房地产行业周报：11月三箭齐发，提振行业信心预期

-1- 敬请参阅最后一页特别声明 市场数据(人民币） 市场优化平均市盈率 18.90 国金房地产指数 2019 沪深 300 指数 3871 上证指数 3156 深证成指 11220 中小板综指 11992 相关报告 1.《“第三支箭”落地，地产信心终修复-地产行业点评》，2022.11.28 2.《万亿信贷支持房企，房贷利率有望持续下行-地产行业周报》，2022.11.27 3.《地产政策加速出台，物业受益保交付-物业点评》，2022.11.24 4.《金融 16 条正式发布，着力修复市场预期-地产行业点评》，2022.11.23 5.《供需两端政策齐发力，托底楼市销售信心-地产行业点评》，2022.11.21 杜昊旻 分析师 SAC 执业编号：S1130521090001 duhaomin＠gjzq.com.cn 王祎馨 联系人 wangyixin＠gjzq.com.cn 方鹏 联系人 fang_peng＠gjzq.com.cn 11 月三箭齐发，提振行业信心预期 行业点评  本周 A股港股地产板块和物业板块均有所上涨。本周申万 A 股房地产板块涨跌幅为+3.5%，在各板块中位列第 11；WIND 港股房地产板块涨跌幅为+0.9%，在各板块中位列第 18。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+3.6%，恒生中国企业指数涨跌幅为+6.7%，沪深 300 指数涨跌幅为+2.5%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深 300 的相对收益分别为-3.1%和+1%。  本周北京、杭州、武汉、无锡等地土拍，土地市场延续低迷趋势。本周全国300 城宅地成交建面 1905 万㎡，单周环比+8%，单周同比-20%，平均溢价率 2%。2022 年初至今，全国 300 城累计宅地成交建面 49723 万㎡，累计同比-37%；年初至今，华润臵地、中海地产、保利发展、建发房产、招商蛇口的权益拿地金额位居行业前五。  本周新房成交同比持续下降，环比持平，弱势难掩。本周（11.26-12.02）35 个城市商品房成交合计 403 万平米，周环比+0.1%，周同比-33%。其中，一线城市周环比+4%，周同比-36%；二线城市周环比+3%，周同比-26%；三四线城市周环比-34%，周同比-67%。  本周二手房成交同比上升，环比持平，三四线城市热度维持较高水平。本周15 个城市二手房成交合计 136 万平米，周环比-0.1%，周同比+8%。其中，一线城市周环比-16%，周同比-37%；二线城市周环比-2%，周同比+19%；三四线城市周环比+108%，周同比+164%。  11 月三箭齐发，央国企和优质民营房企充分受益，提振行业信心和预期。当前已呈现出支持房企融资“三箭齐发”的格局，基本形成了供给端支持政策的基本框架。在此框架下各项实质性措施快速推进，保交楼、防风险，行业信心和预期有望得以提振。我们预计：①第一支箭：后续将有更多央国企和优质民营房企获得各大银行的授信。②第二支箭：在尚有较优质抵押物的情况下，多数民企前两次的中票发行成功率较高，而后期债券的发行成功率更需看抵押物的质量高低。优质抵押物多、短期公开债务压力较小的房企或能渡过现金流困境。③第三支箭：允许房企重组上市、发行股份或支付现金购买涉房资产并配套融资，此政策对母公司有优质涉房资产利好最大，且低PB 估值、自身资产负债率较高的房企边际收益更大。板块估值将受益于政策整体提升，头部央国企估值稳步修复，且能通过并购重组扩大土储。混合所有制和优质民营房企亦能通过股权融资缓解资金压力，渡过当前的现金流困境。截至 12 月 4 日，据不完全统计，已有万科 A、华夏幸福、福星股份等 10 家 A 股上市房企或涉房企业发布公告称拟增发或配股融资。 投资建议  短期部分民营房企受金融支持现金流或出现边际改善，而中长期看央国企的发展更有支撑，在优质的土储和持续的拿地能力加持下，更享宽松政策带来的利好。首推稳健经营且能保持一定拿地强度的头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、滨江集团。此外，政策放松或加大市场活跃度，建议关注强房产交易平台贝壳。 风险提示  宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 1401155017001849199821472297211206220306220606220906国金行业 沪深300 2022 年 12 月 04 日 房地产组 房地产行业研究买入（维持评级） ) 行业周报 证券研究报告 仅供内部参考，请勿外传行业周报 -2- 敬请参阅最后一页特别声明 内容目录 11 月三箭齐发，提振行业信心预期 ................................................................ 4 行情回顾........................................................................................................ 5 地产行情回顾 ............................................................................................. 5 物业行情回顾 ............................................................................................. 6 数据跟踪........................................................................................................ 7 宅地成交 .................................................................................................... 7 新房成交 .................................................................................................... 8 二手房成交 ............................................................................................... 10 重点城市库存与去化周期 ...........................................................................11 地产行业政策和新闻 ...........................................................................