光大地产A+H物业板块月度跟踪（2022年12月）：十二月地产AH物管板块指数上涨4.4%，中央推进服务消费与家政进社区

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2023 年 1 月 3 日 行业研究 十二月地产 AH 物管板块指数上涨 4.4%，中央推进服务消费与家政进社区 ——光大地产 A+H 物业板块月度跟踪（2022 年 12 月） 房地产（物业服务） 市场行情：12 月光大地产物管板块指数上涨 4.4%，全年累计下跌 28.1% 指数：2022 年 12 月，光大地产 AH 物管板块指数单月涨跌幅为 4.4%，跑赢沪深 300 指数 3.9pct.，跑输恒生指数 2.0pct.，跑输恒生港股通指数 1.8pct.；2022年 1-12 月，光大地产 AH 物管板块指数累计涨跌幅为-28.1%，跑输沪深 300指数 6.4pct.，跑输恒生指数 12.6pct.，跑输恒生港股通指数 11.2pct.。 个股：本月平均涨跌幅为 2.3%；涨跌幅前列为：融创服务（31.3%）、金茂服务（12.7%）、越秀服务（11.4%）、新城悦服务（7.6%）、华润万象生活（7.3%）。 港股通：本月持股比例变化：雅生活服务（+4.57pct.）、旭辉永升服务（+1.61 pct.）、金科服务（+0.92pct.）、世茂服务（+0.63pct.）、绿城服务（+0.34pct.）。1-12 月持股比例变化：雅生活服务（+17.90 pct.）、世茂服务（+12.56 pct.）、融创服务（+12.55 pct.）、旭辉永升服务（+11.05 pct.）、金科服务（+8.19 pct.）。 行业动态跟踪：中共中央强调积极发展服务消费，推动家政进社区 中央：中共中央表示，要积极发展服务消费，增加养老育幼服务消费，推动家政服务提质扩容，支持家政、养老、托幼、物业等业态融合创新；国家发改委等 11 部门提出，鼓励家政企业与社区托育、养老服务等机构合作，促进居家养老、育幼和社区助餐等服务融合创新。到 2025 年，全国基本实现社区家政服务能力全覆盖。地方：北京推进城市更新工作；湖南对居家养老助餐服务给予适当补贴，并纳入财政预算；多地发文促进物业管理服务规范有序。 重点企业动态跟踪：招商积余推进重资产分离，润华生活服务、众安智慧生活服务拟全球发售股份 12 月 5 日，招商积余筹划出售原中航地产遗留项目，加快推进公司资产轻重分离；12 月 30 日，润华生活服务拟全球发售 7500 万股股份，每股 2.00 港元；众安智慧生活服务拟全球发售 1.27 亿股股份，每股 1.38 -1.78 港元；华润万象生活等与关联方签订关联交易协议。12 月 30 日，越秀服务董事会决议批准一份股票期权计划，金科服务采纳 H 股奖励计划。 投资建议：物管公司独立发展能力提升，短期波动不影响长期发展向好 物管行业定位“社会治理基层支柱”，在提升全社会就业水平/疫情常态化防控/社区养老托幼/智慧社区建设/老旧小区改造等方面具有较高参与度，各级政府政策支持力度较强。投资建议三条主线： 1）“估值修复”：重点关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降。推荐碧桂园服务、新城悦服务，建议关注金科服务、世茂服务、融创服务、建业新生活。 2）“独立发展”：关注第三方拓展能力较强的物管公司，第三方在管面积占比超过 80%，已基本具备独立经营和扩张能力的民企物管，推荐绿城服务，建议关注旭辉永升服务，雅生活服务；品牌力强，第三方拓展竞争优势明显的公司，建议关注万物云。 3）“稳健国企”：持续看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价。推荐保利物业、中海物业，建议关注华润万象生活、招商积余、远洋服务、金茂服务、越秀服务、建发物业。 风险分析：人工成本风险；第三方外拓竞争加剧风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：韦勇强 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 行业与沪深 300 指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20221128 风险因子缓释，发展路径渐明——光大证券房地产行业（物业服务）2023 年度投资策略 20221202 十一月地产 AH 物管板块指数上涨 59%，行业信用风险逐步缓释——光大证券地产 A+H 物业板块月度跟踪（2022 年 11月） 20221102 十月地产 AH 物管板块指数-24%，住建部持续推进智慧社区建设——光大证券地产 A+H 物业板块月度跟踪（2022年 10 月） 20221003 九月地产 AH 物管板块指数-13.5%，万物云在港交所挂牌上市——光大证券地产 A+H 物业板块月度跟踪（2022 年 9月） 20220902 八月地产 AH 核心物业指数+4.5%，万物云通过港交所上市聆讯——光大证券地产 A+H 物业板块月度跟踪（2022 年 8月） 20220803 七月地产 AH 核心物业指-24%，华润万象生活发布业绩预增公告——光大证券地产 A+H 物业板块月度跟踪（2022 年 4月） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产（物业服务） 1、2022 年 12 月光大地产 AH 物管板块指数 1.1、 光大地产 AH 物管板块指数成分股 2022 年 9 月起，光大 AH 物管板块指数成分股收缩为 17 家，其中国企组 8 家，民企组 9 家。 国企组 8 家为：华润万象生活（1209.HK）、中海物业（2669.HK）、保利物业（6049.HK）、招商积余（001914.SZ）、远洋服务（6677.HK）、金茂服务（0816.HK）、越秀服务（6626.HK）、建发物业（2156.HK）； 民企组 9 家为：碧桂园服务（6098.HK)、绿城服务（2869.HK）、雅生活服务（3319.HK）、旭辉永升服务（1995.HK）、新城悦服务（1755.HK）、建业新生活（9983.HK）、融创服务（1516.HK）、世茂服务（0873.HK）、金科服务（9666.HK）。 表 1：光大 AH 物管板块样本股构成 代码 简称 总市值 股价 PE(LYR) PE(TTM) 本月 涨跌幅 年初至今 涨跌幅 1209.HK 华润万象生活 814.5 39.65 42.9 39.8 7.3% 10.6% 2669.HK 中海物业 240.5 8.13 27.2 24.0 -5.8% -0.5% 6049.HK 保利物业 229.3 46.05 24.6 22.2 0.1% -24.3% 001914.SZ 招商积余 164.3 15.38 31.8 27.0 -3.2% -23.6% 2156.HK 建发物业 52.6 4.37 30.0 24.6 1.4% -0.2% 6626.HK 越秀服务 45.