公募REITs行业百科系列：仓储物流REITs，扩募中的投资机遇

2022 年 11 月 30 日 公募 REITs 行业百科系列 仓储物流 REITs：扩募中的投资机遇 债券深度报告 债券报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 相关研究报告 《债券动态跟踪报告*公募 REITs 的三季报透露了哪些线索？》2022-11-04 《债券动态跟踪报告*详解我国公募 REITs 的换手率》2022-10-21 《公募 REITs 行业百科系列：产业园 REI Ts 的定价剖析》2022-09-16 证券分析师 刘璐 投资咨询资格编号 S1060519060001 liulu979@pingan.com.cn 郑子辰 投资咨询资格编号 S1060521090001 zhengzichen160@pingan.com.cn 本报告仅对宏观经济进行分析，不包 含对证券及证券相关产品的投资评级 或估值分析。 平安观点：  仓储物流行业整体呈现“一超多强”格局，其中高标仓和保税仓整体供不应求，行业市场空间广阔。我国仓储物流行业经历了从 21 世纪初的高速发展到当前向高质量发展转变，当前行业外资参与度高，市场集中度高，行业整体呈现“一超多强”的格局。在仓储物流行业中，根据建设标准可分为高标仓和普通仓，根据仓储货物性质可分为保税仓与非保税仓，当前我国高标仓、保税仓整体供不应求，收益率有支撑。仓储物流 REITs 以高标仓为主，估算仓储物流 REITs 的市场空间或至少在 3000-4000 亿的量级。  在各个板块 REITs 中，仓储物流板块的收益性价比较高。一级市场方面，仓储物流 REITs 目前已发行 2 只，总规模占比仅次于交通基础设施和园区基础设施。二级市场上，仓储物流板块 REITs 走势主要跟随公募 REITs 整体走势，相关系数 0.98。从其投资特征属性来看，仓储物流 REITs 在公募 REITs 整体中涨幅居中（36.23%）、最大回撤居中（17.43%）；但其夏普比率较高，高于 REITs 整体，也高于沪深 300、国债和信用债整体，收益性价比相对较高。  仓储物流 REITs 的分析主要从项目基本面、财务表现、市场因素、估值分析四个维度。其中，前三个因素是影响公募 REITs 估值的因素，项目基本面是最终决定因素（如区位、产业结构、运营水平、出租表现等），财务表现是运营情况的当期财务反映，市场因素对 REITs 底层资产的现金流没有直接影响但会影响市场价格。而对投资来说，公募 REITs 的估值高低是最终也是最直观的指标，主要需要关注的指标是现金分派率。  2 单已上市仓储物流 REITs 有以下关注点：1）基本面方面。红土盐田港 REIT新老资产的租金水平相近，出租率高，出租情况较好。仓库类型为高标仓和保税仓，整体的政策优势和区位优势明显。但需要关注租户集中度过高的问题以及 25 年以后的租约到期情况；中金普洛斯 REIT 的原始权益人高标仓市占率最高，扩募空间大。原有资产的出租情况较好，租户分散程度较高，但拟扩募资产出租情况不及第一批，租户也相对更集中。2）估值方面，若综合扩募和前 3 季度的实际经营情况，考虑三个维度的估值比较：一是产权类REITs 板块之间的比价，仓储物流板块 REITs 在产权类 REITs 中性价比较高；二是和股债等大类资产比价，仓储物流 REITs 整体的年化现金分派率约高于3YAA 企业债 30BP，约比 A 股整体市盈率倒数高 8BP；三是板块内部两单具体 REITs 的比价，红土盐田 REIT 和中金普洛斯 REIT 的 2022 年年化现金分派率分别为 3.66%和 3.80%，中金普洛斯估值相对更优。  风险提示：1）现金流预测偏差风险；2）线性外推的年化数据和真实数据有差距；3）公募 REITs 整体估值波动风险。 证券研究报告 债券·债券深度报告 2 / 35 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 正文目录 前言 ...............................................................................................................................5 一、仓储物流行业：发展空间广阔..................................................................................5 1.1 958 号文的定义：面向社会提供物品储存服务并收取费用的仓库 ............................. 5 1.2 当前行业格局：外资参与度高、“一超多强”............................................................ 6 1.3 两种仓库分类：高标仓和普通仓、保税仓和非保税仓 ............................................. 9 1.4 仓储物流 REITs 市场空间广阔............................................................................. 14 二、仓储物流 REITs 的基本情况 ..................................................................................15 2.1 发行规模占比约 10%，年化现金分派率分布在 4-5%............................................ 15 2.2 上市以来走势和公募 REITs 整体相关 .................................................................. 18 2.3 仓储物流 REITs 的收益性价比相对较高............................................................... 19 四、仓储物流 REITs 的分析框架 ..................................................................................21 五、两单已上市仓储物流 REITs 分析 ...........................................................................23 4.1 项目基本面分析：高标仓为主，区位较优...............