房地产行业11月统计局数据点评及房地产月报：基数影响同比走弱，供需两端政策加码

行业研究 | 内地房地产 基数影响同比走弱，供需两端政策加码 ——11 月统计局数据点评及房地产月报 延续前期销售弱势局面，11 月销售金额及面积同比齐降。受同期基数影响，1-11 月全国商品房销售金额累计同比下降 26.5%，降幅较 1-10 月扩大 0.4pct；销售面积累计同比下降 23.3%，降幅较 1-10 月扩大 1pct，整体销售维持弱势格局，主要系目前市场信心不足影响市场主体的购置意愿尚未完全释放，或需需求端的进一步支持。如近期融资端“三箭齐发”或可改善部分企业流动性，提升市场预期；及佛山全面取消限购或激发居民的购房潜力，促进销售复苏。 整体开发投资额继续下降，行业竣工小幅下滑。开发投资方面，主要受到销售端影响，11月房地产开发投资完成额累计同比下降 9.8%，降幅扩大 1pct。拿地方面，购置土地面积与土地成交价款分别累计下降 53.8%与 47.7%，较 1-10 月分别降幅扩大 0.8pct 与 0.8pct。房屋开工方面，1-11 月房地产开发企业房屋新开工面积同比下降 38.9%，降幅较 1-10 月扩大 1.1pct；房屋竣工面积同比下降19.0%，较 1-9 月扩大 0.3pct，同比降幅再次扩大。目前政策基调转向积极或有望通过带动销售回升，进一步改善整体投资情况。 开发资金来源降幅扩大，定金及预付款降幅小幅收窄。1-11 月房地产开发资金来源累计同比下降 25.7%，较 1-10 月降幅扩大 1pct。拆分来看，国内贷款、自筹资金累计同比下降 26.9%、17.5%，较 1-10 月下降了 0.3pct、2.7pct；定金及预收款、个人按揭贷款累计同比下降 33.6%和 26.2%，降幅分别收窄 0.2pct 和扩大 1.7pct，定金及预收款在销售端带动下降幅小幅收窄。随着地方支持房地产信贷持续扩容及销售逐步回稳，行业资金面有望边际改善。 二手房销售增速回正，去化周期环比连续上升。11 月 45 城新房成交面积环比下降 2%，同比下降 38%；当年累计成交面积同降 36%（10 月：-35%），一、二、三线城市分别下降 24%、32%、44%。江门、舟山、青岛和上海累计增幅较大，而盐城、常州、淮安、淮南累计降幅较大。截至 11 月末，14 城新房去化周期为 22.2个月，平均环比上升 20%，同比上升 92%。二手房方面，11 月，15 城二手房成交面积环比上升 15%，同比上升 40%；截至 11 月末 15 城累计成交面积同降 14%（10 月：-18%）。成都、扬州、南宁二手房成交面积累计增幅居前。一线二手房挂牌价指数持续上升，各线城市挂牌价指数依然处于低位。 二三线成交降幅收窄，溢价率有所回升。1-11 月百城住宅用地累计成交建面同比下降约 36.3%；其中，一、二、三线城市分别下降 33.1%、42.5%、32.3%，二、三线城市累计降幅较上月有所收窄。成交楼面均价方面，虽然一线城市环比大幅上升 188.9%，但二三线城市环比回落带动 11 月成交楼面均价环比下降21.9%。溢价率方面，11 月百城溢价率环比有所回升，其中一线城市环比增速较快，溢价率环比上升约 9.8%。 投资建议：需求端有望带动销售企稳，维持“强于大市”评级。需求端政策带动 11月新房及二手房销售有所回升，进一步影响定金及预收款环比小幅上升。本周国务院《纲要》提及健全公积金制度及“加强房地产市场预期引导”，未来异地公积金贷款等政策或有望进一步扩容。随着疫情控制逐步放宽，人口流动加快或有望促进销售端回升。维持“强于大市”评级。 15-Dec-22 微信公众号 强于大市 (维持) 蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 909 诸葛莲昕 分析师 +852 3958 4600 zhugelianxin@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 789 洪宁蔚 联系人 +852 3958 4600 Sabrinahong@cwghl.com 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 28 目录 1. 板块表现：高信用房企股价表现较好 ............................................................................................. 5 1.1 地产开发行业表现....................................................................................................................................................... 5 1.2 物业管理行业表现....................................................................................................................................................... 6 2. 行业：销售有所下滑，投资降幅扩大 ............................................................................................. 7 3. 城市：单月销售下滑，推盘环比大增 ........................................................................................... 10 3.1 新房数据：单月销售降幅收窄，推盘环比大幅上升 ............................................................................................. 10 3.2 二手房数据：成交环比有所上升，一线挂牌价率先回升 ..................................................................................... 13 4. 土地市场：二三线降幅收窄，溢价率有所回升 ........................................................................... 15 4.1 住宅类用地成交建面：单月同比回落，二三线降幅收窄 ..................................................................................... 15 4.2 住宅用地成交总价：整体增速再度回落......................................................................