2023年房地产市场展望（政策篇）

国海证券研究所 请务必阅读正文后免责条款部分 2023 年 01 月 06 日 深度研究 房地产研究 研究所 证券分析师： 夏磊 S0350521090004 xial@ghzq.com.cn [Table_Title] 2023 年房地产市场展望（政策篇） 最近一年走势 相关报告 《 2023 年房地产市场展望（需求篇） *夏磊》——2022-12-23 《 2023 年房地产市场展望（供给篇） *夏磊》——2022-12-21 《 曙光乍现——2023 年中国宏观经济政策展望 *夏磊》——2022-12-10 《 房地产这十年——六普七普数据对比 *夏磊》——2022-09-22 《 政 策 性 银 行 发 力 促 基 建 * 夏 磊 》 — —2022-07-27 《 从 新 生 儿 数 量 看 入 学 压 力 * 夏 磊 》 — —2022-07-22 《 平台经济如何发挥稳就业作用？ *夏磊》——2022-07-06 《 下 半 年 房 地 产 政 策 展 望 * 夏 磊 》 — —2022-06-23 《 再论房地产的八大行业价值 *夏磊》——2022-05-29 《 基建哪些领域会超预期增长？ *夏磊》——2022-05-26 《 稳 增 长 的 四 大 基 建 发 力 点 * 夏 磊 》 — —2022-05-06 《 稳 增 长 的 专 项 债 进 度 如 何 ？ * 夏 磊 》——2022-03-22 中央经济工作会议提出“扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作”，“因城施策，支持刚性和改善性住房需求”。住建部部长倪虹指出“对于购买第一套住房的要大力支持；对于购买第二套住房的，要合理支持”。“金融 16 条”等政策相继出台，帮助优质头部房企化解风险；多地市也宣布放宽限购限贷政策，促进居住消费。我们预计政策暖风会继续吹。 房地产政策还有多大空间？结合政策规律和过往经验，我们对 2023年房地产政策进行展望。 ◼ 需求端：预计行政、金融、税收继续合理调整限制，着力扩大有效需求，释放消费潜力。 本轮需求端政策重点是优化限制政策，增加金融政策支持，提供税收优惠，进一步支持刚性和改善性住房消费，解决好新老市民、青年人等住房问题。 中财办表示要着力改善预期，扩大有效需求，支持刚性和改善性住房需求，比如，在住房消费等领域还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策，这些消费潜力要予以释放；结合落实生育政策和人才政策，解决好新老市民、青年人等住房问题；鼓励加大保障性租赁住房供给，发展长租房市场；合理增加消费信贷，支持住房改善等消费。 1、优化不合时宜的行政限制政策 行政层面，当前已出台政策包括：低能级城市取消限购、限价，高能级城市结合民生政策松限购，对高品质住宅提升限价标准。未来的政策空间预计主要是：逐步取消已过时宜的行政限制政策，助力解决新市民、青年人等住房问题。具体来讲，一是可能进一步放宽行政限制措施（部分城市取消、部分城市区域优化）。截至 2022 年12 月 15 日，超 30 个城市已经在限购区域、限购数量等方面进行了调整。如 4 月 30 日，惠州市宣布惠阳区和大亚湾经济技术开发区取消限购。但相比 2014 年，全国 46 个限购城市中 41 个城市取消限购，本次政策调整或许力度还可以更强，涉及范围还可以更广。二是给予购房优惠。可能以发放购房补贴等形式直接促进房地产消费。 -0.2718-0.2163-0.1608-0.1053-0.04980.005722/1 22/2 22/3 22/4 22/5 22/6 22/7 22/8 22/9 22/1022/12 23/1沪深300证券研究报告 请务必阅读正文后免责条款部分 2 《 从 政 策 松 到 市 场 稳 要 多 久 ？ * 夏 磊 》——2022-03-13 《服务新市民能否成为经济增长点？*夏磊》——2022-03-07 《开年看地产：三四线城市房地产市场韧性如何 *夏磊》——2022-02-14 《开年看地产：一线城市房地产市场韧性如何 *夏磊》——2022-02-12 《开年看地产：二线城市房地产市场韧性如何 *夏磊》——2022-02-08 《投资篇：稳增长靠什么？进度如何？ *夏磊》— —2022-01-17 《稳增长的“两新一重”》——2021-12-31 《预售资金如何才能良性循环*夏磊 》 —— 2021-12-20 《 释 放 消 费 潜 力 的 四 大 路 径 * 夏 磊 》 —— 2021-12-17 《中央经济工作会议的六大政策内涵 *夏磊》— —2021-12-11 《发展保障性租赁住房对投资有多大拉动？ *夏 磊》——2021-12-08 《开发的落寞，物业的崛起——房地产行业年度策略报告 *夏磊》——2021-11-30 《房地产市场下行，地方政府怎么办？ *夏磊》 ——2021-11-09 《房地产税有什么征收效果？——国际版本研究* 夏磊》——2021-11-01 《房地产税征收会有什么影响？——首批房产税 试点效果回顾 *夏磊》——2021-10-24 《房地产税要推出了吗？*夏磊》——2021-10-17 《 实 现 共 同 富 裕 的 房 地 产 路 径 * 夏 磊 》——2021-10-10 《 房 企 债 务 周 期 形 成 及 演 化 * 夏 磊 》 —— 2021-09-23 2、金融降利率降首付，调整首套房认定标准 金融层面，当前已经出台的政策包括：下调房贷利率，部分城市降低首付比例，调整首套房认定标准。未来的政策空间或包括：利率进一步下调，降首付、调整认房认贷标准的城市进一步扩围。具体来讲，一是利率或存在进一步下调空间。2022 年 5 月，央行发布首套房贷利率下限降为 LPR-20bp，二套房贷利率下限为 LPR+60bp；9 月，符合条件的城市政府，可自主决定在 2022 年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。2023 年 1 月，央行继续发文，新建商品住宅销售价格环比和同比连续 3 个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限，覆盖的城市范围进一步扩大。当前，多数城市房贷利率加点仍比较高。目前只有少数城市突破利率下限，我们预计剩余城市利率还有下调空间。二是预计首套房认定标准仍有调整空间。目前，部分城市首套房认定执行“认房又认贷”，且“认贷”标准严格至认贷款记录，二套房首付比例较高，对合理的换房改善需求容易形成误伤。三是预计首付仍有下降空间。据中指研究院统计，截至 2022 年 11月 18 日，80 余城调整首套商贷首付比例至 20%。但是针对大量限购城市，首付比例仍然较高。 3、个税、增值税、契税、土增税税收优惠 税收层面，当前出台的政策主要包括：阶段性换房个税返还、契税补贴。未来的政策空间或包括：增值税免征年限由 5 年缩短至 2 年、契税税率优惠、个人所得税减免、二手项目交易环节土增税减免。具体来讲，2022 年以来，多项税收优惠政策在不同城市落地。在东莞、沈阳、无锡等地，个人住房转让增值税免征年限，已由 5 年缩