房地产行业：“正”在当前，“上”修预期

请阅读最后评级说明和重要声明 丨证券研究报告丨 行业研究丨专题报告丨房地产 [Table_Title] “正”在当前，“上”修预期 报告要点 [Table_Summary] 节后楼市景气度快速回升，二手房年初至今累计成交已同比明显转正，新房数据虽被疫情和春节干扰，但真实拐点早已出现，且农历高频同比也实现转正。展望 2 到 3 月，百强房企销售金额同比均存在较大转正的可能性；在低基数及居民收入预期逐步改善、房价止跌企稳的背景下，预计后续销售仍将延续复苏态势。全年销量有望企稳甚至小增的情况下，区域分化特征继续加大，政策面整体仍偏宽松且有结构性空间，行情将逐步进入“政策上/周期上”的第三阶段，建议重点关注核心城市货值充足、销售弹性较大的央国企，以及拥有优质资产的好民企。 分析师及联系人 [Table_Author] 刘义 SAC：S0490520040001 仅供内部参考，请勿外传 请阅读最后评级说明和重要声明 丨证券研究报告丨 更多研报请访问 长江研究小程序 房地产 cjzqdt11111 [Table_Title2] “正”在当前，“上”修预期 行业研究丨专题报告 [Table_Rank] 投资评级 看好丨维持 [Table_Summary2] 现象：节后景气度回升，而真实拐点在去年底 节后楼市逐步回暖，从结构上来看：春节以来二手房成交量明显回升，今年以来样本 14 城二手房成交面积累计同比增长 40%（截至 2023/02/24）；新房数据被疫情和春节干扰，但真实拐点早已出现，疫情影响下去年底销售降幅并未出现明显变化，且农历口径下近期周度成交同比也已转正。整体而言二手房复苏好于新房，主要原因在于对于当下率先回暖的高能级城市，二手房供给无论在量上还是质上都整体好于新房，且此前二手房跌幅相对更为充分。 拐点：何时得以转正？可能正在当前 从高频数据跟踪情况来看，2 月较 1 月销售出现较明显的边际改善，在 2 月日均销售金额不低于 1 月且 1 月损耗天数达到 7 天的情况下，百强房企 2 月销售金额同比增速将转正。进一步从季节性特征（正常年份 3 月销售金额是 1-2 月均值的 1.4 倍左右）和平滑疫情积压与回补（1-2 月可能隐含部分需求回补，采用去年 11 月至今年 2 月日均销售额进行平滑）两个角度来推测，结果显示 3 月百强房企销售金额同比增速转正的可能性仍较大。在低基数和边际改善比较明确的背景下，百强房企当月销售金额同比增速在 2、3 月均存在较大转正的可能性。 趋势：景气回升大概率可持续 3 月小阳春后，在去年 4 至 5 月较低基数及居民收入预期逐步改善、房价止跌企稳的背景下，预计后续销售仍将延续复苏态势，主要原因有以下四点：1）前期积压和观望需求将逐步释放，大量观望需求有望在积压需求充分释放后形成有效接力；2）伴随着经济活动逐渐恢复正常，居民收入预期将逐渐修复，为住房消费奠定良好基础；3）房价止跌是关键信号，居民购房信心趋于提升，有助于观望需求的释放；4）政策终将见效，当前远未到担心政策风险的时点，后续仍有结构性空间。站在当前时间点展望，去年打断复苏趋势的风险因素，今年大概率不会再现。 投资建议：上修基本面预期，迎接第三阶段行情 2021 年下半年至 2022 年底，行情主要由政策面驱动，但今年以来将切换至基本面驱动；在基本面上行的前半段，只要不发生极端的价格风险，政策面不会转向，目前担心政策风险为时尚早；即便出现点状的价格上涨，仍不改整体政策面宽松的大局，地产行情就不会结束，典型如2016 年；当然，板块之间的比价效应永远存在，结构性分化也仍是主旋律。当 2 月数据转正时，市场反应可能还不大，主要是归因于春节效应，但如果 3 月数据持续转正，市场大概率将上修全年基本面预期，去年底给的全年预期大多偏保守。 在全年销量企稳甚至小增的情况下，结构性特征继续加大，核心城市（包括弱二线）和高信用房企复苏弹性可以更偏乐观，政策面整体仍偏宽松且有结构性空间，行情将逐步进入“政策上/周期上”的第三阶段，超额收益仍未结束，需要讨论的只是弹性和空间问题。主要看好以下几类企业：1）开发企业：核心城市货值充足、销售弹性较大的央国企；受益于市场风险偏好修复的未出险的优质民企；极低 PB 的优质资产类民企；2）受益于二手房率先回暖的房屋经纪龙头；3）销售回暖下，竣工预期修复的物管企业；4）受益于消费快速复苏的商管企业。 风险提示 1、基本面复苏导致政策空间收窄甚至点状预期管理风险； 2、部分区域土地市场竞争程度可能进一步加大。 市场表现对比图(近 12 个月) [Table_Chart] 资料来源：Wind 相关研究 [Table_Report] •《引入增量资金，盘活存量资产——证监会启动不动产私募投资基金试点点评》2023-02-22 •《机会远未结束，分化仍将加大——兔年地产开市展望》2023-01-29 •《供需仍在底部徘徊，政策端有望持续加码——2022 年 1-12 月统计局房地产数据点评》2023-01-19 -23%-10%3%17%2022/22022/62022/102023/2房地产沪深300指数2023-02-27仅供内部参考，请勿外传 请阅读最后评级说明和重要声明 3 / 14 行业研究 | 专题报告 目录 现象：节后景气度回升，而真实拐点在去年底 ............................................................................. 4 节后二手房成交量明显回升，累计同比已明显转正 ....................................................................................... 4 新房数据被疫情和春节干扰，但真实拐点早已出现 ....................................................................................... 4 为何二手房复苏好于一手房？ ........................................................................................................................ 6 拐点：何时销售得以转正？可能就在当前 ..................................................................................... 7 基于季节性特征的推测 ................................................................................................................................... 7 用日均销售去平滑疫情的积压与回补 .........................