房地产行业跟踪点评：透视土地市场，迎接扩表机遇

证券研究报告 请务必阅读正文之后第 8 页起的免责条款和声明 透视土地市场，迎接扩表机遇 房地产行业跟踪点评｜2022.12.1 中信证券研究部 核心观点 陈聪 基础设施和现代服务产业首席分析师 S1010510120047 张全国 房地产和物业服务行业联席首席分析师 S1010517050001 由于长期的缩表，地方供给土地的意愿十分强烈，土地市场机遇明显。各项政策不断推出，尤其是疫情防控政策的优化和按揭贷款利率的下调，预计很有可能推动房地产市场需求在 2023 年初明显复苏。因此，我们认为房地产企业即将迎来一个难得的扩表机遇——即低廉的土地价格和行将复苏的销售组合。即便全国区域的销售仍有不确定性，但企业新增土地大多位于一线和强二线核心城市。我们相信，是否能在未来 6 个月取得股权融资和适当增加杠杆利用，可能是决定企业未来发展前景的关键。 ▍地方增加土地出让批次。财政部数据显示，2022 年前 10 月国有土地使用权出让收入 44027 亿元，比上年同期下降 25.9%。为了补足地方财力的缺口，北京、杭州、武汉等地增加了土地出让批次，无锡甚至在年内完成了 5 批供地。但长春、沈阳、重庆三地尚未完成全年计划内三批次供地，这可能和拿地需求冷淡有关。为了增加土地出让的吸引力，近期出让地块质素大多优质，例如北京供地有半数位于朝阳区。 ▍企业拿地意愿极低，土地市场高度依赖托底力量。当前土地成交溢价率仍在继续走低，22 个大城市 2022 年第二批后（即 3、4、5 批土地）成交溢价率 2.4%，较第一批 4.7%，第二批 3.9%继续下降。土地成交中，地方国资拿地的金额占比达到56%，创下分批供地以来的新高，较之上一批次 45%上升明显。一般来说，地方国资可能是土地市场托底的力量。不过土地成交规模庞大，截至目前，22 城三批及以后批次土地出让合同金额达到 5883 亿元，环比第二批次上升 10%。而且，2022年的供地远未结束，我们相信三批及此后批次的总供地金额会明显超过 2021 年三批次 5982 亿元的水平。数据说明，企业拿地意愿极为低落，但供地方推货态度十分坚决，急于出让土地。尤其值得一提的是，具备加杠杆能力的地产央企态度十分谨慎，2022 年三批次及以后供地，央企拿地金额占比仅为 7.5%，创下 2021 年年初以来新低——这也说明企业拿地意愿低并非只是缺乏资金，更是对未来预期十分悲观，大多希望储备现金，度过严冬。 ▍土地成交区域极不均衡，一线城市供求两旺。22 个城市中，四个一线城市土地成交占比，在三批次及以后供地中达到 40%，较二批次 33%进一步提升，也创下 2021年初分批供地以来新高。考虑到 2022 年并未结束，本批次（含额外的第四批）四个一线城市的土地出让金总计，或许可能和 2021 年最高点接近 3000 亿的规模，也不遑多让。一方面，这说明即使是一线城市也有土地出让金增收的需要，另一方面，这也说明开发企业高度聚焦，积极在核心城市布局。与此同时，这在暗示核心城市新房供应可能偏大，即使需求复苏，房价上涨压力也很小。 ▍难得的扩表机遇。由于长期的缩表，地方供给土地的意愿十分强烈，土地市场机遇明显。各项政策不断推出，尤其是疫情防控政策的优化和按揭贷款利率的下调，预计很有可能推动房地产市场需求在 2023 年初明显复苏。因此，我们认为房地产企业即将迎来一个难得的扩表机遇——即低廉的土地价格和行将复苏的销售组合。即便全国区域的销售仍有不确定性，但企业新增土地大多位于一线和强二线核心城市。我们相信，是否能在未来 6 个月取得股权融资和适当增加杠杆利用，可能是决定企业未来发展前景的关键。 ▍风险提示：至少在当前，销售远未转好。2022 年 11 月，我们跟踪的样本企业销售金额同比下降 15.5%，1-11 月累计同比下滑 32.1%，边际降幅有所收窄。11 月前29 天，我们跟踪的 42 个样本城市新房套数同比下降 37.6%（2022 年 1 月 1 日至11 月 29 日累计下降 30.3%），14 个样本城市二手房网签套数同比增长 22%（2022年 1 月 1 日至 11 月 29 日累计下降 10.1%）。 ▍把握信用新周期起点的扩表机遇：我们相信，政策多管齐下，将有助于助推房地产 房地产和物业服务行业 评级 强于大市（维持） 仅供内部参考，请勿外传 房地产行业跟踪点评｜2022.12.1 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 2 企业进入信用新周期，企业销售、信用和投资的恶性循环即将扭转，资产负债表有望实现修复，在 A 股融资平台优势提升的过程中，积极把握发展机遇的企业有望迎来盈利能力的长足提升。我们看好 A 股房地产开发企业，推荐万科 A、保利发展、招商蛇口、金地集团、滨江集团、华发股份、建发股份、新城控股、金融街、中国国贸、陆家嘴等公司。 重点公司盈利预测、估值及投资评级 公司名称 评级 股价 EPS（元） PE （交易币种） 21E 22E 23E 24E 21E 22E 23E 24E 保利发展 买入 16.65 2.29 2.29 2.63 3.09 7.3 7.3 6.3 5.4 万科 A 买入 18.65 1.94 2.10 2.26 2.54 9.6 8.9 8.3 7.3 华润置地 买入 36.00 3.73 4.14 4.53 4.93 8.8 8.0 7.3 6.7 招商蛇口 买入 15.30 1.34 0.94 0.97 1.02 11.4 16.2 15.8 15.0 绿城中国 买入 13.26 2.28 2.80 3.09 3.59 5.3 4.3 3.9 3.4 越秀地产 买入 9.84 1.34 1.41 1.65 2.02 6.7 6.4 5.5 4.5 华发股份 买入 11.23 1.51 1.65 1.81 1.82 7.4 6.8 6.2 6.2 滨江集团 买入 11.20 0.97 1.17 1.40 1.69 11.5 9.6 8.0 6.6 建发股份 买入 15.57 2.03 2.19 2.58 2.88 7.7 7.1 6.0 5.4 中国国贸 买入 16.80 1.02 1.09 1.21 1.38 16.5 15.4 13.8 12.2 金融街 买入 6.15 0.55 0.58 0.63 0.68 11.2 10.7 9.8 9.1 陆家嘴 买入 10.15 1.07 0.81 0.82 0.94 9.5 12.6 12.4 10.8 资料来源：Wind，中信证券研究部预测 注：股价为 2022 年 11 月 30 日收盘价 仅供内部参考，请勿外传 房地