REITS行业研究专题报告：参与战略配售，价值几何？

证券研究报告 请务必阅读正文之后第 11 页起的免责条款和声明 参与战略配售，价值几何？ REITS 研究专题报告｜2023.3.3 中信证券研究部 核心观点 陈聪 基础设施和现代服务产业首席分析师 S1010510120047 孙明新 基础材料和工程服务行业首席分析师 S1010519090001 李想 公用环保行业首席分析师 S1010515080002 扈世民 物流和出行服务行业首席分析师 S1010519040004 张全国 房地产和物业服务行 已经解禁的 REITs 战略投资人收益情况良好，从 REITs 发行持有到 REITs 解禁的收益达到 19.6%。尚未解禁的 REITs 战略投资人从 REITs 发行持有至今的平均账面收益为 5.8%。我们预计随着市场健康发展，未来战略投资人的收益会比最初的高水平略有下降，但相比无风险收益率而言仍然十分可观。我们期待经营权类 REITs 的种类更加丰富多元，令投资者可以分享中国新经济成长的红利。我们认为，对有意于参与 REITs 战略配售的投资者来说，尽量分散投资不同行业的多个 REITs 产品，谨慎测算投资组合中高速公路 REITs 和其他REITs 的比例结构，将是必要的研究准备工作。 ▍本文聚焦 REITs 战略投资人的收益情况，并展望未来参与 REITs 战配的前景。 ▍已解禁的 REITs 战略投资人收益良好。到 2023 年 3 月初，11 只已经实现战略投资人解禁的 REITs 产品，其从发行持有到解禁的平均收益为 19.6%，最低为-2.3%，最高为 43.5%。其中，产权类产品平均为 28.4%，经营权类产品平均为11.3%。但经营权类产品剔除高速公路之后，一年的平均收益为 41.8%。考虑战略投资人如需减持，还需要一定的时间窗口，我们还测算了发行后 14 个月的累计收益率，数据显示发行后 14 个月产品累计收益率较之发行后一年还略有上升。 ▍上市未满一年的 REITs 产品预计战略投资人收益略有下降，但仍然具备吸引力。14 只尚未解禁的产品，到 2023 年 3 月 3 日，相对发行价的平均收益率为 5.8%，如剔除高速公路，产品平均收益率为 22.3%。我们预计随着参与 REITs 市场的资金规模不断增加，且第一批产品优中选优，质素客观上略胜一筹，未来战略投资人的首年解禁后收益率可能略有下降。 ▍REITs 市场健康发展，预计战略投资收益平稳可观。我们认为，由于 REITs 市场吸引力不断增加，未来战略投资的收益可能整体平稳，继续略有下行。高速公路类 REITs 产品收益相对较低，确实有其基本面向下因素较多，向上弹性不足的原因，也有产品供给比较多的原因。但即便如此，高速公路类 REITs 也没有给战略投资者带来太大的亏损。长期而言，我们期待经营权类 REITs 能够更加多元化，光伏、绿电等 REITs 品种的发行，有望使投资人得以分享新经济领域的稳定红利，避免经营权类 REITs 行业供给过于单一的局面。我们认为，对有意于参与 REITs 战略配售的投资者来说，尽量分散投资不同行业的多个 REITs产品，谨慎测算投资组合中高速公路 REITs 和其他 REITs 的比例结构，将是必要的研究准备工作。 ▍风险提示：REITs 和宏观经济密切相关，但如果经济在复苏的通道，REITs 的租金和经营权收费的提升，会明显滞后于经济复苏对企业盈利的提升。此外，目前信用市场处于缓慢修复阶段，REITs 挂钩资产而不是信用主体的优势也会逐渐转淡。 仅供内部参考，请勿外传 REITS 研究行业专题报告｜2023.3.3 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 2 业联席首席分析师 S1010517050001 各 REITs2022 年现金分派率 资料来源：基金公告，Wind，中信证券研究部预测 注：现金分派率=可供分配金额/REITs 市值，市值按 2023 年 3 月 2 日收盘价测算，可供分配金额为基金募集说明书预测值 REITS 研究行业 评级 强于大市（维持） 0%5%10%张江光大盐田港REIT普洛斯REIT临港产园中关村REIT北京保障房蛇口产园深圳安居厦门安居合肥产园苏园产业华润有巢和达高科东久产园京东仓储交建REIT江苏交控越秀高速首钢绿能安徽交控首创水务广州广河深圳能源铁建REIT沪杭甬产权类经营权类2022E现金分派率（按发行价）2022E现金分派率（按收盘价）仅供内部参考，请勿外传 REITS 研究行业专题报告｜2023.3.3 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 3 目录 已解禁 REITs 战略投资人收益观察................................................................................... 5 上市未满一年 REITs 账面收益情况分析 ........................................................................... 6 REITs 市场健康发展，战略投资收益预计平稳可观 .......................................................... 8 风险因素 ......................................................................................................................... 10 仅供内部参考，请勿外传 REITS 研究行业专题报告｜2023.3.3 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 4 插图目录 图 1：尚未解禁的各类 REITs 收益率 ................................................................................ 8 图 2：已经解禁的各类 REITs 收益率 ................................................................................ 8 图 3：REITs 市场组合走势 ............................................................................................... 8 图 4：C-REITs 分城市能级市值结构（亿元） .................................................................. 9 图 5：C-REITs 分城市能级市值（亿元）.......................................................................... 9 图 6：各 REITs2022 年现金分派率 .............