基础设施公募REITs周报：如何借鉴REITS海外估值方法？

市场有风险，投资需谨慎 请务必阅读正文之后的免责条款部分 证券研究报告：基础设施公募 REITs|周度报告 2022 年 11 月 25 日 行业投资评级 基础设施公募 REITs 周报 （2022.11.19-2022.11.25） 强于大市|维持 如何借鉴 REITS 海外估值方法？ 行业基本情况  专题视点 REITs 海外估值分为两个层面，底层资产层面多采用绝对估值法，REITs 层面多采用相对估值法或经调整的绝对估值。REITs 海外估值方法分为绝对估值法和相对估值法两个体系。绝对估值法的主要方法有收益法、成本法和市场法。绝对估值法的优点是其不受市场价格变化影响，为REITs 估值找到了一个锚定基础；其缺点是 1）忽略了外部环境的影响，2）计算方法复杂，若假设条件变化会引起误差，3）更新频率较低，不易于日常跟踪。相对估值法常用的估值指标主要有 P/FFO、P/AFFO、和 NAV折溢价率。相对估值法操作较为方便，并易于日常高频跟踪，但其需要有活跃的不动产市场成交数据做基础。  REITs 市场表现 本周 REITs 指数环比上周末下跌 2.61%。本周产权型、特许经营权型REITs 指数环比上周末上涨 0.11%、上涨 1.30%。产权型中，产业园区型、仓储物流型 REITs 指数环比上周末上涨 0.87%、下跌 0.28%。特许经营权型中，高速公路型、生态环保型、能源型 REITs 指数环比上周末上涨1.63%、上涨 0.65%、上涨 1.00%。近一个月，REITs 指数跑输沪深 300 指数 5.86pcts。本周领涨的公募 REITs 为浙商沪杭甬 REIT，涨跌幅 2.54%。  REITs 成交额 本周 REITs 成交额为 14.98 亿元，环比-20.99%。其中，产权型成交额环比-21.42%；特许经营权型成交额环比-20.67%。产权型中，产业园区型、仓储物流型成交额环比-25.04%、-3.76%。特许经营权型中，高速公路型、生态环保型、能源型 REITs 成交额环比-37.99%、-9.69%、-9.44%。  REITs 换手率 本周 REITs 换手率为 0.81%。其中，产权型、特许经营权型换手率为0.69%、1.12%。产权型中，产业园区型、仓储物流型、保租房型换手率为0.52%、0.37%、0.88%。特许经营权型中，高速公路型、生态环保型、能源型 REITs 换手率为 0.88%、1.09%、0.71%。  投资建议 积极参与投资，重点关注保租房、产业园区、仓储物流 REITs。我国保租房、产业园区、仓储物流 REITs 底层资产基本位于核心一线、二线城市，具备安全性和一定成长性，随着产业升级进行，租金有望合理增长。  风险提示 公募 REITs 审批进度、疫情对底层资产现金流影响存在不确定性。 收盘点位 3892.29 52 周最高 4620.02 52 周最低 3201.08 行业相对指数表现（相对值，%） -40-30-20-1001020302021/112021/122022/012022/022022/032022/042022/052022/062022/072022/082022/092022/102022/11沪深300房地产（长江） 资料来源：Wind，中邮证券研究所 研究所 分析师：刘清海 SAC 登记编号： S1340522080002 Email：liuqinghai@cnpsec.com 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 目录 1.专题视点：如何借鉴 REITS 海外估值方法？ ........................................................................................................ 4 1.1 海外估值的两大体系：绝对估值与相对估值 ..................................................................................................... 4 1.2 绝对估值法一般有收益法、市场法和成本法 ..................................................................................................... 4 1.3 相对估值法指标有 P/FFO、P/AFFO 和 NAV 折溢价率 ......................................................................................... 5 1.4 投资建议 ................................................................................................................................................................. 6 2 REITS 市场表现 ....................................................................................................................................................... 7 2.1 指数表现 ................................................................................................................................................................ 7 2.2 成交额 ..................................................................................................................................................................... 9 2.3 换手率 ................................................................................................................................................................... 10 2.4 估值 ...........................................................