房地产行业2023年一季度市场跟踪：政策发力空间足，产业复苏可持续

证券研究报告 请务必阅读正文之后第 17 页起的免责条款和声明 政策发力空间足，产业复苏可持续 房地产行业 2023 年一季度市场跟踪｜2023.3.15 中信证券研究部 核心观点 陈聪 基础设施和现代服务产业首席分析师 S1010510120047 张全国 房地产和物业服务行业联席首席分析师 S1010517050001 我们认为，2023 年房地产市场的复苏正在路上。复苏不会一蹴而就，但复苏的信贷基础和政策基础都十分稳固。复苏不会沿着一线城市房价明显上涨，景气再扩散到三四线城市的老路展开，反而会在一线城市房价基本稳定的情况下，迎来全国房地产产业链景气的可持续复苏。房地产企业方面，我们继续看好2021 年四季度以来持续新增货值、存货结构改善的公司。 ▍销售复苏可持续。2023 年前 2 月，全国商品房销售额同比下降 0.1%，比 2019年提升 20.7%。2023 年初到 3 月 14 日，重点城市新房网签同比下降 6.5%，二手网签同比上升 50.8%。3 月份，我们预计供给进一步改善，推货进一步增加，从而推动商品房销售边际进一步向好。按揭贷款加速早偿，反过来也保证了按揭贷款新增投放规模十分充足。我们预计，2022 年积极拿地的企业 2023 年销售增长 17%；全行业而言，我们预计 2023 年全年新房销售额同比增长超过 5%，二手房销售额同比增长超过 20%。 ▍低线城市房地产政策仍有广阔空间，预计开发投资逐渐复苏。我们认为，投资者过分关注直接的需求刺激政策，却不太关注重要性同样显著的减少摩擦政策。当前，在广阔的仍需要政策出台的低线城市，减少开发和交易摩擦阻力的政策仍然空间巨大。这类政策包括但不限于，二手房带押过户，缩短从拿地到开工审批时间，房证同交，价格备案和预售申领之间时间间隔放宽，注销销售合同备案的限制松绑，土地出让金付款节奏优化，非标土地开发难点整治，商品房申领预售的规模下限下调，鼓励装配式建筑等。与此同时，我们认为一线城市限购放开既无可能，也无必要。我们预计，全年房地产开发投资可以实现正增长，但信用复苏仍然需要时间，这种正增长可能趋近于 0，并仍然低于 GDP 增速。 ▍房企报表体现前期经营困难，部分企业重组取得进展。2022 年房企业绩普遍表现不佳，是 2020 年以来拿地昂贵、去化不佳的集中表现。一些企业出现了罕见的亏损，另一些企业业绩也明显下降。但站在新的起点，已经在 2022 年优化库存结构的企业，利润表预计也会在 2023 年及以后有所改善。一些出险房企已经公告了债务重组的最新进展。我们预计虽然信用问题的最终解决需要很长时间，但行业系统性风险确实明显下降。 ▍风险提示：前期拿地偏少的房地产企业因可售货值不足而业绩持续低于预期的风险；房地产产业链复苏迟缓的风险。 ▍继续看好交易服务商，继续看好信用稳固、发展持续的房企。我们认为，2023年房地产市场的复苏正在路上。复苏不会一蹴而就，但复苏的信贷基础和政策基础都十分稳固。复苏不会沿着一线城市房价明显上涨，景气再扩散到三四线城市的老路展开，反而会在一线城市房价基本稳定的情况下，迎来全国房地产产业链景气的可持续复苏。房地产企业方面，我们继续看好 2021 年四季度以来持续新增货值、存货结构改善的公司。这类公司往往信用好，未来盈利能力提升空间大，代表性公司例如越秀地产、华发股份、华润置地、滨江集团等。同时，交易服务商对销售复苏的弹性大于开发企业，我们继续看好贝壳。 房地产和物业服务行业 评级 强于大市（维持） 仅供内部参考，请勿外传 房地产行业 2023 年一季度市场跟踪｜2023.3.15 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 2 重点公司盈利预测、估值及投资评级 公司名称 评级 股价 EPS（元） PE （ 交 易币种） 21A 22E 23E 24E 21A 22E 23E 24E 开发板块 万科 A 买入 15.75 1.89 2.05 2.20 2.48 8.3 7.7 7.2 6.4 越秀地产 买入 10.82 1.34 1.41 1.65 2.02 7.0 6.6 5.7 4.6 华发股份 买入 10.54 1.51 1.21 1.55 2.10 7.0 8.7 6.8 5.0 滨江集团 买入 9.45 0.97 1.17 1.40 1.69 9.7 8.1 6.8 5.6 龙湖集团 买入 20.10 3.54 3.79 4.25 4.80 4.9 4.6 4.1 3.6 绿城中国 买入 9.43 2.28 2.80 3.09 3.59 3.6 2.9 2.6 2.3 服务板块 贝壳-W 买入 45.30 0.61 0.51 2.00 2.47 63.9 77.0 19.5 15.9 万物云 买入 37.40 1.56 1.78 2.59 3.70 20.7 18.2 12.5 8.7 华润万象生活 买入 40.35 0.76 1.00 1.35 1.72 46.1 34.7 25.7 20.3 滨江服务 买入 22.05 1.16 1.54 2.10 2.98 16.3 14.3 10.5 7.4 中海物业 买入 8.62 0.30 0.42 0.59 0.81 24.9 20.6 14.6 10.6 资料来源：Wind，中信证券研究部预测 注：股价为 2023 年 3 月 14 日收盘价，中海物业 EPS为港元，万物云为核心净利润和核心 EPS。 仅供内部参考，请勿外传 房地产行业 2023 年一季度市场跟踪｜2023.3.15 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 3 目录 复苏可持续，供货将增加 .................................................................................................. 5 销售复苏持续 .................................................................................................................... 5 推货增加有望推动新房销量进一步向好 ............................................................................ 6 信贷支持因素分析 ............................................................................................................. 6 摩擦阻力不断减小，投资热情有序恢复 ............................................................................ 7 需求刺激性政策和减小摩擦阻力的政策 ...................................................