首开股份(600376)重仓城市销售改善，关注公司后续表现

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 9 [Table_Page] 跟踪研究|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 首开股份（600376.SH） 重仓城市销售改善，关注公司后续表现 [Table_Summary] 核心观点： ⚫ 1 月成交同比下降，重仓市场边际改善。根据克而瑞数据，23 年 1 月首开股份实现销售金额 28 亿元，受春节假期等因素影响同比下降35%，对应销售面积 10 万方，同比下降 33%，销售均价 28384 元/平，同比下降 3%。近期情况来看，22Q4 公司实现销售金额同比增长 1.5%，增速高于同期百强房企（-30%），也较公司前 3 季度的-27%、-39%、-21%有明显改善，销售总体趋势向好。近期北京等公司重仓市场情绪及成交边际改善，其中北京春节后 20 天新房、二手房成交面积较 22年同期分别增长 1%、21%，较 19 年同期则增长 53%、46%，改善明显，随着重仓城市进入复苏通道，公司未来销售有望随之修复上行。 ⚫ 土地投资谨慎，在手土储充足核心。23 年 1 月公司无新增土地，22 年共新增 4 宗土地，总地价 139 亿元，对应拿地力度为 16%，较 20 年、21 年 50%左右的拿地力度有较大下降，但在行业中仍处于中上水平，且拿地质量有明显提升，新增土储毛利率达 35%。土地储备方面，公司截至 22H1 未结算土储去化周期 4.0 年，其中北京面积占比 36%，一二线城市占比 82%，储备充足且核心，随着销售及融资持续改善，公司或在关注土地质量的同时提升拿地力度，关注公司后续拿地情况。 ⚫ 盈利预测与投资建议。受疫情干扰开发业务进度不及预期、利润率下降、合联营公司亏损及交易性金融资产公允价值下跌等因素影响，公司预计 22 年归母净利润亏损 10-15 亿元。考虑到疫情影响减弱、开发进度回归正轨，高毛利项目进入结算周期，公司 23 年有望扭亏，预计 23-24 年归母净利润分别为 4.5 亿元/9.5 亿元，给予公司 23E 归母净资产合理估值 0.6 倍 PB，对应合理价值 7.05 元/股，维持“买入”评级。 ⚫ 风险提示。北京市场改善不及预期；行业景气度恢复不及预期影响销售规模及利润率；政策环境改善速度不及预期；融资环境恶化等。 盈利预测： [Table_Finance] 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入（百万元） 44226 67802 37269 42213 50024 增长率（%） -7.2% 53.3% -45.0% 13.3% 18.5% EBITDA（百万元） 7879 7714 1838 3029 3749 归母净利润（百万元） 3140 692 -1211 453 949 增长率（%） 14% -78% -275% - 110% EPS（元/股） 1.22 0.27 -0.47 0.18 0.37 市盈率（x） 4.4 20.0 - 30.6 14.6 ROE（%） 9.9% 2.2% -4.1% 1.5% 3.0% EV/EBITDA（x） 14.4 14.3 56.3 35.7 30.7 数据来源：公司财务报表，广发证券发展研究中心 [Table_Invest] 公司评级 买入 当前价格 5.38 元 合理价值 7.05 元 前次评级 买入 报告日期 2023-02-21 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-38003642 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 谢淼 SAC 执证号：S0260522070007 021-38003637 xiemiao@gf.com.cn 请注意，乐加栋,谢淼并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_DocReport] 相关研究： 首开股份（600376.SH）:销售排名大幅提升，拿地利润率明显改善 2023-01-13 首开股份（600376.SH）:销售增速转正，北京市场可期 2022-11-10 首开股份（600376.SH）:好风频借力，一举上青云 2022-11-03 -25%-14%-2%9%21%32%02/2204/2206/2208/2210/2212/22首开股份沪深300仅供内部参考，请勿外传 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 9 [Table_PageText] 首开股份|跟踪研究 一、1 月成交同比下降，重仓市场边际改善 根据克而瑞数据，23年1月首开股份实现销售金额28亿元，受春节假期等因素影响同比下降35%，对应销售面积10万方，同比下降33%，销售均价28384元/平，同比下降3%。近期情况来看，22Q4公司实现销售金额同比增长1.5%，增速高于同期百强房企（-30%），也较公司前3季度的-27%、-39%、-21%有明显改善，销售总体趋势向好。 图 1：首开股份2019年以来单月销售金额（亿元）及增速 数据来源：公司年报，公司经营公告，广发证券发展研究中心 近期北京等公司重仓市场情绪及成交边际改善，节后20天新房、二手房成交面积较22年同期分别增长1%、21%，较19年同期则增长53%、46%，随着重仓城市进入复苏通道，预计公司未来销售也将随之修复上行。 图 2：北京市历年春节前后新房日度成交面积（万方） 数据来源：公司年报，公司经营简报，广发证券发展研究中心 备注：各年数据春节对齐，横坐标为 23 年对应日期 -100%-50%0%50%100%150%200%250%300%350%05010015020025019/0119/0219/0319/0419/0519/0619/0719/0819/0919/1019/1119/1220/0120/0220/0320/0420/0520/0620/0720/0820/0920/1020/1120/1221/0121/0221/0321/0421/0521/0621/0721/0821/0921/1021/1121/1222/0122/0222/0322/0422/0522/0622/0722/0822/0922/1022/1122/1223/01单月销售金额（亿元）金额单月同比（右）金额累计同比（右）-2.000.002.004.006.008.0010.0012.0014.0022/12/2422/12/2622/12/2822/12/3023/01/0123/01/0323/01/0523/01/0723/01/0923/01/1123/01/1323/01/1523/01/1723/01/1923