房地产行业跟踪报告：REITs市场扩容对房企的三大影响

证券研究报告 请务必阅读正文之后第 21 页起的免责条款和声明 REITs 市场扩容对房企的三大影响 房地产行业跟踪报告｜2022.12.15 中信证券研究部 核心观点 陈聪 基础设施和现代服务产业首席分析师 S1010510120047 张全国 房地产和物业服务行业联席首席分析师 S1010517050001 我们认为，中国房地产市场正在走向投融资的现代化，即大量社会化、机构化的资金，正大量增配不动产市场。资金的涌入最初会围绕物流仓储、数据中心等少数领域展开，但很快会扩展到不动产市场的每个领域。“房地产”正越来越接近其国际含义——不是指住宅开发，而是指不同业态不动产全生命周期的投融管退。在中期，房地产开发企业资产的出表，也有望持续贡献业绩和稳定现金流入。 ▍C-REITs 市场基础资产类别和规模的继续扩容值得期待。12 月 8 日，证监会李超副主席表示将“加快打造 REITs 市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围扩展到市场化的长租房及商业不动产领域”，同时“尽快推动首批扩募项目落地”。标志着我国基础设施公募 REITs 市场有望迎来新一轮底层资产类型增加和规模扩容。本文旨在分析 REITs 市场扩容可能对房地产企业的影响。 ▍影响一：有效改善房企资产负债表。我们测算，截止 2022 年 6 月，A 股房地产企业固定资产（此处主要是酒店，景区等经营性资产）及投资性房地产账面价值已超过万亿。我们测算，8 家样本房企存量物业以平均估值水平计算通过C-REITs 市场出表可获得现金净流入达 4410 亿元，同时出表后房企仍能通过持有 REITs 产品份额，享受原始资产 70%的租金收益。尽管盘活存量资产是渐进的，但其行业影响却是巨大的。 ▍影响二：持续增厚企业利润水平。持有物业通过 REITs 市场出表将通过一次性出表收入及 REITs 产品长期运营分红提升上市房企利润水平。上市房企作为REITs 产品的原始权益人，还将通过持有 REITs 产品份额长期享受优质底层资产的收益回报。我们测算，颇有一些地产公司，按照年出表存量资产 3%的速度计，盘活资产对每年业绩的增厚程度，也在 20%以上。 ▍影响三：企业更积极培育专业业态的经营和服务能力。截止 2022 年 12 月 14日，已上市 C-REITs 产品 23 支，合计总市值 847 亿，流通市值 369 亿，我们测算当前市场综合现金分派率 5.47%，其中产权类 3.33%，经营权类 6.91%。我们相信，面对一个冉冉升起的 REITs 市场，越来越多的房地产企业也会把经营重心放在专业不动产业态的改造运营和效率提升上来。REITs 不是一次静态的不动产资产盘活狂欢，而是一次动态的不动产经营业务线提质扩容。长期而言，房地产开发企业的营业收入将更稳定，竞争门槛也会逐渐提高。 ▍风险因素：REITs 市场扩容具体时间仍存在不确定性；房地产市场基本面有待恢复。 ▍中国不动产市场的迅速现代化匹配中国房地产企业的供给侧改革，看好蓝筹房企的未来。我们认为，中国房地产市场正在走向投融资的现代化，即大量社会化，机构化的资金，正随着社会大类资产配置的变化而大规模涌入不动产市场。尽管这种资金的涌入最初会围绕物流仓储，数据中心等少数领域展开，但很快却会扩展到不动产市场的每个领域。“房地产”正越来越接近其国际含义——不是指住宅开发，而是指不同业态不动产的投融管退。在中期，企业大量资产的出表，则有望持续贡献业绩和稳定现金流入。我们推荐蓝筹地产企业，看好万科 A、保利发展、华侨城、华发股份、滨江集团、金地集团、金融街、中国国贸、陆家嘴、建发股份等，也看好港股上市的华润置地、龙湖集团、绿城中国、美的置业、越秀地产等。 房地产和物业服务行业 评级 强于大市（维持） 房地产行业跟踪报告｜2022.12.15 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 2 重点公司盈利预测、估值及投资评级 简称 收盘价（交易币种） EPS（元） PE 评级 21A 22E 23E 24E 21A 22E 23E 24E 保利发展 15.77 2.29 2.29 2.63 3.09 6.9 6.9 6.0 5.1 买入 万科 A 19.25 1.94 2.10 2.26 2.54 9.9 9.2 8.5 7.6 买入 华润置地 34.35 3.73 4.14 4.53 4.93 8.2 7.4 6.8 6.2 买入 绿城中国 13.18 2.28 2.80 3.09 3.59 5.2 4.2 3.8 3.3 买入 越秀地产 9.66 1.34 1.41 1.65 2.02 6.4 6.1 5.2 4.3 买入 华发股份 9.82 1.51 1.65 1.81 1.82 6.5 5.9 5.4 5.4 买入 滨江集团 9.47 0.97 1.17 1.40 1.69 9.7 8.1 6.8 5.6 买入 建发股份 14.43 2.03 2.19 2.58 2.88 7.1 6.6 5.6 5.0 买入 中国国贸 16.08 1.02 1.09 1.21 1.38 15.8 14.7 13.2 11.7 买入 金融街 5.75 0.55 0.58 0.63 0.68 10.5 10.0 9.1 8.5 买入 陆家嘴 10.01 1.07 0.81 0.82 0.94 9.4 12.4 12.2 10.7 买入 华侨城 A 5.75 0.46 0.25 0.62 0.67 12.4 23.0 9.2 8.6 买入 资料来源：Wind，中信证券研究部预测 注：股价为 2022 年 12 月 14 日收盘价 mNoNrQpPyQqOnMsNrMpPwObR9RaQoMoOoMnPkPrQnPfQpOsP6MpOoQNZnQpOuOqMnR 房地产行业跟踪报告｜2022.12.15 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 3 目录 REITs 市场扩容商业不动产在即 ....................................................................................... 5 研究推动 REITs 试点范围拓展到市场化长租房和商业不动产 ........................................... 5 政策持续推动 REITs 市场扩募落地 ................................................................................... 6 影响一：改善上市企业资产负债表 ................................................................................... 7 房企资产负债表正在逐渐恶化 ........................................................................................... 7