万科A(000002)房企再融资重启以来最大体量预案，助推重登高峰的梦想

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 8 [Table_Page] 公告点评|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 万 科A(000002.SZ)/ 万 科 企 业(02202.HK) 房企再融资重启以来最大体量预案，助推重登高峰的梦想 [Table_Summary] 核心观点： ⚫ 发行预案披露，募集规模为 22Q4 房地产行业再融资放开以来最大。万科披露非公开发行 A 股股票预案，拟向不超过 35 名特定对象发行股票募集不超过 150 亿元，其中 105 亿元用于项目建设，45 亿元用于补充流动性，募集规模、补流规模均为目前已披露计划公司中最高。本次发行总股数最多不超过 11 亿股，占发行前总股本、A 股股本比例分别为 9.46%、11.32%。截止 22Q3 公司杠杆乘数为 7.6 倍，本次募集资金通过杠杆放大有望撬动 1140 亿元的增量运营资金。22 年四季度政策转向以来公司融资积极性显著提升，股权融资的顺利推进将助推优化资产负债结构，增强资金厚度及抗风险能力，实现长期稳健发展。 ⚫ 销售表现稳健，Q4 以来拿地力度提升。万科 23 年 1 月销售 286 亿元，同比下降 20%，降幅较 22 年收窄 14pct，全国排名第二，始终维持第一梯队规模水平。拿地方面，22 全年公司金额口径拿地力度 22%，较此前有明显下降，但在政策环境改善以来公司投资意愿提升，Q4 单季度拿地力度 40%，较 Q3 提升 28pct。随着公司后续股权、债权融资持续推进，市场环境改善，预计公司将加大投资力度，助力规模稳增长。 ⚫ 盈利预测与投资建议。万科地产是同时具备国企信用及市场化运营两大优势的龙头房企，大体量的股权融资推进将有助于公司基本面加速改善，后续具备较大估值修复空间。我们维持 A 股\H 股前期 23.80 元/股\23.39 港元/股合理价值，维持 AH 股“买入”评级。 ⚫ 风险提示。改善不及预期，包括政策改善、居民需求持续性不及预期等；供给侧出清扰动市场情绪；结算规模及利润率不及预期等。 盈利预测： [Table_Finance] 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入（百万元） 419112 452798 524999 453724 396730 增长率(%) 13.9% 8.0% 15.9% -13.6% -12.6% EBITDA(百万元) 79270 60196 67015 61027 59953 归母净利润(百万元) 41516 22524 23751 24267 23751 增长率(%) 7% -46% 5% 2% -2% EPS（元/股） 3.57 1.94 2.04 2.09 2.04 市盈率（P/E） 5.0 9.1 8.7 8.5 8.7 ROE(%) 18.5% 9.5% 9.1% 8.5% 7.7% EV/EBITDA 5.0 5.8 5.2 6.3 7.4 数据来源：公司财务报表，广发证券发展研究中心 [Table_Invest] 公司评级 买入-A/买入-H 当前价格 17.67 元/14.88 港元 合理价值 23.80 元/23.39 港元 前次评级 买入/买入 报告日期 2023-02-13 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-38003642 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 谢淼 SAC 执证号：S0260522070007 021-38003637 xiemiao@gf.com.cn 请注意，乐加栋,谢淼并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_DocReport] 相关研究： 万科 A(000002.SZ)/万科企业(02202.HK):销售维持第一梯队，Q4 拿地转向积极 2023-01-20 万科 A(000002.SZ)/万科企业(02202.HK):资源获取提速，龙头再度起航 2022-12-02 万科 A(000002.SZ)/万科企业(02202.HK):行业大环境改善的受益者，长期发展重获新机 2022-11-25 [Table_Contacts] -31%-24%-17%-10%-3%4%02/2204/2206/2208/2210/2212/2202/23万科A沪深300850215仅供内部参考，请勿外传 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 8 [Table_PageText] 万科 A|公告点评 一、发行预案披露，募集规模为本轮地产行业再融资放开以来最大 23年2月12日晚，万科披露非公开发行A股股票预案，拟向不超过35名特定对象发行股票募集不超过150亿元，为22年11月房地产行业再融资放开以来披露最大计划募集规模。发行数量来看，本次发行总股数最多不超过11亿股，占发行前总股本、A股总股本比例分别为9.46%、11.32%，按照23年2月10日万科A股收盘价17.67元/股计算，则发行总股数为10.61亿股，占发行前总股本、A股总股本比例分别为9.12%、10.91%。22年四季度政策转向以来公司融资积极性显著提升，股权融资的顺利推进将助推优化资产负债结构，增强资金厚度及抗风险能力，实现长期稳健发展。 表1：万科A非公开发行预案 万科 A2023 年度非公开发行 A 股股票预案信息汇总 预案披露时间 2023/2/12 募资总额 不超 150 亿元 发行价格 定价基准日前 20 个交易日均价的 80% 发行股票数量 募资总额/发行价，不超过 11 亿股（占发行前总股本 9.46%、占 A 股总股本 11.32%） 发行对象 不超 35 名特定对象 用途 105 亿元用于项目开发，45 亿元用于补充流动资金，优化资本结构 流程 董事会审议通过，尚需股东大会通过并提请证监会核准 数据来源：公司非公开发行预案公告，广发证券发展研究中心 从资金规模及用途来看，根据公司公告，本次拟募集的150亿资金中105亿元用于11个项目建设，45亿元用于补充流动性，补流比例30%，募集规模、补流规模及补流比例均为目前已披露计划房企中最高。公司历来债权融资谨慎，20年以来财务杠杆始终维持在1.2倍左右，而通过股权融资增加的资本金则有助于公司在安全边界内撬动更大资产规模。截止22年三季度末，公司杠杆乘数为7.6倍，150亿元的募集资金通过杠杆乘数放大有望撬动1140亿元的增量运营资金，是22年新增土储拿地金额的1.24倍，充足的资金也将为公司未来发展提供动能。 表2：截止23年2月12日本轮房企股权再融资计划 代码 公司名称 总市值（亿元） 归母净资