房地产行业研究周报：从2022年房企拿地销售看行业格局变化

申港证券股份有限公司证券研究报告 敬请参阅最后一页免责声明 证券研究报告 行业研究 行业研究周报 从 2022 年房企拿地销售看行业格局变化 ——房地产行业研究周报 投资摘要： 每周一谈：从 2022 年房企拿地销售看行业格局变化 销售：12 月销售整体平稳 TOP50 房企全年权益销售额同比-42.9%  12 月 TOP50 房企销售整体保持平稳，全年销售较 2021 年大幅减少,全年克而瑞 TOP50 房企权益销售额累计同比增速-42.9%，较 11 月提升 1.5pct，单月同比增速-27.2%，较 11 月减少 0.5pct，季节性影响下，环比增速为28.2%。  2022 年头部房企竞争优势显著，销售表现显著好于第二三梯队房企。2022年全年 TOP10、TOP11-30、TOP31-50 房企权益销售额同比增速分别为-36.7%、-45.6%、-52.6%。  从克而瑞权益销售榜单表现来看，12 月市场边际变动尚不显著。头部房企良好销售表现，来源于自身强大的销售能力及品牌口碑，在其他房企销售滑坡背景下，保持了相对好的同比增速，从而实现销售占位提升。在这一维度下，可以进一步关注排名相对靠后但保持一定增速的房企未来发展潜力。 拿地：TOP50 全年金额减半 民企收缩国企进击  2022 年全年 TOP50 拿地金额减半，头部房企表现略好，2022 年中指研究院拿地排行榜 TOP50 金额同比减少 50%，分规模来看，TOP10、TOP11-30、TOP31-50 分别同比增速分别为-46%、-54%、-55%，头部房企表现略好。  民企拿地大幅收缩，地方国企表现突出，拿地金额 TOP50 中，规模国央企、地方国企、混合制、民企拿地金额同比分别为-23%、+101%、-75%、-87%。 市场格局：从拿地看房企格局变动  纵向同比来看，主要 30 家房企中，华发、伟星房产、武汉城建、滨江集团、建发房产位列同比增速前五位，多为地方国企、中型国央企；华润位列第6、中海第 8、招商第 9、保利发展第 11；由于大型国央企全国布局，在销售走弱这一背景下，低风险优质地块相对少，导致维持在以往高基数下的拿地金额同比增速难度较大；碧桂园等民企基本无土地获取。  横向比较拿地强度来看，万科、碧桂园、金地、金茂拿地强度不足 20%，保利发展、中海、招商、越秀、龙湖拿地强度在 20%-30%区间，华润、华发、建发、滨江、绿城、武汉城建拿地强度在 30%以上。 从以上数据可以给我们两点启示：  关注高拿地强度、高拿地同比增速房企未来销售规模扩张，滨江、华发、建发、伟星等企业均有较大的占位提升空间；  关注中等拿地强度、中低拿地同比增速房企未来拿地规模强度回升，这些房企主要包括万科、保利发展、中海等，我们认为这些房企拿地强度相对弱，一方面源于策略上的谨慎，另一方面受全国商品房市场下行影响，自身规模较大背景下，合意的土地资源相对少，难以实现中等规模房企同等水平拿地强度，但商品房市场复苏后，该部分房企拿地潜力及规模增速仍有进一步释放空间。 数据追踪（12 月 19 日-12 月 25 日）：  新房市场：30 城成交面积单周及累计同比分别为-41pct、-28pct，一线城市-52pct，-24pct，二线城市-40pct，-27pct，三线城市-31pct，-36pct。  二手房市场：13 城二手房成交面积单周同比-33pct，累计同比-8pct。  土地市场：100 城土地供应建筑面积累计同比-7pct，成交建筑面积累计同比-9pct，成交金额累计同比-30pct，土地成交溢价率为 2.06%。  城市行情环比：北京（+104pct），上海（-44pct），广州（-6pct），深圳（-37pct），南京（-50pct），杭州（-24pct），武汉（+31pct）。 投资策略：建议关注经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展、万科 A、龙湖集团。关注产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团、绿城中国等，关注资信背景良好，有发展潜力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产。同时关注民企风险化解机会，代建行业推荐龙头绿城管理控股。 风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。 评级 增持 2023 年 1 月 3 日 曹旭特 分析师 SAC 执业证书编号：S1660519040001 翟苏宁 研究助理 SAC 执业证书编号：S1660121100010 行业基本资料 股票家数 115 行业平均市盈率 13.05 市场平均市盈率 11.32 行业表现走势图 资料来源：wind 申港证券研究所 1、《房地产行业研究周报：销售组成初探：影响购买力的三要素》2022-12-25 2、《房地产行业研究周报：11 月销售投资跌幅扩大 聚焦政策空间》2022-12-19 3、《房地产行业研究周报：地产行情回顾 趋势向上仍明确》2022-12-12 -35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%房地产沪深300房地产行业研究周报 敬请参阅最后一页免责声明 2 / 13 证券研究报告 内容目录 1. 每周一谈：从 2022 年房企拿地销售看行业格局变化............................................................................................................... 3 1.1 销售：12 月销售整体平稳 TOP50 房企全年权益销售额同比-42.9%.............................................................................. 3 1.2 拿地：TOP50 全年金额减半 民企收缩国企进击 ............................................................................................................ 4 1.3 市场格局：从拿地看房企格局变动 ................................................................................................................................ 5 1.4 投资策略 ....................................................................................................................................................................... 6 2. 本周行情回顾 ........................................................................