房地产行业研究-地产A+H物业板块月度跟踪(2023年2月)：二月物管板块指数回调10%，深业物业拟赴港交所上市

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2023 年 3 月 2 日 行业研究 二月物管板块指数回调 10%，深业物业拟赴港交所上市 ——光大地产 A+H 物业板块月度跟踪（2023 年 2 月） 房地产（物业服务） 市场行情：2 月光大地产物管板块指数-10.4%，1-2 月累计-2.1% 指数：2023 年 2 月，光大地产 AH 物管板块指数单月涨跌幅为-10.4%，跑输沪深 300 指数 8.3pct.，跑输恒生指数 1.0pct.，跑输恒生港股通指数 2.4pct.。2023 年 1-2 月，光大地产 AH 物管板块指数累计涨跌幅为-2.1%，跑输沪深 300指数 7.2pct.，跑输恒生指数 2.1pct.，跑输恒生港股通指数 2.7pct.。 个股：本月平均涨跌幅为-12.4%；涨跌幅前列为：建发物业（12.9%）、新大正（1.9%）、越秀服务（-0.6%）、招商积余（-0.8%）、远洋服务（-2.2%）。港股通：本月港股通持股变化：世茂服务（+1.39pct.）、金科服务（+0.8pct.）、绿城服务（+0.62pct.）、旭辉永升服务（+0.59pct.）、雅生活服务（+0.35pct.）。估值：截至 2 月 28 日，样本股 2022 年 WIND 一致预测 PE 估值范围从 5 到40，均值约为 16；2023 年一致预测 PE 估值范围从 4 到 30，均值约为 12。 行业动态跟踪：促进家政服务提质扩容，推进物业等民生领域标准建设 中央：民政部等联合印发《养老和家政服务标准化专项行动方案》，围绕有效满足老年人多样化、多层次养老服务需求，促进家政服务业提质扩容。国家标准化管理委员会提出，2023 年将重点支持 14 个领域和方向的推荐性国家标准制定。其中服务业领域包括机构养老、居家养老、智慧养老和适老化改造等生活性服务标准，以及物业、家政等民生领域标准。地方：深圳出台方案解决业委会成立难、换届难的问题，北京设置户外广告规定。 重点企业动态跟踪：金茂服务发布业绩预增公告，中海物业更换执行董事及行政总裁，深业物业向港交所递交招股书 2 月 27 日，金茂服务发布业绩公告，预计 2022 年度归母净利润同比增长80-90%，主要由于在管面积增加以及增值服务收入上升。2 月 24 日，深圳控股发布公告称，拟分拆深业物业在香港主板上市，同日深业物业向港交所递交招股书。2 月 20 日，中海物业发布公告称，因工作调动关系，杨鸥博士决定辞任公司执行董事、行政总裁等职务；董事会委任肖俊强先生担任该等职务。 投资建议：物管公司独立发展能力提升，短期波动不影响长期发展向好 物管行业定位“社会治理基层支柱”，在提升全社会就业水平/社区养老托幼/智慧社区建设/老旧小区改造等方面具有较高参与度，各级政府政策支持力度较强。投资建议三条主线： 1）“估值修复”：重点关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降。推荐碧桂园服务、新城悦服务，建议关注金科服务、世茂服务、融创服务、建业新生活。 2）“独立发展”：关注第三方拓展能力较强的物管公司，第三方在管面积占比超过 80%，已基本具备独立经营和扩张能力的民企物管，推荐绿城服务，建议关注旭辉永升服务，雅生活服务；品牌力强，第三方拓展竞争优势明显的公司，推荐万物云、新大正。 3）“稳健国企”：持续看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价。推荐保利物业、中海物业，建议关注华润万象生活、招商积余、远洋服务、金茂服务、越秀服务、建发物业。 风险分析：人工成本风险；第三方外拓竞争加剧风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：韦勇强 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 行业与沪深 300 指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20221128 风险因子缓释，发展路径渐明——光大证券房地产行业（物业服务）2023 年度投资策略 20230202 一月物管板块指数上涨 9.3%，住建部提出大力发展物业服务——光大证券地产 A+H 物业板块月度跟踪（2023 年 1 月） 20230103 十二月地产 AH 物管板块指数上涨 4.4%，中央推进服务消费与家政进社区——光大证券地产 A+H 物业板块月度跟踪（2022 年 12 月） 20221202 十一月地产 AH 物管板块指数上涨 59%，行业信用风险逐步缓释——光大证券地产 A+H 物业板块月度跟踪（2022 年 11月） 要点 仅供内部参考，请勿外传 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产（物业服务） 1、2023 年 2 月光大地产 AH 物管板块指数 1.1、 光大地产 AH 物管板块指数成分股 2023 年 1 月起，光大 AH 物管板块指数成分股增加至 19 家，其中国企组 8 家，非国企组 11 家，较 2022 年 12 月新增两家，为万物云（2602.HK）、新大正（002968.SZ）。 国企组 8 家为：华润万象生活（1209.HK）、中海物业（2669.HK）、保利物业（6049.HK）、招商积余（001914.SZ）、远洋服务（6677.HK）、金茂服务（0816.HK）、越秀服务（6626.HK）、建发物业（2156.HK）； 非国企组 11 家为：碧桂园服务（6098.HK)、绿城服务（2869.HK）、雅生活服务（3319.HK）、旭辉永升服务（1995.HK）、新城悦服务（1755.HK）、建业新生活（9983.HK）、融创服务（1516.HK）、世茂服务（0873.HK）、金科服务（9666.HK）、万物云（2602.HK）、新大正（002968.SZ）。 表 1：光大 AH 物管板块样本股构成 代码 简称 总市值 股价 PE(LYR) PE(TTM) 本月 涨跌幅 年初至今 涨跌幅 1209.HK 华润万象生活 844.1 43.00 46.5 43.1 -4.8% 9.4% 2669.HK 中海物业 258.6 9.15 30.6 27.0 -10.6% 12.5% 6049.HK 保利物业 226.3 47.55 25.4 22.9 -14.3% 3.3% 001914.SZ 招商积余 168.2 16.34 33.8 28.7 -0.8% 6.2% 6626.HK 越秀服务 61.4 4.69 16.2 15.5 -0.6% 41.7% 2156.HK 建发物业 58.4 5.08 34.8 28.6 12.9% 16.2% 0816.HK 金茂服务 32.4 4.17 17.3 12.4 -14.0% 2.0% 6677.HK 远洋服务 26.9 2