房地产行业22年10月公司月报：销售分化趋势加剧，民企增信融资推进

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 32 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业 22 年 10 月公司月报 销售分化趋势加剧，民企增信融资推进 [Table_Summary] 核心观点： ⚫ 房企销售：市场氛围缓慢修复，房企分化趋势加剧。销售金额方面，根据克而瑞数据，22 年 10 月百强房企实现销售金额 6190 亿元，同比下降 31.1%，降幅较 9 月扩大 4.6pct，22 年 1 月至 10 月百强房企销售金额较 21 年同期下降 44.5%，降幅环比收窄 1.3pct，单月销售下滑，累计来看市场呈现缓慢修复态势。分档来看，10 月强信用销售同比下降 2.3 %，弱信用及违约房企同比下降 57.3%、78.1%，房企间分化趋势加剧，强信用与弱信用销售金额降幅分化达到 55.0pct。 ⚫ 房企拿地：主流房企拿地占比回升，销融表现带来投资差异。2022 年10 月 6 家主流房企拿地金额 560 亿元，环比上升 20%，同比下降 22%。10 月 6 家主流房企拿地金额占 300 城商住用地比例为 15%，环比上行 5pct。拿地力度来看，10 月 6 家近期拿地的主流房企金额口径拿地力度 35%，环比上升 6pct，22 年 1-10 月累计拿地力度为 32%，较 21年下降 9pct，受制于资金及市场低景气，房企拿地趋于谨慎。具体企业来看，近期经营表现突出的招蛇、中海、保利、万科 10 月金额口径拿地力度达到 56%、41%、41%、36%，其余样本房企则无新增土地。 ⚫ 房企融资：融资规模边际改善，信用债融资成本再创新低。A 股样本房企实现债权融资 456 亿元，环比上升 108%，同比增长 211%，10 月主流房企债权融资 111 亿元，环比增长 15%，同比增长 96%，融资规模回升但仍处于低位。全口径数据来看，房企 2022 年 10 月信用债、海外债及信托融资净流出为 824 亿元，发行到期比仅为 0.37。10 月房企境内债权平均融资成本为 3.68%，环比上升 41bp。信用债融资成本3.11%，较上月下降 11bp，非标融资成本为 6.10%，较上月上升 20bp，本月其他债权融资成本为 5.44%，较上月下降 64bp。民企增信债发行持续推进，11 月 8 日，交易商协会发文表示“第二支箭”延期并扩容，11 月 9 日，中债公司表示加大民营房企增信服务力度。 ⚫ 房企估值及投资建议：板块估值低位波动，个股修复进度分化。近一个月（2022 年 10 月 22 日至 2022 年 11 月 21 日），沪深市场及港股市场房地产板块表现改善。申万房地产板块指数绝对收益+1.5%，相对收益+0.8%，恒生地产类指数绝对收益+5.4%，相对收益-3.5%。近期政策的密集出台回应了前期对于两会后行业政策真空期的质疑，政策力度和频次也较此前有明显提升，有助于解决行业问题、稳定行业趋势，推动行业整体信心恢复。当前地产板块仍然属于估值修复的起点，且政策意图的转变，利好板块整体的价值修复，建议关注板块投资机会。 ⚫ 风险提示。公司经营公告数据与第三方公告数据存在一定差异，公司经营业绩及盈利情况不及预期，新冠肺炎对行业影响超预期等。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2022-11-22 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-38003642 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 邢莘 SAC 执证号：S0260520070009 021-38003638 xingshen@gf.com.cn 分析师： 谢淼 SAC 执证号：S0260522070007 021-38003637 xiemiao@gf.com.cn 请注意，乐加栋,邢莘,谢淼并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_Contacts] 联系人： 辛恬 021-38003800 xintian@gf.com.cn -29%-19%-9%1%10%20%11/2101/2203/2205/2207/2209/22房地产沪深300仅供内部参考，请勿外传 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 32 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 收盘价 报告日期 （元/股） 2022E 2023E 2022E 2023E 2022E 2023E 2022E 2023E 万科 A 000002.SZ 人民币 15.6 2022/10/30 买入 23.8 2.04 2.09 7.3 7.2 4.6 5.7 9.1% 8.5% 保利发展 600048.SH 人民币 15.72 2022/10/31 买入 23.55 2.15 2.00 7.3 7.8 9.3 13.2 11.6% 9.8% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 14.28 2022/10/31 买入 16.63 1.10 1.06 13.0 13.5 7.4 7.3 6.8% 6.2% 新城控股 601155.SH 人民币 18.99 2022/11/18 买入 29.16 3.54 3.26 5.4 5.8 4.8 4.8 12.2% 10.1% 金地集团 600383.SH 人民币 10.05 2022/10/28 买入 15.92 1.78 1.89 5.7 5.3 9.0 10.5 11.3% 10.7% 建发股份 600153.SH 人民币 13.57 2022/10/28 买入 18.12 2.14 2.59 6.3 5.2 3.9 3.5 11.0% 12.0% 华发股份 600325.SH 人民币 9.77 2022/10/30 买入 11.89 1.59 1.67 6.2 5.8 14.3 11.6 14.0% 12.9% 滨江集团 002244.SZ 人民币 10.73 2022/10/27 买入 14.02 1.24 1.38 8.6 7.8 3.2 2.7 15.7% 14.8% 新湖中宝 600208.SH 人民币 2.62 2022/5/5 买入 3.54 0.30 0.33 8.9 7.9 29.6 32.2 5.8% 6.1% 中国国贸 600007.SH 人民币 14.4 2021/10/31 买入 24.82 1.14 1.2