公司信息更新报告：预告业绩承压下滑，销售投资保持稳健

房地产/房地产开发 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1/4 招商蛇口（001979.SZ） 2023 年 01 月 09 日 投资评级：买入（维持） 日期 2023/1/6 当前股价(元) 13.52 一年最高最低(元) 17.70/11.49 总市值(亿元) 1,046.33 流通市值(亿元) 1,046.18 总股本(亿股) 77.39 流通股本(亿股) 77.38 近 3 个月换手率(%) 41.96 股价走势图 数据来源：聚源 《累计销售降幅收窄，重启股权融资并 购 — 公 司 信 息 更 新 报 告 》-2022.12.12 《单月销售持续增长，投资拿地力度保持—公司信息更新报告》-2022.11.11 《投资积极销售企稳，融资渠道保持通 畅 — 公 司 信 息 更 新 报 告 》-2022.10.31 预告业绩承压下滑，销售投资保持稳健 ——公司信息更新报告 齐东（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002  预告业绩承压下滑，销售投资保持稳健 招商蛇口发布 2022 年度业绩预告。公司资金实力雄厚，销售市占率不断提升，投资拿地保持稳健，重启股权融资并购有望提升公司核心优质土地储备，改善公司负债结构。受销售下行、计提减值增加及投资收益减少等因素影响，我们下调盈利预测，预计公司 2022-2024 年归母净利润为 42.8、72.0 和 102.5 亿元（原值为 91.0、154.0 和 177.4 亿元），对应 2022-2024 年 EPS 为 0.55、0.93、1.32 元，当前股价对应 PE 为 24.4、14.5、10.2 倍。在地产政策持续宽松需求下，我们看好公司市占率持续提升，维持“买入”评级。  预告业绩不及预期，归母净利润同比下降 公司预告2022年归属于上市公司股东的净利润为38至 46亿元，同比下降55.65%至 63.36%；预告基本每股收益为 0.35 至 0.45 元/股。主要源于：（1）受销售市场下行影响结转毛利率同比下降；（2）积极处置去化困难的项目，优化资产负债表；（3）市场情况变化导致计提资产减值准备同比增加；（4）转让子公司产生的投资收益同比减少；（5）受疫情影响，持有物业的出租率和租金水平受冲击明显。  销售排名持续提升，投资拿地保持节奏 2022 年公司实现签约销售面积 1193.65 万方，实现签约金额 2926.02 亿元，分别同比下降 18.49%和 10.47%，销售表现优于行业均值，克而瑞全口径销售排名提升至第六。2022 年公司累计新增拿地计容建面 723.4 万方，对应土地总价 1273.9亿元，拿地面积和金额权益比分别为 62.3%和 59.7%，拿地与销售金额比例为43.5%；其中在一线城市拿地金额 657.5 亿元，占比 51.6%，一二线城市拿地金额占比达 91.5%，投资拿地向高能级城市倾斜。  融资优势明显，股权并购重启 2022 年公司公开市场发行债券 379 亿元，票面利率维持在 3.55%以内，融资成本保持低位。12 月公司发布公告称拟购买资产包括深圳市南油集团 24%股权等资产，扩大前海区域优质资源控制权，充分盘活存量资产，改善公司负债结构。  风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。 财务摘要和估值指标 指标 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入(百万元) 129,621 160,643 176,708 196,168 217,842 YOY(%) 32.7 23.9 10.0 11.0 11.0 归母净利润(百万元) 12,253 10,372 4,281 7,199 10,252 YOY(%) -23.6 -15.3 -58.7 68.2 42.4 毛利率(%) 28.7 25.5 18.7 19.9 21.4 净利率(%) 9.5 6.5 2.4 3.7 4.7 ROE(%) 6.7 5.5 2.1 3.5 4.8 EPS(摊薄/元) 1.58 1.34 0.55 0.93 1.32 P/E(倍) 8.5 10.1 24.4 14.5 10.2 P/B(倍) 1.3 1.2 1.2 1.2 1.1 数据来源：聚源、开源证券研究所 -40%-20%0%20%40%2022-012022-052022-09招商蛇口沪深300相关研究报告 开源证券 证券研究报告 公司信息更新报告 公司研究 公司信息更新报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2/4 附：财务预测摘要 资产负债表(百万元) 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 利润表(百万元) 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 流动资产 575527 653058 675720 668283 668037 营业收入 129621 160643 176708 196168 217842 现金 89306 79533 36751 -42428 -109363 营业成本 92435 119723 143633 157123 171243 应收票据及应收账款 2790 3299 1447 4871 2223 营业税金及附加 9054 9681 11496 12291 13911 其他应收款 94201 119567 120168 131615 144667 营业费用 2986 3914 4188 4714 5199 预付账款 10289 11867 8250 9097 11425 管理费用 1979 2145 2529 2713 3065 存货 360793 417636 486890 541804 594594 研发费用 71 116 112 133 143 其他流动资产 18148 21156 22214 23325 24491 财务费用 2224 2006 3781 4115 4799 非流动资产 161631 203145 231496 262030 291453 资产减值损失 -2570 3391 5301 3923 2178 长期投资 40124 61561 80533 101574 121580 其他收益 202 252 268 285 303 固定资产 4365 9234 9701 10630 11738 公允价值变动收益 8 157 54 83 76 无形资产 604 1430 1554 1711 1889 投资净收益 6107 3728 2722 3184 3298 其他非流动资产 116537 130921 139709 148115 156246 资产处置收益 -6 7 0 4 2 资产总计 737157 856203 907216 930313 959490 营业利润 24080 22753 8714 14710 20983 流动负债 373787 428079 477177 504757 543284 营业外收入 149 204 225 247 272 短期借款 177