房地产行业第49周周报：需求端放松逐步推进，REITs试点范围有望扩大至商业地产

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2022 年 12 月 13 日 [Table_Industr yRank] 强于大市 相关研究报告 《房地产 2022 年 10 月统计局数据点评：销售与投资持续低迷；房企非房款到位资金降幅收窄》（2022/11/15） 《银保监允许保函臵换预售资金规定的点评: 允许保函臵换预售监管资金，优质房企流动性压力或将进一步缓解》（2022/11/15） 《房地产行业 2022 年 10 月月报：需求端仍然低迷；民企资金支持力度加大》（2022/11/14） 《房地产行业 2022 年三季报综述：行业业绩、利润率、现金流持续承压；房企分化加剧，头部与区域深耕型房企优势显著》（2022/11/4） 《中国真实住房需求还有多少？（2022 版）》(2022/8/3) 《凡益之道，与时偕行——关于短期博弈与长期格局的思考》(2022/6/15) 《2022 年，五问房地产行业》(2021/12/6) 《从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则》(2022/3/31) 《从路径、估算总额、预期影响、海外经验来理解我国房地产税改革试点》(2021/10/26) 《2021 年集中土拍元年深度解读与展望：全年集中土拍呈现“热—冷—稳”趋势，央国企或将持续土拍主导地位》(2022/3/3) 《地产纾困新路径探索：AMC 对房企化债的作用究竟有多大？》(2022/5/23) 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 [Table_Analyser] 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 [Table_Title] 房地产行业第 49周周报（12月 3日-12月 9日） 需求端放松逐步推进,REITs 试点范围有望扩大至商业地产 本周新房成交环比下降，同比降幅缩小；二手房成交环比上升，同比增速提升。土地市场环比量价齐升，溢价率同比下降环比上升。 核心观点  本周新房成交环比下降，同比降幅缩小；二手房成交环比上升，同比增速提升。43城新房成交面积 329.0 万平，环比下降 2.5%，同比下降 25.3%，同比降幅较上周缩小了 8.5 个百分点；一、二、三线城市环比增速分别为-5.5%、7.8%、-24.2%，同比增速分别为-1.2%、-16.2%、1.6%，一、二线城市同比降幅缩小了 25.9、21.6 个百分点，三线城市同比增幅缩小了 48.7 个百分点。15 城二手房成交面积 129.4 万平，环比上升7.8%，同比上升 8.3%，同比增速较上周上升了 2.6 个百分点；一、二、三线城市环比增速分别为-2.9%、15.5%、-22.7%，同比增速分别为-32.9%、21.3%、82.9%，一线城市同比增速上升了 3.2 个百分点，二、三线城市同比增速下降了 3.1、73.5 个百分点。  新房库存面积环比上升，去化周期同比上升环比下降。14 城新房库存面积为 1.06 亿平，环比上升 0.4%，同比上升 2.4%，去化周期为 13.9 个月，环比下降 0.2 月，同比上升 2.4 个月。一、二、三线城市库存面积环比增速分别为 0.9%、0.4%、0.9%；去化周期分别为 11.7、11.8、14.1 个月，一线城市环比上升 0.1 个月，二、三线城市环比下降 0.6、0.2 个月。  土地市场环比量价齐升，同比量升价跌，溢价率同比下降环比上升。百城土地成交建面 4843 万平，环比上升 35.0%，同比上升 22.5%；成交土地总价 1235 亿元，环比上升 114.4%，同比下降 9.3%；楼面均价 2550 元/平，环比上升 58.8%，同比下降26.0%；溢价率 1.92%，环比上升 33.3%，同比下降 27.5%。  本周房企国内债券发行规模同环比上升。房地产行业国内债券总发行量为 141.1 亿元，同比上升 36.6%，环比上升 42.4%；净融资额为 96.7 亿元。其中国企国内债券总发行量为 83.3 亿元，同比下降 1.5%，环比上升 60.0%；净融资额为 57.6 亿元。民企国内债券总发行量为 57.8 亿元，总偿还量为 18.7 亿元，同比下降 50.7%；净融资额为 39.1 亿元。  板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为 2.8%，较上周下降 0.7 个百分点；相对沪深 300 收益为-0.5%，较上周下降 1.5 个百分点。房地产板块 PE 为 14.42X，较上周上升 0.39X。  北上资金对食品饮料、家用电器和医药生物加仓金额较大，分别为 64.92、29.32 和25.32 亿元。对房地产的持股占比上升 0.11%（上周上升 0.05%），净买入 19.19 亿元（上周净买入-0.94 亿元）。 投资建议 本周多个二线城市相继出台需求端放松政策，南京二套房首付比例下调、武汉二环外解除限购、厦门岛外限购调整、佛山全城取消限购。我们预计未来高能级城市的需求端放松政策将持续落地，将会集中在限贷与限购的调整上，与此前供给端宽松政策合力促进行业回归健康平稳发展。同时，REITs 范围有望进一步扩大，本周证监会副主席李超表示将研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产领域，解禁了商业地产纳入REITs，助力房企融资及盘活存量资产，利好布局商业地产、长租公寓的房企。 具体标的，我们建议关注：1）主流的央国企和区域深耕型房企，稳健经营的同时仍能保持一定拿地强度，行业见底复苏后带来β行情：招商蛇口、保利发展、建发国际集团、华发股份、滨江集团；2）边际受益于政策利好的优质民企、及混合所有制房企：新城控股、金地集团、绿地控股、万科 A、绿地控股、龙湖集团；3）拥有优质长租公寓及商业地产业务的房企预计或将随着 REITs 试点范围扩大直接受益：万科 A、大悦城、华润臵地、龙湖集团。 风险提示  房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。 2022 年 12 月 13 日 房地产行业第 49 周周报（12 月 3 日-12 月 9 日） 2 目录 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 ...................................... 6 1.1 重点城市新房成交情况跟踪 ................................................................................................. 6 1.2 重点城市新房库存情况跟踪 ................................................................................................. 7 1.3 重点城市二手房成交情况跟踪 ........