房地产行业研究-不动产私募投资基金试点点评：不动产私募投资基金试点，助力融资、去库存、REITs扩围

行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2023 年 02 月 21 日 不动产私募投资基金试点，助力融资、去库存、REITs 扩围 看好 ——不动产私募投资基金试点点评 相关研究 "市场成交持续回暖，地方政策继续加码-地产及物管行业周报（2023/02/11-2023/02/17）" 2023年 2 月 19 日 "二手房成交回暖，需求政策继续加码-地产及物管行业周报（2023/2/4-2023/2/10）" 2023 年 2 月 12 日 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 曹曼 A0230520120003 caoman@swsresearch.com 联系人 曹曼 (8621)23297818× caoman@swsresearch.com 事件：  2 月 20 日，中国证券投资基金业协会发布《不动产私募投资基金试点备案指引(试行)》。不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房(包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房)、商业经营用房、基础设施项目等。 点评：  单独分类不动产私募投资基金并发布指引，增加房地产行业的融资渠道。不动产私募投资基金属于私募投资基金的范畴，之前可投资于房地产开发，包括住宅、商业、写字楼等，但并未单独进行分类并发布试点备案指引，表明本次对于不动产私募投资基金的重视。2017 年 2 月，《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第 4 号——私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》（“4 号文”）出台，对于投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的，暂不予备案，主要包括委托贷款、名股实债等债权融资方式。而本次备案指引中指出，不动产私募投资基金为私募股权投资基金，应当以支持房地产市场平稳健康发展，促进不动产市场盘活存量、防范风险、转型发展为基本原则。投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。我们认为，本次不动产私募投资基金试点备案，明确投资范围包括存量住宅和商写，将有力拓宽房企融资渠道，显示对于房企资金端积极支持的态度。  投资范围覆盖存量商品住宅、并限于已领证未售部分，有助于商品房去库存。本次不动产私募投资基金的投资范围中放在首位的是存量商品住宅，而根据指引存量商品住宅有严格的要求，主要是指已取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证，已经实现销售或者主体建设工程已开工的存量商品住宅项目，包括普通住宅、公寓等。根据上述要求意味着存量商品住宅主要针对的是五证齐全、以及已经实现销售或主体建设工程已开工，前者要求表明不动产私募投资基金并不鼓励参与前端拿地，后者要求表明主要针对已领证未售的商品住宅，而往往这部分项目可能去化较为困难。因而，我们认为，如果后续不动产私募基金介入后，短期可以实现这部分已领证未售的商品住宅的去库存，而长期考虑到不动产私募投资基金向公募 REITs 政策推进，长期或可将其转化为租赁性住房进行长期经营，优化我国住房多层次供应体系。  投资范围覆盖商场、写字楼、酒店，促进资产盘活、为公募 REITs 扩围打下基础。本次不动产私募投资基金的投资范围覆盖的商业经营用房是指开发建设或者运营目的供商业活动使用的不动产项目，包括写字楼、商场、酒店等。2022 年 11 月 28 日，证监会放开涉房企业股权融资，其中第五条包括：积极发挥私募股权投资基金作用。开展不动产私募投资基金试点，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。本次投资范围覆盖存量商品住宅和商业（商场、写字楼、酒店），将为公募 REITs 底层资产扩围打下基础，并对商业资产盘活方面有实际操作层面的意义。我们认为，这将有利于拥有商业物业的房企实现价值重估及资产盘活，改善房企的资产负债表，并优化商业地产的运营模式。  投资分析意见：不动产私募投资基金试点，助力融资、去库存、REITs 扩围，维持“看好”评级。我们认为，我国房地产行业在格局优化下优质房企成长空间打开，将同时受益于政策放松和格局优化双重利好，充分享受估值驱动、成长驱动双重红利。本次不动产私募投资基金试点，一方面将增加房地产行业融资渠道、并有助于行业去库存，推动行业健康稳定发展，另一方面投资范围扩大至商业地产，也为公募 REITs 扩围打下基础，有利于商业地产房企实现价值重估及资产盘活。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A 股：保利发展、滨江集团、华发股份、招商蛇口、建发股份、中国建筑、金地集团、新城控股、万科 A，建议关注：栖霞建设、陆家嘴；H 股：华润置地、建发国际、中海外发展、龙湖集团、碧桂园，建议关注：越秀地产、绿城中国；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：中海物业、保利物业、华润万象、新大正、碧桂园服务、旭辉永升服务，建议关注：招商积余、万物云。  风险提示：调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 仅供内部参考，请勿外传 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 2 页 共 3 页 简单金融 成就梦想 表 1：不动产私募投资基金备案规则 时间 文件名称 主要内容 2023/2/20 《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》 私募股权投资基金管理人开展不动产投资业务，应当以支持房地产市场平稳健康发展，促进不动产市场盘活存量、防范风险、转型发展为基本原则。不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。 1）存量商品住宅是指已取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证，已经实现销售或者主体建设工程已开工的存量商品住宅项目，包括普通住宅、公寓等。 2）商业经营用房是指开发建设或者运营目的供商业活动使用的不动产项目，包括写字楼、商场、酒店等。 2017/2/13 《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第 4 号——私募资产管理计划投资 房地产开发企业、项目》 证券期货经营机构设立私募资产管理计划，投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的，暂不予备案，包括但不限于以下方式： 1）委托贷款； 2）嵌套投资信托计划及其他金融产品； 3）受让信托受益权及其他资产收（受）益权； 4）以名股实债的方式受让房地产开发企业股权； 5）其他债权投资方式。 目前包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等 16 个城市，将根据住房和城乡建设部相关规定适时调整范围。 根据深交所《关于试行房地产行业划分标准操作指引的通知》，房地产划分为普通住宅地产、保障性住宅地产、商业地产、工业地产和其他房地产。项目中同时包含多种类型住房的，计划募集资金不得用于项目中普通住宅地产建设。 资料来源：中基协，申万宏源研究 表 2：主流 AH 上市房企估值表 公司代码