房地产服务行业跟踪点评：房地产服务行业港股通机会前瞻

证券研究报告 请务必阅读正文之后第 7 页起的免责条款和声明 房地产服务行业港股通机会前瞻 房地产服务行业跟踪点评｜2023.2.13 中信证券研究部 核心观点 陈聪 基础设施和现代服务产业首席分析师 S1010510120047 张全国 房地产和物业服务行业联席首席分析师 S1010517050001 通过针对四家上市公司进入港股通前景的分析，我们认为结合目前信息看，2023年第二次检讨，即在 2023 年 9 月公布的名单中，滨江服务、万物云和越秀服务，进入港股通的可能性较大。2024 年，贝壳或有望被纳入港股通名单。 ▍恒生综合指数成分股将迎来检讨，港股通名单将随之变化。房地产服务行业有多家重要公司尚未进入港股通名单，未来何时可以进入港股通，和这些公司的股票投资前景也密切相关。我们认为，在房地产服务领域，涉及进港股通问题的相关个股主要是，贝壳、万物云、滨江服务和越秀服务。 ▍约束上述企业进通的，要么是换手率，要么是流通市值。恒生综指和港股通纳入标准是多样化的，本文无意全面展开讨论。我们认为，限制上述企业进通的，要么是换手率，要么是流通市值，即月平均换手率无法达到 0.05%（主要指贝壳），和过去12个月的平均流通市值无法达到选股范围的 12个月平均流通市值之和的94%(主要指万物云、滨江服务和越秀服务)。 ▍贝壳作为双重主要上市公司，具备纳入港股通资格，且港股交易活跃度已经逐渐提升。由于贝壳在港股上市并没有发行新股，故而上市初期股票换手率很低。2023年贝壳港股的日均交易量（截止 2023 年 2 月 10 日）已经较之 2022 年在港股上市以来的日均水平提升了 71%。贝壳是中国最重要的劳动者赋能平台之一，在低频复杂服务领域具备特殊护城河，我们相信，虽然贝壳预计无法在今年 3 月进入港股通，但中期而言随着交易逐月日趋活跃，有望在 2024 年纳入港股通名单。 ▍万物云具备在 2023 年纳入港股通的可能性，当前流通市值偏小，如果实现全流通，则换手率可能尚有待提升。万物云当前基于流通市值的换手率当然已经达标，但由于总体流通市值略偏小，我们预计 2023 年上半年公司纳入港股通的可能性虽然存在，但相对较低。如果公司实现了全流通，其流通市值当然符合要求，但交易换手率仍有待提升。万物云是当前中国规模最大，多空间服务能力最为全面，投后整合经验最为丰富的物业管理公司，我们相信其基本面能够支撑市场交易日趋活跃。 ▍滨江服务和越秀服务换手率均达到进通要求，但市值可能略低于要求。滨江服务2022 年月度平均流通市值达到 58 亿港元，在即将到来的 2022 年全年检讨，有小概率可以纳入港股通。越秀服务的 2022 年月度平均流通市值低于滨江服务，被纳入的概率更低。2023 年中期的检讨，两者是否能纳入港股通，则取决于未来其相对于主要进通竞争对象的相对市值表现。在 8 家有望接近进通的公司中，滨江服务和越秀服务在 2022 年的月均流通市值中分别排名第二和第三位。如果我们按照 2022 年 7 月到 2023 年 1 月的月均流通市值来看，则滨江服务和越秀服务分别排名第三位和第五位。当然，各家公司平均市值相距很近，且我们很难测算可能构成竞争的进通企业名单。仅根据目前信息看，滨江服务在下一次检讨时，其被纳入港股通的机会大。从基本面角度来看，滨江服务和越秀服务的关联方市场占有率均在提升。滨江服务的物业管理费定价在行业中明显领先，高物业费定价（除别墅外）的物业管理项目盈利能力普遍较高，基本面向好支持企业市值逐步提升。 ▍风险因素：由于我们的测算仅基于静态的换手率和流通市值，故而无法详尽研讨影响公司进通的每一项影响因素。进入港股通固然对公司股票交易流动性改善有较大帮助，但决定公司价值的仍然主要是公司基本面因素。 房地产和物业服务行业 评级 强于大市（维持） 仅供内部参考，请勿外传 房地产服务行业跟踪点评｜2023.2.13 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 2 重点公司盈利预测、估值及投资评级 公司名称 评级 股价 EPS（元） PE （ 交 易币种） 21A 22E 23E 24E 21A 22E 23E 24E 华润万象生活 买入 41.70 0.76 1.00 1.35 1.72 47.6 35.8 26.6 20.9 绿城服务 买入 5.36 0.26 0.29 0.35 0.44 17.7 16.1 13.0 10.4 招商积余 买入 16.22 0.48 0.61 0.79 1.03 33.5 26.8 20.4 15.8 万物云 买入 44.55 1.56 1.78 2.59 3.70 24.6 21.6 14.9 10.4 保利物业 买入 50.30 1.53 2.03 2.71 3.67 28.4 21.4 16.0 11.8 中海物业 买入 9.92 0.30 0.42 0.59 0.81 28.6 23.7 16.8 12.2 滨江服务 买入 25.80 1.16 1.54 2.10 2.98 19.1 16.8 12.3 8.7 贝壳 买入 50.25 0.61 0.51 2.00 2.46 71.0 85.5 21.7 17.6 资料来源：Wind，中信证券研究部预测 注：股价为 2023 年 2 月 10 日收盘价，中海物业 EPS为港币，万物云为核心净利润和核心 EPS 仅供内部参考，请勿外传 房地产服务行业跟踪点评｜2023.2.13 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 3 图 1：2022 年 1 月至 12 月 8 家企业月度平均流通市值（亿元） 图 2：2022 年 7 月至 2023 年 1 月 8 家企业月度平均流通市值（亿元） 资料来源：Wind，中信证券研究部 注：平均流通市值为每个月月底流通市值的平均值 资料来源：Wind，中信证券研究部 注：平均流通市值为每个月月底流通市值的平均值 图 3：2022 年 1 月以来越秀服务换手率 图 4：2022 年 1 月以来滨江服务换手率 资料来源：Wind，中信证券研究部 注：换手率=月度成交量中位数/月度流通股份平均数 资料来源：Wind，中信证券研究部 注：换手率=月度成交量中位数/月度流通股份平均数 图 5：2022 年 1 月以来贝壳换手率 图 6：2022 年 1 月以来万物云换手率 60.758.452.952.752.152.051.650.94446485052545658606266.754.754.353.950.348.947.85.8010203040506070800.00%0.05%0.10%0.15%0.20%0.25%0.30%2022/012022/022022/032022/042022/052022/062022/072022/082022/092022/102022/112022/122023/01越秀服务0.00%0.05%0.10%0.15%0.20%0.25%0.30%2022/012022/022022/032022/042022/052022/