房地产行业第8周周报：新房成交同比降幅收窄，租赁住房金融支持力度明显加大

房地产 | 证券研究报告 — 行业周报 2023 年 2 月 28 日 强于大市 相关研究报告 《房地产行业 2023 年 1 月月报：新房平淡二手略好，房企销售表现分化加剧》（2023/2/12） 《房地产 2022 年 12 月统计局数据点评：全年销售投资降幅创历史新低，预期 2023 年呈现“前低后高”走势》（2023/1/18） 《Q4 居民购房意愿再度走弱，房价看涨预期处于历史最低点；房企贷款需求略有改善—央行 2022 年四季度问卷调查点评》（2022/12/28） 《房地产行业 2023 年度策略——弩箭已离弦，能否冰解的破？》（2022/12/18） 《银保监允许保函置换预售资金规定的点评: 允许保函置换预售监管资金，优质房企流动性压力或将进一步缓解》（2022/11/15） 《房地产行业 2022 年三季报综述：行业业绩、利润率、现金流持续承压；房企分化加剧，头部与区域深耕型房企优势显著》（2022/11/4） 《中国真实住房需求还有多少？（2022 版）》(2022/8/3) 《凡益之道，与时偕行——关于短期博弈与长期格局的思考》(2022/6/15) 《2022 年，五问房地产行业》(2021/12/6) 《从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则》(2022/3/31) 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 8 周周报（2 月 18日-2 月 24 日） 新房成交同比降幅收窄，租赁住房金融支持力度明显加大 本周新房成交环比上升，同比降幅有所收窄；二手房成交环比上升，同比增速提升。土地市场环比量价齐跌，溢价率环比下降。 核心观点  本周新房成交环比上升，同比降幅有所收窄；二手房成交环比上升，同比增速上升。43 城新房成交面积 383.5 万平，环比上升 18.4%，同比下降 15.4%，同比降幅较上周收窄了 7.9个百分点；一、二、三线城市新房成交面积环比增速分别为-19.5%、25.2%、30.2%，同比增速分别为-31.3%、-6.6%、17.9%，较上周同比增速分别降低了 10.5、3.1、4.0 个百分点。15 城二手房成交面积 200.3 万平，环比上升 18.9%，同比上升 94.8%，同比增速较上周上升了 8.4 个百分点；一、二、三线城市二手房成交面积环比增速分别为 12.8%、19.9%、23.2%，同比增速分别为 46.5%、116.9%、212.7%，较上周一线城市同比增速下降了 9.7 个百分点，二、三线城市同比增速上升了 16.6、22.8 个百分点。  新房库存面积同环比均下降；去化周期环比基本保持不变。14 城新房库存面积为 1.02 亿平，环比下降 0.5%，同比下降 0.1%，去化周期为 16.2 个月，环比无明显变化，同比上升 3.4 个月。一、二、三线城市库存面积环比增速分别为-0.1%、-0.4%、0.0%；去化周期分别为 13.3、13.9、15.9 个月，环比变动分别为 0.3、-0.1、0.0 个月。  土地市场环比量价齐跌，溢价率环比下降。百城土地成交建面 2492 万平，环比下降 6.4%，同比上升 5.5%；成交土地总价为 255 亿元，环比下降 49.6%，同比下降 60.6%；楼面均价为 1025 元/平，环比下降 46.1%，同比下降 62.6%；百城成交土地溢价率为 4.14%，环比下降 6.3%，同比上升 8.9%。  本周房企国内债券发行规模同比下降，环比下降。房地产行业国内债券总发行量为 111.5亿元，同比下降 33.8%，环比下降 28.2%；净融资额为-27.1 亿元。其中国企国内债券总发行量为 107.5 亿元，同比下降 1.6%，环比下降 30.7%；净融资额为 14.8 亿元。民企国内债券总发行量为 4.0 亿元，同比下降 93.2%；净融资额为-41.9 亿元。  板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为 0.9%，较上周上升 4.1 个百分点；相对沪深 300收益为 0.2%，较上周上升 1.7 个百分点。房地产板块 PE 为 13.19X，较上周上涨 0.14X。北上资金对机械设备、基础化工和农林牧渔加仓金额较大，分别为 14.08、13.87 和 12.74 亿元。对房地产的持股占比变化为 0.00%（上周为下降 0.04%），净买入-0.39 亿元（上周净买入-3.56 亿元）。 投资建议  本周金融政策支持再度发力，尤其是租赁住房的金融支持政策力度明显加大。1）2 月 20日，不动产私募投资基金试点指引发布，允许设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资特定居住用房、商业经营用房和基础设施项目等。2）2 月 20 日，重庆市推出 12 条措施支持 REITs 发展，主要从加强项目储备推介、加强组织保障和风险防范及完善配套支持政策等方面入手。3）2 月 24 日，央行、银保监会发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，一方面，将房地产金融支持范围从保障性租赁住房扩充至所有租赁住房；另一方面，明确了信贷对租赁住房的支持方式，重点支持自持物业的住房租赁企业；同时拓宽租赁住房多元化投融资渠道，包括创新住房租赁担保债券、稳步发展 REITs等。  从基本面数据来看，近期需求端的新房到访量和二手房带看量都有所回升，从这两周的高频数据来看，新房成交降幅持续收窄，二手房成交同比增速维持高位，我们认为房地产销售前期的深度调整接近尾声，但后续复苏力度和持续性仍待观察，短期的销售波动仍会存在。我们预计全国需求端最早或在 3、4 月出现明显修复的可能。我们建议重点关注基本面恢复更快、受融资政策边际利好更多、投资强度高、布局区域优的房企。  具体标的，我们建议关注三条主线：1）主流的央国企和区域深耕型房企，稳健经营的同时仍能保持一定拿地强度，行业见底复苏后带来β行情：保利发展、招商蛇口、建发国际集团、越秀地产、华发股份、滨江集团；2）边际受益于政策利好的优质民企、及混合所有制房企：美的置业、金地集团、万科 A、绿地控股、龙湖集团、新城控股。3）主题性投资机会，包括 REITs 相关、房地产渠道相关的标的，尤其是当前租赁住房政策利好下，存量资产成熟稳定、长期布局长租房、发行主体优质的房企：光大嘉宝、华润置地、万科 A、龙湖集团、保利发展。 风险提示  房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。 2023 年 2 月 28 日 房地产行业第 8 周周报（2 月 18 日-2 月 24 日） 2 目录 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 ............................................ 6 1.1