物业行业2022年11月月报：淡季龙头集中度加速提升，政策驱动估值快速修复

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 29 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 物业行业 2022 年 11 月月报 淡季龙头集中度加速提升，政策驱动估值快速修复 [Table_Summary] 核心观点： ⚫ 内生面积增长：淡季龙头集中度加速提升。根据克而瑞数据，22 年 10月 TOP50 物企实现新增内生合约面积 7265 万平米，环比大幅下滑31.9%，单月规模创 22 年 2 季度以来新低。其中，关联方贡献 3080万平米，环比增长 30.9%，外拓贡献 4185 万平米，环比下滑 49.7%， 10 月是拓展的淡季，主要是外拓面积大幅下滑导致 10 月的整体拓展规模下降。分内部结构来看，TOP10 物企依然保持了最强劲的增长实力，10 月新增合约面积 4503 万平米，在 TOP50 物企新增合约面积中占比 62.0%，环比提高 7.3pct，是 TOP50 中唯一占比提高的物企，马太效应在下行阶段加速。TOP10 物企在淡季中实现新增合约面积集中度提高的原因，是在拓展的淡季，依然维持了强劲的外拓实力，各类物企普遍出现了外拓的下滑，但是大物企的下滑速度显著慢于小物企，因此在面积增长上保持了更强的韧性，实现了集中度提高。基于内生合约面积计算 2022 年物企潜在面积增速，华润万象生活由于 22H1 的收并购预计增长 70%，卓越商企服务（33%）、滨江服务（29%）的增速也较高，中小型物企在低基数下规模增速更快。 ⚫ 收并购：热度持续下降，估值持续下滑。11 月发生 2 起收并购，碧桂园服务继续收购合富辉煌 21%股权，第一服务控股拟收购世纪生活物业 8%股权。22Q4 合计收并购金额 3.9 亿元，创 18Q4 以来新低，交易 PE 也从上半年的 10x 以上下降至 10x 以下，收并购热度持续下降。 ⚫ 估值与资金：超额收益明显，物业龙头弹性大于地产。11 月以来，物业板块平均上涨 42.8%，相较于恒生指数（27.2%）的超额收益为15.7%，超额收益明显，民企龙头涨幅较大。物业龙头弹性明显大于关联地产龙头，11 月以来央国企龙头上涨 49.7%（关联地产上涨 25.1%），民企龙头上涨 121.7%（关联地产龙头 87.6%）。物业板块动态 PE 为11.3x，处于 19 年来 10%分位，估值仍处低位，龙头央国企 25.2x（34%分位），龙头民企 7.8x（8%分位）。11 月南向资金增持港股物业 100亿港元，占港股通物业市值比例 9.8%，提高 1.3pct。 ⚫ 重大事件简评：物业资金被地产占用问题仍然存在。在地产政策持续放松的环境下，政策的传导有时滞，对于房企而言也有政策效果的分化，部分民营地产公司在较强的现金压力下，仍然选择占用物业资金，包括违规占用、物业贷款、以车位代销为代表的商业占用等。 ⚫ 投资建议：地产供给侧改革后的集中度提升会传导至物业新盘增量市场，2G 端的存量房市场中强信用物企具备一定竞争优势，收并购市场一二级估值倒挂对于估值较高的央国企更为友好。在面积增长的 3 个渠道中，以央国企龙头为代表的均具备更强的竞争优势。 ⚫ 风险提示。房地产下行；市场竞争加剧；外拓及增值服务不及预期等。 [Table_Grade] 行业评级 买入 报告日期 2022-12-07 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-38003642 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 欧阳喆 SAC 执证号：S0260522070002 021-38003641 ouyangzhe@gf.com.cn 请注意，乐加栋,欧阳喆并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_Contacts] -28%-19%-10%-1%8%17%12/2102/2204/2206/2208/2210/22房地产服务沪深300仅供内部参考，请勿外传 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 29 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 收盘价 报告日期 （元/股） 2022E 2023E 2022E 2023E 2022E 2023E 2022E 2023E 保利物业 06049.HK 港币 48.00 2022/8/31 买入 66.83 1.96 2.49 22.0 17.3 7.1 5.0 14.3% 16.2% 旭辉永升服务 01995.HK 港币 5.70 2022/9/5 买入 6.47 0.47 0.61 10.9 8.3 1.8 0.7 16.4% 18.6% 碧桂园服务 06098.HK 港币 22.90 2022/9/15 买入 22.85 1.44 1.73 14.3 11.9 2.5 1.2 12.2% 13.4% 万物云 02602.HK 港币 48.00 2022/10/12 买入 68.53 1.71 2.24 25.4 19.5 7.6 5.2 12.2% 14.3% 中海物业 02669.HK 港币 8.50 2022/11/30 买入 13.09 0.35 0.46 21.6 16.4 14.7 11.1 35.0% 34.6% 招商积余 001914.SZ 人民币 16.95 2022/12/5 买入 26.01 0.58 0.77 29.0 21.9 18.4 14.8 6.7% 8.1% 数据来源：Wind、广发证券发展研究中心 备注：（1）以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的； （2）A 股标的合理价值货币单位为人民币，港股标的合理价值货币单位为港币； （3）A 股及港股标的 EPS 货币单位均为人民币； （4）表中估值指标按照最新收盘价计算。 仅供内部参考，请勿外传 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 3 / 29 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 目录索引 一、内生合约面积增长：淡季龙头集中度加速提升 ............................................................ 6 二、收并购：热度持续下降，估值持续下滑.........................................................