房地产行业22年11月行业月报：侧重房企资产负债状况改善，行业景气待修复

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 38 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业 22 年 11 月行业月报 侧重房企资产负债状况改善，行业景气待修复 [Table_Summary] 核心观点： ⚫ 政策环境综述：股权再融资松绑，二线“四限”持续改善。中央政策方面，中央经济会议为 23 年房地产发展奠定了基调，供给端“行业资产负债状况的改善”及需求端“刚性、改善性需求的落地”将是未来一段时间政策支持的核心。股权再融资松绑是行业政策大幅改善和转向的一个标志，本轮政策放松带来的增量信贷支持，后续伴随销售企稳，将会为企业带来第二次成长机遇。地方政策方面，二线“四限”持续改善，12 月以来武汉、佛山、南京等地限购放松，郑州、南京等地限贷放松，兰州等地限售放松，各地持续因城施策支持刚性和改善性住房需求。 ⚫ 成交市场综述：景气度维持低位，推盘意愿较差。根据国家统计局数据，22 年 11 月全国商品房销售金额同比下降 32.2%，降幅环比扩大8.5pct，景气度表现依然较差。推盘方面，11 月 25 城商品房单月推盘面积环比上升 60.1%，同比下降 41.2%，年初以来推盘规模同比下降33.2%，降幅较 1-10 月扩大 1.0pct。11 月 25 城商品房去化周期（MA6）为 25.9 个月，环比上升 0.49 个月。 ⚫ 土地市场综述：供给带动成交边际上行，非 22 城出让金年内新高。2022 年 11 月全国 600 城商住用地出让金 4776 亿元，同比下降 11.1%，同比由正转负；扣除 22 城后出让金 3559 亿元，同比上升 18.1%，增幅环比收窄 10.5pct，为年内单月最高非 22 城出让金水平。景气度方面，11 月溢价率为 2.8%，环比上升 0.7pct，溢价率维持低位，单月供需比为 1.70，环比上升 0.31，整体土地去化水平下行。11 月出让金排名前三的省份分别为江苏、浙江及四川，供需比（MA6）分别为 1.31、1.07、1.33，均低于全国平均水平 1.45，景气度较好。 ⚫ 开发投资市场综述：开工意愿历史低位，房企投资意愿较差。根据统计局数据，22 年 11 月商品房新开工面积同比下降 50.8%，当前行业开工水平为 09 年 7 月以来最差表现。截至 11 月累计施工面积同比下降6.5%。投资方面，11 月房地产开发投资 9918 亿元，同比下降 19.9%，行业目前依然未能摆脱低景气度运营的压力，行业整体投资能力受限。 ⚫ 融资市场综述：到位资金持续下滑，供需两端融资仍较差。根据统计局数据，22 年 11 月房地产企业到位资金同比下降 35.4%，降幅环比扩大 9.4pct。分渠道来看，11 月按揭贷、定金预收款、开发贷、自筹同比分别下降 41.8%、30.4%、30.5%、38.8%，开发贷、按揭贷、自筹降幅环比扩大 12.1pct、10.4pct、18.1pct，定金预收款降幅环比 10 月收窄 0.6pct，供需两端融资表现均较差。 ⚫ 风险提示。未来基本面表现不及预期。未来融资环境进一步收紧，信贷投放量减少。供给侧改革下行业出清，对于市场情绪产生扰动。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2022-12-22 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-38003642 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 邢莘 SAC 执证号：S0260520070009 021-38003638 xingshen@gf.com.cn 分析师： 谢淼 SAC 执证号：S0260522070007 021-38003637 xiemiao@gf.com.cn 请注意，乐加栋,邢莘,谢淼并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_Contacts] 联系人： 李怡慧 021-38003800 liyihui@gf.com.cn -29%-21%-13%-5%4%12%12/2102/2204/2206/2208/2210/22房地产沪深300仅供内部参考，请勿外传 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 38 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 收盘价 报告日期 （元/股） 2022E 2023E 2022E 2023E 2022E 2023E 2022E 2023E 万科 A 000002.SZ 人民币 18.7 2022/12/2 买入 23.8 2.04 2.09 8.8 8.6 4.6 5.7 9.1% 8.5% 保利发展 600048.SH 人民币 15.38 2022/10/31 买入 23.55 2.15 2.00 7.2 7.7 9.3 13.2 11.6% 9.8% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 13.36 2022/12/4 买入 19.19 0.89 1.02 15.0 13.1 8.4 7.7 5.6% 6.0% 新城控股 601155.SH 人民币 21.28 2022/11/18 买入 29.16 3.54 3.26 6.0 6.5 4.8 4.8 12.2% 10.1% 金地集团 600383.SH 人民币 10.5 2022/10/28 买入 15.92 1.78 1.89 5.9 5.6 9.0 10.5 11.3% 10.7% 建发股份 600153.SH 人民币 13.94 2022/12/1 买入 18.12 2.14 2.59 6.5 5.4 4.3 3.9 11.0% 12.0% 华发股份 600325.SH 人民币 9.6 2022/12/6 买入 14.49 1.65 1.81 5.8 5.3 10.0 5.0 14.5% 13.7% 滨江集团 002244.SZ 人民币 9.5 2022/10/27 买入 14.02 1.24 1.38 7.7 6.9 3.2 2.7 15.7% 14.8% 新湖中宝 600208.SH 人民币 2.62 2022/5/5 买入 3.54 0.30 0.33 8.9 7.9 29.6 32.2 5.8% 6.1% 中国国贸 600007.SH 人民币 15.65 2021/10/31 买入 24.82 1.14 1.29 13.7 12.2 5.5 5.1 11.3% 11.3%