房地产行业跟踪分析：政策持续加力，规范市场与试点创新齐发力

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 34 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业 政策持续加力，规范市场与试点创新齐发力 [Table_Summary] 核心观点：  11 月政策不断加码。首先政策放宽了发行主体范围，发改委于 11 月 7日发布通知支持民间投资项目参与 REITs 试点。其次，推动了以 REITs为标的的金融创新，上交所于 11 月 15 日提出探索以 REITs 为标的的ETF 产品。第三，规范了 REITs 的收益分配，沪深交易所于 11 月 18日发布通知，规定连续两年未分配的基金应终止上市。此外，政策进一步推动了 REITs 的发行和扩募，证监会于 11 月 28 日提出“推动保障性租赁住房 REITs 发行的常态化，鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施 REITs”。最后，提出了研究将试点范围市场化的长租房及商业不动产等领域。12 月 8 日，证监会副主席李超表示，要研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域，同时要进一步明确 REITs 税收征管细则。  华润有巢 REIT 上市为市场化运营的长租房企业发行 REITs 提供了范本。华润有巢作为集团专门从事住房租赁的子公司，与保租房 REITs发行中的业务隔离要求相契合。且华润有巢在管项目 54 个，房间逾55,000 间，平均签约出租率达到 94%，同类项目资产规模逾 100 亿元人民币，项目储备充足，为日后的扩募提供了充足的储备和选择。  11 月 C-REITs 市场规模扩容明显，但行情走势出现小幅回撤。截至 11月 30 日，C-REITs 市场总规模达 839.66 亿元，流通盘市值达 347.19亿元，基金总数 23 只。其中，11 月新发基金三单，共募集资金 151.43亿元。11 月 C-REITs 价格指数下降 2.16%（以 11 月 1 日收盘价为基准），跑输沪深 300 和中证 10 年国债指数，主要原因系股市逐渐回暖，部分资金从 REITs 市场流向股市，并且债市回调，机构投资者流动性需求增加，使得 C-REITs 行情走势出现回调。11 月 C-REITs 市场的高溢价得到一定程度的释放，价格逐渐回归理性。  2022 年三季度 C-REITs 业绩回暖。14 只 REITs 披露三季报，产业园区 REITs 和高速公路 REITs 可分配金额环比增加。可分配金额完成度方面，6 只完成预期可分配金额，5 只完成预期可分配金额的 90%以上。其中最好的是鹏华深圳能源 REIT，第三季度可分配金额达到了 1.8亿元，完成全年预期的 47.13%。  风险提示。基金价格存在波动风险；基金管理人限于知识、经验为基础设施运营管理带来的管理风险；如基础设施基金政策发生变化，可能存在因此导致基础设施项目运营收入降低的风险。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2022-12-13 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-38003642 lejiadong@gf.com.cn 请注意，乐加栋并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_Contacts] 联系人： 胡正维 021-38003800 huzhengwei@gf.com.cn -31%-22%-12%-3%7%16%12/2102/2204/2206/2208/2210/22房地产沪深300仅供内部参考，请勿外传 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 34 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 收盘价 报告日期 （元/股） 2022E 2023E 2022E 2023E 2022E 2023E 2022E 2023E 万科 A 000002.SZ 人民币 19.45 2022/10/30 买入 23.8 2.04 2.09 7.3 7.2 4.6 5.7 9.1% 8.5% 保利发展 600048.SH 人民币 15.75 2022/10/31 买入 23.55 2.15 2.00 7.3 7.8 9.3 13.2 11.6% 9.8% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 14.62 2022/10/31 买入 16.63 1.10 1.06 13.0 13.5 7.4 7.3 6.8% 6.2% 新城控股 601155.SH 人民币 22.39 2022/11/18 买入 29.16 3.54 3.26 5.4 5.8 4.8 4.8 12.2% 10.1% 金地集团 600383.SH 人民币 11.28 2022/10/28 买入 15.92 1.78 1.89 5.7 5.3 9.0 10.5 11.3% 10.7% 建发股份 600153.SH 人民币 14.53 2022/10/28 买入 18.12 2.14 2.59 6.3 5.2 3.9 3.5 11.0% 12.0% 华发股份 600325.SH 人民币 9.9 2022/10/30 买入 11.89 1.59 1.67 6.2 5.8 14.3 11.6 14.0% 12.9% 滨江集团 002244.SZ 人民币 9.52 2022/10/27 买入 14.02 1.24 1.38 8.6 7.8 3.2 2.7 15.7% 14.8% 新湖中宝 600208.SH 人民币 2.73 2022/5/5 买入 3.54 0.30 0.33 8.9 7.9 29.6 32.2 5.8% 6.1% 中国国贸 600007.SH 人民币 15.88 2021/10/31 买入 24.82 1.14 1.29 12.7 11.2 5.5 5.1 11.3% 11.3% 金融街 000402.SZ 人民币 5.81 2022/4/14 买入 10.39 0.56 0.57 9.1 8.9 26.3 26.6 4.3% 4.2% 首开股份 600376.SH 人民币 6 2022/11/10 买入 7.22 0.13 0.51 41.5 10.9 33.3 23.0 1.1% 4.0% 万科企业 02202.HK 港币 16.84 2022/10/30 买入 22.23 2.04 2.09 5.7 5.6 4.6 5.7 9.1% 8.5% 中国