。根据国家统计局数据显示，2017~2022 年 70 个大中城市新建商品住宅价格指数（以下简称“房价指数”）增速持续下行，从 2017 年 1 月的 10.69%下降至 2021 年 12 月末的 1.98%；虽然房价指数增幅呈收敛态势，但房价上涨的预期仍能维持。然而，2022 年以来，除一线城市外，其余地区二手住宅和新建住宅房价指数先后进入下跌区间且跌幅持